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Durabilité
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Gabriela Theus
L'efficacité énergétique devient un générateur de valeur important dans les portefeuilles immobiliers.
La valeur d'un portefeuille dépend dans une large mesure des investissements réalisés pour ajuster et optimiser l'attractivité et le positionnement des propriétés dans le cycle de vie. Dans les années à venir, les investisseurs se concentreront de plus en plus sur le positionnement durable du portefeuille.
Même si la loi sur le CO2 a été rejetée par l'électorat en juin dernier, de nouvelles initiatives politiques sont susceptibles de suivre afin d'atteindre les objectifs climatiques qui ont été fixés. Les bâtiments sont particulièrement concernés par ce phénomène, puisqu'ils représentent environ 45% de la demande totale d'énergie finale en Suisse.
Immofonds Asset Management AG prend la responsabilité de s'assurer que les investisseurs continuent de disposer d'un portefeuille de valeur stable dans le futur. Au cours de l'exercice écoulé, la société a élaboré une stratégie de durabilité visant à décarboner le parc immobilier d'ici 2050, conformément à la stratégie climatique du Conseil fédéral. À cette fin, les émissions de CO2 doivent être réduites de moitié d'ici 2030 et l'utilisation de sources d'énergie de chauffage fossiles doit être supprimée à partir de 2045.
Cet objectif doit être atteint grâce à des investissements importants dans le remplacement des systèmes de chauffage fossiles ainsi que dans les rénovations à haut rendement énergétique et l'énergie solaire. La stratégie et l'état de sa mise en œuvre ont été présentés pour la première fois dans un rapport de durabilité, qui sera publié annuellement à l'avenir.
Energie thermique
Actuellement, les sources d’énergie fossiles représentent environ 80% de la consommation d’énergie thermique du portefeuille. Le passage aux énergies renouvelables pour la production de chaleur constitue une mesure efficace pour réduire les émissions de CO2 liées à l’activité et devrait être mis en œuvre systématiquement dans le cadre des rénovations à venir.
Dans les cinq à dix prochaines années, les installations de chauffage seront remplacées dans quelque 10% des immeubles, ce qui devrait quasiment multiplier par deux la part des énergies renouvelables.
Photovoltaïque
Actuellement, trois installations photovoltaïques sont exploitées dans le portefeuille IMMOFONDS et couvrent environ 1% de la consommation d’électricité générale et locative (environ 140 MWh/a).
Le potentiel économiquement réalisable se situe à ce jour autour des 25% de la consommation électrique (électricité locative incluse). La possibilité d’utiliser l’énergie photovoltaïque de manière accrue sera par conséquent systématiquement étudiée pour les projets de rénovation. Concrètement, trois autres installations sont prévues et leur mise en service devrait avoir lieu en 2022.
Emissions de CO2
Les émissions de CO2 pour l’ensemble du portefeuille ont été calculées dans le cadre du rapport énergétique pour la première fois. Le bilan englobe aussi bien les émissions directes (Scope 1) que les émissions indirectes (Scope 2). La direction du fonds concentre dans un premier temps ses efforts sur la réduction des émissions Scope 1, car les émissions directes représentent à l’échelle du portefeuille environ deux tiers des émissions liées à l’activité.
Les émissions Scope 1 absolues se sont élevées au cours de l’exercice 2020/2021 à environ 6’666 tCO2e. Il en résulte, pour une surface de référence énergétique globale de 395’642 m2, une intensité d’émission directe de 16.9 kg CO2e/m2SRE.
Programme de réduction des émissions de CO2
Sur la base du rapport énergétique, la direction du fonds a défini un programme de réduction des émissions de CO2 en collaboration avec un partenaire externe.
Pour ce faire, elle s’est appuyée sur les stratégies immobilières existantes et les a complétées par des mesures supplémentaires concernant les rénovations énergétiques et les nouvelles constructions, le remplacement des chauffages en faveur du renouvelable et l’installation de systèmes photovoltaïques.
L’accent est mis dans un premier temps sur la décarbonisation de l’approvisionnement en chaleur. Grâce aux mesures adoptées, l’IMMOFONDS réduira de plus de moitié ses émissions directes (Scope 1), qui passeront d’environ 17 kg CO2e/m2 SRE/an à environ 8 kg CO2e/m2 SRE/an d’ici à 2030. Dès 2045, le portefeuille sera entièrement chauffé à partir de sources non fossiles.
Pour que le programme de réduction se concrétise, des gains d’efficacité conformes au modèle de prescriptions énergétiques des cantons sont visés dans les rénovations et les nouvelles constructions.
En outre, un remplacement des chauffages en faveur du renouvelable est prévu pour chaque rénovation énergétique globale ainsi que pour chaque nouvelle construction. Pour les immeubles existants, le remplacement du chauffage est effectué au plus tard 17 ans après la mise en service du chauffage existant. Il en résulte le programme de réduction des émissions de CO2 suivant pour les émissions directes.