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Immobilier
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Avec un retail en crise, un immobilier commercial et de bureau à l’avenir incertain et du résidentiel qui commence à devenir très cher, surtout en Suisse, dans quel type de fonds immobilier indirect faut-il aujourd’hui investir ? Pour le responsable des investissements immobilier de la banque privée genevoise Pictet, il faut s’intéresser à l’immobilier industriel.
Pour Zsolt Kohalmi, responsable des investissements immobilier de la banque privée genevoise Pictet, il faut arrêter de regarder l'immobilier indirect comme un bloc monolithique (en gros, du résidentiel avec un rendement bas mais stable). Il existe aujourd’hui une myriade de véhicules d’investissement qui permettent de satisfaire tous les types d’investisseurs. Y compris ceux qui veulent doper leur rendement sans pour autant prendre trop de risques. Mais alors, il faut oser des secteurs plus exotiques, comme l’immobilier industriel.
Zsolt Kohalmi, quelle est votre analyse des différents types d'immobilier ? Le retail est en crise, c'est entendu ?
C'est incontestable. Le retail fait partie des perdants depuis un moment. La crise économique due à la pandémie a accéléré le mega trend des achats en ligne. Ce qui ne veut pas dire que tout le retail va disparaître, mais qu’il y aura plus des boutiques vides ou difficiles à louer, et donc des revenus locatifs en baisse, ce qui va générer un rendement moins stable.
L'analyse est-elle identique pour les bureaux, avec le télétravail ?
Le cas des bureaux est différent. Il y a 6 mois, quand tout le monde était terré chez soi, on se disait que le télétravail, c'était l'avenir. Mais 6 mois plus tard, on se rend compte qu'on a besoin de revoir son bureau, de retrouver ses collègues, pour un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle. Et puis, toutes les études prouvent que les grandes innovations se font lors de rencontre impromptues, en général sur le lieu de travail. Pour les professions où la collaboration est cruciale, je suis convaincu que les bureaux ont un bel avenir devant eux, même si leur structure va changer, avec des espaces communs plus vastes, plus agréables. Ceci dit, certains bureaux – comme par exemple ceux utilisé pour les centrales d’appels et ou les taches sont effectuées de manière isolée – souffriront des conséquences des récents évènements.
Et en ce qui concerne l’immobilier industriel ?
Là, à mon avis, il y a vraiment du potentiel. Nous avons d'ailleurs fait quelques investissements dans ce type d'actifs dans les environs de Londres. Comme je l’ai dit, la pandémie a créé une nouvelle demande pour le commerce en ligne, ce qui veut dire qu'il faudra des entrepôts et de la logistique pour livrer tous ces nouveaux clients. Il y a donc là de belles opportunités à saisir car actuellement il y a un vrai déséquilibre entre l’offre et la demande pour ce type d’actifs dans le marché.
Et les terrains à développer ?
Là c'est un peu plus complexe, car il faut être très patient. Si on a besoin d'un rendement annuel immédiat et stable, ce n'est pas le type d’immobilier dans lequel il faut investir parce qu’il faudra attendre 3, peut-être même 10 ans, avant d'obtenir un permis de construire, par exemple. Il peut aussi y avoir des imprévus, avec un impact non-négligeable sur le budget, pendant la période de construction. Donc les terrains à développer ont incontestablement du potentiel, mais aussi beaucoup de risques. Il faut les réserver aux investisseurs avec un horizon d’investissement à long terme.
Donc, le plus sûr, ça reste le bon vieil immobilier résidentiel…
Effectivement, il va continuer à générer des rendements stables, même si les prix sont déjà assez élevés, surtout en Suisse. Mais attention quand même, comme la demande pour ce type d'immobilier ne cesse d'augmenter, les primes s'accroissent, ce qui a un impact sur le rendement, qui est déjà bas, et qui va probablement continuer de baisser.