Transformer les bureaux en appartement, la panacée?

Avec un taux de bureaux vacants qui reste élevé dans la plupart des régions de Suisse et, au contraire, un taux de vacance extrêmement bas pour les logements, la solution ne serait-elle pas simplement de transformer les bureaux en appartements ? Wüest Partner vient de publier une étude sur le sujet. Elle conclut que ces transformations permettraient de créer plus de 100’000 nouveaux appartements en Suisse, dont presque 10'000 immédiatement.

C'est un vieux fantasme de tous les investisseurs immobiliers : et si l'on rachetait des bureaux inutilisés, plombés par un taux de vacance qui reste élevé dans plusieurs grandes villes de Suisse (plus de 8 % à Genève et sur une grande partie de l'arc lémanique, par exemple) pour les transformer en appartements, extrêmement recherchés dans ces mêmes grandes villes?

Mais, au-delà des rêveries, ces transformations sont-elles réellement possibles, à quel prix, à quel rythme ? Quels types de bâtiments se prêtent à une reconversion? Bref, quel est le potentiel réel de cette idée ? Les économistes de Wüest Partner ont planché sur le sujet, dans une étude passionnante qui vient d'être publiée.

Des bureaux qui pourraient se transformer en plus de 100'000 logements

Passons directement aux conclusions : un peu plus de 20 % des immeubles de bureaux pourraient se prêter à une réaffectation, ce qui représenterait la création de 100'000 à 110'000 logements d'une surface habitable moyenne de 85m2.

Des biens qui se situent en grande partie dans les centres urbains, où les loyers des logements sont supérieurs aux loyers des bureaux, mais aussi dans les communes d'agglomérations où, au final, ces transformations pourraient être les plus intéressantes pour les investisseurs, comme nous allons le voir.

Si l'on se concentre sur le court terme, ne prenant en compte que les bureaux immédiatement disponibles, Wüest Partner assure que leur transformation permettrait de créer de 8'000 à 10'000 logements. Dont plus de la moitié dans les grands et les moyens centres urbains. 

Alors, puisqu'il y a du potentiel, où est le problème?

Les astres semblent donc alignés pour que les transformations de bureaux en appartements se multiplient. Mais ce n'est malheureusement pas aussi simple. En effet, selon l'analyse de Wüest Partner, un tiers des logements potentiels se trouve actuellement dans des zones déclarées comme zone d'activité. Ce qui demanderait donc un changement d'affectation pour effectuer les transformations.

On peut quand même être optimiste, puisque plusieurs exemples récents montrent que les autorités chargées de l'aménagement du territoire et les investisseurs savent trouver des solutions consensuelles. Par exemple à Meyrin (GE), où un projet, à l'avenue Louis-Casaï, veut transformer des bureaux en 196 logements. Ou à Zurich Oerlikon, où le projet The Brick a permis de créer 110 appartements et studios. Avec, à chaque fois, le même constat : c'est la forte différence de loyer entre les appartements et les bureaux qui a permis de rentabiliser le projet malgré les défis en matière de construction.

Quels sont les bureaux qui pourraient être facilement transformé ?

Reste donc à savoir où sont les bureaux qui, a priori, pourraient être transformés en appartements. Wüest Partner a également analysé la question.

Bien entendu, le facteur clé, c'est la rentabilité, qui dépend d'une multitude de facteurs, de la demande régionale à la différence entre les loyers résidentiels et commerciaux, sans oublier les conditions cadres techniques du bâtiment (par exemple, leur éclairage naturel).

Avec, on s'en doute, des potentiels de réaffectation plus importants dans les grandes villes et les agglomérations, où le nombre de logements vacants est extrêmement bas, ce qui permet de faire accepter des loyers résidentiels plus élevés, plutôt que des régions rurales où le marché est moins tendu.

Ceci dit, dans les grandes villes, il faut encore différencier entre le centre, où les bureaux restent très attractifs en termes de rendement, et les agglomérations, où l'offre de bureaux est souvent relativement élevée avec des niveaux de loyers plutôt bas. Ce qui rend donc les projets de transformation potentiellement plus intéressants.

Jusqu'à 4500 francs le m2 pour transformer des bureaux en appartements

La rentabilité dépend aussi des coûts de transformation, qui peuvent atteindre jusqu'à 4500 francs par mètre carré pour des interventions structurelles profondes, estime Wüest Partner. En conséquence, pour atteindre un rendement cible de 4 %, il faudrait pouvoir augmenter de 100 francs par mètre carré le loyer annuel. Ce qui n'est réalisable que dans certaines communes et pour des bâtiments spécifiques. À nouveau, on constate souvent que, dans le centre des grandes villes, la différence de loyer entre logement et bureaux n'est pas suffisante pour justifier une transformation. C'est différent dans les périphéries de ces grands centres, en particulier, comme le montre l'analyse de Wüest Partner, sur l'arc lémanique et dans la grande région de zurichoise. Alors, maintenant, aux investisseurs de jouer. Certes, ce ne sont pas toujours des projets faciles à mener mais, au final, le jeu en vaut la chandelle.

Rédaction • Immoday.ch