Le marché immobilier américain reste poussif et peu enthousiasmant

Dans l'ensemble, l'immobilier résidentiel américain a stagné ces trois dernières années. Et les perspectives, d'ici 2030, ne sont guère enthousiasmantes, selon le consensus des économistes: pour le prix des biens comme pour les loyers, l'augmentation ne devrait guère dépasser le niveau de l'inflation. Avec des taux hypothécaires à long terme toujours très élevés, proche des 7%, ce qui ralentit l'activité du marché. Dans un contexte où, louer est devenu clairement plus intéressant qu'acheter.

Se diversifier, sortir de la Suisse, a toujours été une tentation pour les investisseurs, qui cherchent des rendements plus élevés que l'immobilier résidentiel suisse. Et pourtant, quand on regarde les grands marchés internationaux, tout n'est pas rose. On a vu dans un précédent article que le marché chinois continuait de boire la tasse. Qu'en est-il du marché américain, qui traverse une période de stagnation qui dure depuis maintenant 3 ans? Voici un résumé de plusieurs études sur le sujet. Guère enthousiasmant. 

Les prix de l'immobilier résidentiel en hausse de 10% à 11% d'ici 2030

Dans un environnement économique incertain, entre autres à cause des décisions de Donald Trump sur les droits de douane, qui pourraient relancer l'inflation, ce qui aurait un impact rapide sur les taux d'intérêt, le consensus des économistes table sur une progression des prix de l'immobilier résidentiel de 10 à 11% d'ici 2030, soit un rythme égal ou légèrement supérieur à celui de l'inflation.  

Ces trois dernières années, les prix moyens de l'immobilier ont grosso modo stagné (une hausse de 2% entre mai 2022 et 2025 pour le prix médian des maisons). La situation devrait perdurer en 2025 selon les économistes. Des prix qui pourrait même baisser sur dans de nombreuses régions du Sud et du Sud-Ouest, qui deviennent de plus en plus des marchés d'acheteurs.

Les ventes de logement anciens continuent de chuter

Parallèlement, les ventes de logement anciens qui avaient fortement chuté en 2023 et 2024, atteignant les niveaux les plus bas depuis 30 ans, continuent de faiblir en 2025. 

Par contre les ventes de logements neufs, elles, ont augmenté en 2024. Selon les économistes elles devraient cependant se tasser en 2025, avant de rebondir de 2026 à 2030. 

Mais les promoteurs vont devoir faire face à de nombreux défis, comme le manque de terrains intéressants ou la hausse des prix des matériaux de construction. Mais surtout, la politique de Donald Trump contre les travailleurs immigrés illégaux pourrait avoir un impact négatif sur la main d'œuvre dans la construction, ralentissant l'offre de nouveaux logements tout en exerçant une pression à la hausse sur les coûts du travail.

Des loyers qui devraient monter au même rythme que l'inflation 

Ces trois dernières années, le loyer moyen a stagné aux États-Unis, avec une hausse de moins de 5% entre mai 2022 et mai 2025. Une tendance morose qui devrait se poursuivre au deuxième semestre 2025. Pour les 5 prochaines années, les économistes estiment que les loyers devraient certes croître, mais à un rythme plus ou moins identique à celui de l'inflation.

Pourtant, actuellement, l'offre d'immobilier résidentielle ne répond pas à la demande. Il manque, selon les estimations, 4,5 millions de logements. L'Association nationale des constructeurs immobiliers estime que la situation devrait retrouver un équilibre d'ici 2030. Mais après cette date, l'évolution démographique (on prévoit une chute de la natalité des résidents) devrait entraîner à terme une baisse de la demande de logements neufs.

Aujourd'hui, il est nettement moins cher de louer que d'acheter aux États-Unis

Avec des taux hypothécaires aussi élevés, il est aujourd'hui clairement plus intéressant aux États-Unis de louer que d'acheter, si l'on tient compte toutes les charges entraînées par la propriété privée. Comme le résume une étude de Bankrate : pour une maison individuelle standard, dont le coût moyen est d'environ 440000 dollars, les diverses charges et impôts reviennent en moyenne à 1800 dollars, par mois, en assez forte hausse ces dernières années, à cause de l'inflation, mais aussi de l'augmentation du prix des assurances.

Si l'on ajoute à cela le coût de financement d'une maison individuelle, d'environ 2 200 dollars par mois, le coût médian total de l'immobilier privé revient à environ 4000 dollars par mois.

C'est nettement plus élevé que la location d'une maison individuelle standard, dont le loyer, mi-2025, s'élevait à 2300 dollars par mois. Soit environ 40% moins que la propriété!

Seule une baisse des taux hypothécaires pourrait débloquer le marché

Aujourd'hui, pour le marché immobilier américain, le facteur le plus déterminant reste les taux hypothécaires. S'ils demeurent aux niveaux actuels, pas loin de 7% fin juillet (un niveau grosso modo stable depuis début 2023), les transactions resteront limitées. S'ils baissent, les transactions devraient rapidement reprendre pour revenir à des niveaux proches des moyennes historiques, ce qui relancerait le marché.

Pour rappel, aujourd'hui, près de trois quarts des propriétaires immobiliers ont des prêts hypothécaires bien inférieurs à6 % (en 2021, on pouvait se refinancer à moins de 3 %). Logiquement, ils refusent de vendre, à moins d'être obligé, par exemple par un déménagement ou un divorce, car le rachat d'un nouveau bien se ferait avec un prêt hypothécaire bien plus coûteux. Une attitude qui maintient les niveaux de stocks en dessous des moyennes historiques. 

Rédaction Immoday 

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