«La première location est un moment décisif dans la mise en valeur d’un nouveau projet immobilier»

Déterminer le premier loyer des appartements que l'on commercialise? L’exercice pourrait sembler facile mais il ne l'est pas. Il faut jongler entre attractivité pour le locataire et rentabilité pour le propriétaire. Ce qui demande à la fois des capacités d’analyse et une sensibilité au marché. Un exercice qui détermine souvent le succès futur de l’investissement, et qu'il vaut mieux laisser entre les mains d'une professionnelle comme Marie-Louise Béglé, responsable chez deRham, où la 1ère Location est un service à part entière.

La première location est une étape clé dans la mise en valeur d’un nouveau projet immobilier. Elle détermine souvent le succès futur de l’investissement. 

C’est à ce moment que le bien est positionné sur le marché et que son équilibre économique se met en place. Les loyers doivent être fixés avec justesse: trop bas, il sera ensuite difficile de les ajuster légalement; trop élevés, la commercialisation risque de s’allonger, augmentant le taux de vacance et retardant la rentabilité du projet. Bref, ce n'est pas un exercice à prendre à la légère, qu'il vaut mieux laisser entre les mains de professionnels.

Pour en savoir plus nous avons interrogé Marie-Louise Béglé, responsable du service 1ère Location chez deRham. Grâce à son expérience et à sa connaissance approfondie du marché local, elle accompagne depuis plusieurs années propriétaires et investisseurs dans la mise en valeur et la commercialisation de leurs projets neufs.

Marie-Louise Béglé, à quoi sert le service 1ère Location chez deRham? 

Notre mission est d’accompagner les propriétaires, privés comme institutionnels, dans la commercialisation de leur immeuble dès la phase de conception. Nous pilotons l’ensemble du processus : positionnement du projet, définition de la valeur locative et stratégie de mise sur le marché, afin de garantir qu’à la livraison, chaque immeuble neuf devienne un lieu de vie attractif, habité et durablement valorisé.

Comment est structuré ce service?

Chez deRham, la 1ère Location est un service à part entière, exclusivement dédié à la mise en valeur et à la commercialisation des projets immobiliers neufs, créé il y a plus de 15 ans. Il réunit des spécialistes dont le métier est de piloter la première mise en marché d’un immeuble, une expertise encore rarement structurée de manière aussi complète au sein des régies. 

A noter que notre service dispose également de compétences en matière de location d’objets résidentiels ainsi que de surfaces commerciales qui composent souvent une partie d’un projet immobilier.

Et quel est le rôle de ce service?

Notre rôle est de valoriser chaque projet à sa juste valeur, de définir une stratégie de commercialisation sur mesure et d’assurer une location complète, qualitative et maîtrisée à la livraison. Avec comme objectif d'accueillir des locataires fiables et solvables, pour garantir une gestion sereine et pérenne de l’immeuble dès son entrée en exploitation. 

Pourquoi cette étape de la première location est-elle si stratégique pour un propriétaire? 

La première location est un moment décisif dans la mise en valeur d’un nouveau projet immobilier. Elle conditionne non seulement le positionnement du bien sur le marché, mais aussi l’équilibre économique de l’investissement pour les années à venir.  C’est à ce stade que se fixe le niveau de loyer : trop bas, il sera difficile de le réajuster légalement ; trop élevé, la commercialisation s’allonge, le taux de vacance augmente, la rotation des locataires se fait plus fréquente, le risque de contestation du loyer et de mauvaise ambiance dans l’immeuble s’accroît, et la gestion à long terme ainsi que la rentabilité du projet sont pénalisées. C’est pourquoi nous intégrons cette réflexion très tôt dans le développement du projet, afin d’assurer dès le départ un positionnement juste, cohérent et durable. 

Comment accompagnez-vous les propriétaires en amont du lancement? 

Nous intervenons très en amont, parfois plusieurs années avant la mise en location. Notre première mission consiste à analyser le marché local afin de définir précisément la demande. Nous conseillons ainsi notre client sur les typologies les plus recherchées, les surfaces adéquates, les prestations attendues ainsi que le positionnement concurrentiel. Cette étape permet d’orienter le projet et de garantir que les logements proposés correspondent pleinement aux attentes des futurs locataires. 

