Diego Reyes: «Das Geschäftsjahr 2024/2025 war für den Dominicé Swiss Property Fund ein Rekordjahr»

Der Dominicé Swiss Property Fund profitierte besonders stark von einem für den gesamten Bereich der kotierten Immobilienfonds günstigen Jahr. Der Fonds, dessen Gesamtvermögen im letzten Geschäftsjahr um 53% gestiegen ist, hat 17 Akquisitionen rund um den Genfersee getätigt und damit rund 500 zusätzliche Wohnungen erworben. Die Anleger wussten dies offenbar zu schätzen, denn der Preis für die Fondsanteile ist seit Jahresbeginn um 15% gestiegen. Dazu trug unter anderem auch bei, dass sich die Liquidität in den letzten Monaten dank der höheren Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile verbesserte.

Es ist Berichtssaison für die kotierten Immobilienfonds und wie erwartet sind die Ergebnisse recht gut. In den letzten zwölf Monaten ist das durchschnittliche Agio stark angestiegen und es gab vermehrt Kapitalerhöhungen. Ein Beispiel dafür ist der Dominicé Swiss Property Fund, der ein Rekordjahr hinter sich hat, wie Diego Reyes, Senior Fund Manager bei Dominicé & Co – Asset Management, erklärt.

Diego Reyes, der Dominicé Swiss Property Fund hat soeben seine Ergebnisse veröffentlicht. Was sind die bemerkenswertesten Highlights der Fondsperformance und des gerade zu Ende gegangenen Geschäftsjahres?

Das Geschäftsjahr 2024/2025 war für den Dominicé Swiss Property Fund ein Rekordjahr. Das Gesamtvermögen des Fonds stieg um 53% und betrug am 30. Juni 2025 CHF 849 Millionen. Dieses Wachstum ist in erster Linie auf 17 strategische Akquisitionen in der Genferseeregion zurückzuführen. Dadurch kamen 488 Wohneinheiten hinzu und die Mieteinnahmen stiegen um fast CHF 10 Millionen. Die Anlagerendite betrug 6,38% gegenüber 2,50% im Vorjahr, und die Dividende pro Anteil wurde auf CHF 3.20 angehoben. Schliesslich stieg die Eigenkapitalrendite (ROE) auf 5,93% und die Betriebsgewinnmarge blieb mit 65% stabil. Diese Ergebnisse spiegeln unsere Fähigkeit wider, Wachstum und Betriebsperformance miteinander zu verbinden.

Ihr Fonds hat seit Jahresbeginn einen Anstieg von fast 15% verzeichnet und damit den Branchendurchschnitt (+6,5%) deutlich übertroffen. Wie erklärt sich das?

Diese Outperformance spiegelt zunächst die Positionierung des Fonds wider: Er ist stark auf Wohnimmobilien in der Westschweiz ausgerichtet, einem angespannten Markt, in dem die Mietnachfrage nach wie vor hoch ist. Eine Rolle spielte auch unsere Fähigkeit, das eingeworbene Kapital schnell und effizient in hochwertige Akquisitionen zu investieren, die sofort zusätzliche Mieteinnahmen generieren und zudem ein mittelfristiges Wertsteigerungspotenzial aufweisen. Schliesslich ermöglicht uns unser aktives und sorgfältiges Management, in einem wettbewerbsintensiven Markt das Beste herauszuwirtschaften, und Rendite, Wachstum und Finanzdisziplin im Gleichgewicht zu halten.

Während Ihre YTD-Performance überdurchschnittlich ist, liegt Ihr Agio (30% Ende September) unter dem Marktdurchschnitt (35%). Bedeutet dies, dass der Fonds noch Wachstumspotenzial hat, oder aber, dass die Anleger Bedenken hinsichtlich Ihres Immobilienportfolios haben?

Wir sehen dieses Agio als Chance. Mit 30% zeugt es bereits von einem soliden Anlegervertrauen, birgt aber gleichzeitig noch Aufwertungspotenzial. Der Fonds ist jung, wächst schnell und verfügt über beträchtliche Mietreserven (fast 38% bei den jüngsten Akquisitionen). Die Abweichung vom Durchschnitt zeigt vor allem eine gewisse Vorsicht angesichts unseres schnellen Wachstums auf. Diese wird allmählich nachlassen, wenn wir weiterhin stabile Ergebnisse und Wertschöpfung für unsere Anleger vorweisen können.

Die Liquidität des Dominicé Swiss Property Fund ist nach wie vor gering, was im Übrigen für so ziemlich alle kotierten Immobilienfonds gilt. Ist das für Sie ein Grund zur Sorge?

Die Liquidität stellt für alle in der Schweiz kotierten Immobilienfonds eine strukturelle Herausforderung dar. In unserem Fall hat sich die Liquidität bereits durch die Erhöhung der Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile verbessert: Ende Juni 2025 waren es 4,6 Millionen, ein Jahr zuvor hingegen nur 3,6 Millionen. Durch die derzeitige Kapitalerhöhung und den schrittweisen Ausbau unserer Investorenbasis wird sich die Liquidität weiter verbessern. Wir verfolgen diesen Aspekt aufmerksam, angesichts der Solidität und des Wachstums des Fonds ist er jedoch kein Anlass zu grosser Sorge.

Sie haben eine Kapitalerhöhung von rund CHF 100 Millionen lanciert, die in den kommenden Wochen abgeschlossen werden soll. Wie ist der aktuelle Stand?

Diese Kapitalerhöhung um bis zu CHF 98,9 Millionen stösst auf sehr grosse Resonanz. Sie soll bereits gesicherte Akquisitionen finanzieren: ein «Prime»-Wohnportfolio im Kanton Waadt (ca. CHF 45 Mio.) sowie vier strategisch bedeutende urbane Liegenschaften in Lausanne, Pully und Genf (ca. CHF 42 Mio.). Zudem haben wir weitere passende Objekte im Wert von insgesamt ca. CHF 67 Millionen identifiziert. Es ist also sichergestellt, dass das aufgenommene Kapital schnell und effizient eingesetzt wird. Unser Ansatz ist klar: Wir investieren in hochwertige Liegenschaften, die unsere Wohnimmobilienstrategie stärken und gleichzeitig die Renditen sichern.

Ist es überhaupt noch möglich, Immobilien mit attraktiven Renditen zu finden, ohne das Portfolio zu verwässern? Einige Marktbeobachter sind der Ansicht, dies sei nicht mehr möglich.

Doch, es ist noch möglich – unser Geschäftsjahr 2024/2025 ist der beste Beweis dafür. Wir haben 17 Immobilien mit einer durchschnittlichen Bruttorendite von 4,1% und einer Mietreserve von 38% erworben. Diese Akquisitionen haben die Performance nicht verwässert, sondern gestärkt. Wir bleiben äusserst selektiv und konzentrieren uns auf Wohnimmobilien in attraktiven städtischen Gebieten, in denen die Nachfrage das Angebot strukturell übersteigt. Diese Investitionsdisziplin ist der Schlüssel, um in einem wettbewerbsintensiven Markt auch weiterhin attraktive Renditen zu erwirtschaften.

Wie hoch wird der Wert Ihres Portfolios nach der jüngsten Kapitalerhöhung sein? Und wie hoch soll er in drei Jahren sein?

Nach Abschluss der derzeitigen Kapitalerhöhung und der Integration der Akquisitionen wird sich der Wert des Portfolios gegen Ende des Jahres der Milliardenschwelle nähern. In den nächsten drei Jahren streben wir einen Portfoliowert zwischen CHF 1,3 Milliarden und CHF 1,5 Milliarden an. Unser Fokus liegt jedoch nicht allein auf dem Wachstum: Wir wollen vor allem die Vermietungsquote des Portfolios steigern, die Anzahl der Investoren erhöhen, unsere Standorte in der Westschweiz diversifizieren und weiterhin eine strenge Disziplin bei unseren urbanen Akquisitionen wahren.

Dominicé hat kürzlich die TrustStone Real Estate SICAV übernommen. Für ihre Verwaltung wird dasselbe Team zuständig sein, das bereits den Dominicé Swiss Property Fund verwaltet. Besteht da nicht die Gefahr einer Verzettelung der Kräfte?

Nein, denn wir haben das Managementteam verstärkt, um TrustStone integrieren zu können, ohne unsere Ressourcen zu verzetteln. Die beiden Fonds verfolgen unterschiedliche, sich ergänzende Strategien. Während der Dominicé Swiss Property Fund auf Wohnimmobilien fokussiert bleibt, ist TrustStone stärker auf Gewerbe- und gemischt genutzte Immobilien ausgerichtet. So bündeln wir unser Fachwissen und berücksichtigen gleichzeitig die Besonderheiten jedes der beiden Vehikel. Diese Organisationsstruktur führt keineswegs zu einer Verzettelung, sondern ermöglicht es uns, den Anlegern dank grösseren Teams und einem breiteren Fachwissen einen Mehrwert zu bieten.

Diese Übernahme ist ein konkretes Beispiel für die Konsolidierung im Bereich der indirekten Immobilienanlagen, die sich nach Ansicht vieler Marktbeobachter fortsetzen wird. Wie sehen Sie das?

Wir teilen diese Einschätzung. Der Markt für Schweizer Immobilienfonds ist sehr wettbewerbsintensiv, und die Investoren bevorzugen eine solide Verwaltung sowie Vehikel mit kritischer Grösse. Durch die Konsolidierung kann das Fachwissen gebündelt und mehr Nachhaltigkeit gewährleistet werden. Diese Logik steckt auch hinter unserer Übernahme von TrustStone: Wir wollen den Erwartungen der Investoren gerecht werden, indem wir langfristig Wert schaffen und beim Kauf von Immobilien selektiv bleiben.

Abschliessend ein Blick in die Zukunft: Hat der Dominicé Swiss Property Fund neue grosse Projekte in der Pipeline?

Ja, wir haben mehrere Projekte in der Pipeline. Dazu gehören die städtische Verdichtung und die energetische Sanierung strategisch bedeutender Gebäude in Städten wie Vevey und Lausanne. Dank der derzeitigen Kapitalerhöhung werden wir zudem neue Transaktionen im Kanton Waadt und in Genf initiieren. Wir verfolgen ein doppeltes Ziel: Wir wollen weiter wachsen, dabei aber auch die Qualität und Nachhaltigkeit unseres Portfolios kontinuierlich verbessern, um für unsere Anleger stabile Erträge zu sichern. Im Oktober 2025 werden wir die ersten Ergebnisse unserer Teilnahme an der Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) veröffentlichen, die das Engagement von Dominicé für die langfristige Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios und die stets makellose Transparenz belegen werden.

Immoday-Redaktion 

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