Ensuite, sur cette base, vous établissez un état locatif cohérent?

En effet, en adéquation avec la valeur réelle du bien et les conditions du marché. Ensuite, nous élaborons la stratégie de commercialisation : définition du positionnement du projet, construction de son identité, création des supports marketing et des outils digitaux, tels que le site internet dédié et le sélecteur d’appartements, plan média et organisation du calendrier de lancement. Nous coordonnons également la mise en ligne, les visites et le suivi des candidatures. Tout est pensé et anticipé pour qu’à la livraison, l’ensemble des appartements soient loués. C’est un travail combinant anticipation, coordination et communication, qui sécurise la réussite du projet dès le départ. 

Quelles tendances observez-vous aujourd’hui dans les attentes des locataires? 

Aujourd’hui, les futurs locataires recherchent avant tout des logements lumineux, bien agencés, dotés d’espaces extérieurs et de finitions de qualité. Mais au-delà de l’esthétique, le confort et la fonctionnalité sont essentiels : des appartements adaptés au télétravail, à la vie de famille ou à une mobilité plus flexible. Ces évolutions influencent directement nos recommandations aux propriétaires et notre manière de présenter les projets sur le marché. Notre métier repose sur une compréhension fine du marché et une réelle sensibilité à ses évolutions, pour proposer des logements qui répondent aux attentes actuelles des locataires. 

Comment trouvez-vous le juste équilibre dans la fixation du premier loyer? 

Trouver le premier loyer consiste à équilibrer attractivité pour le marché et rentabilité pour le propriétaire. Pour cela, nous combinons des données statistiques et outils d’analyse avec notre connaissance du terrain et notre expérience du marché local. Mais au-delà des chiffres, il y a une dimension stratégique: il s’agit de comprendre la perception de valeur du bien, son positionnement dans son environnement et les attentes des futurs locataires. C’est ce mélange d’analyse rigoureuse et de sensibilité au marché qui fait toute la différence. Cette approche nous permet de proposer des loyers à la fois cohérents, réalistes et adaptés à la demande, garantissant ainsi la réussite de la première location. 

Comment évitez-vous les dérives ou les loyers jugés abusifs dans un marché tendu? 

Notre approche repose sur la transparence et la justesse. Un loyer trop élevé peut sembler intéressant sur le papier, mais il prolonge la vacance, attire moins de profils fiables et finit par coûter plus cher au propriétaire. Nous privilégions une approche responsable: proposer des loyers cohérents, justifiés et alignés sur la valeur réelle du bien. Cette méthode permet de maintenir une relation saine entre propriétaires et locataires et d’assurer une gestion sereine et durable des immeubles. 

Qu’est-ce qui différencie le service 1ère Location de deRham sur le marché? 

Notre équipe se concentre exclusivement sur la commercialisation des nouveaux projets immobiliers, qu’il s’agisse d’un petit immeuble ou d’un quartier comptant plusieurs centaines de logements. Nous accompagnons le maître d’ouvrage très en amont, parfois dès les premières réflexions, et jusqu’à la mise en location effective des appartements. 

Comment se passe concrètement cet accompagnement?

Notre service pilote l’ensemble du projet en coordination étroite avec les services internes: le marketing pour la stratégie de communication et les outils nécessaires au lancement, le juridique pour garantir une parfaite maîtrise des loyers régulés (L3PL, LUP) et des clauses du bail, ainsi que la gérance pour l’établissement des baux et la réalisation des états des lieux. Cette approche coordonnée permet de couvrir toutes les dimensions du projet, de la stratégie de lancement à la gestion opérationnelle. Nous nous appuyons sur des outils performants et digitaux pour rester réactifs, centraliser les informations et anticiper les obstacles. Notre force réside également dans notre ancrage local et notre exigence de qualité: chaque projet est unique, et nous l’accompagnons avec un suivi sur mesure et une véritable proximité avec nos clients. 

Pour terminer, en une phrase, comment définiriez-vous la valeur que vous apportez à vos clients? 

Nous combinons expertise et anticipation pour transformer chaque projet neuf en un lieu de vie pleinement occupé, rentable et durable. 

La Rédaction Immoday

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