Überregulierung im Immobiliensektor beunruhigt Pensionskassen

Für die Pensionskassen stellt die zunehmende Regulierung das grösste Risiko für den Immobiliensektor dar – noch vor einem Einbruch des Wirtschaftswachstums, höheren Zinsen über längere Zeit oder einem schwächeren Bevölkerungswachstum. Langwierige Behördenverfahren, Einsprachen und Mieterschutz bremsen die Investitionsbereitschaft. Noch schlimmer: Sie behindern sogar wirtschaftlich tragbare Sanierungen.

Obwohl die Pensionskassen davon ausgehen, dass der Immobilienboom allmählich zu Ende geht, haben sie weiterhin grosses Vertrauen in Immobilieninvestitionen. Eine aktuelle Studie der Hochschule Luzern zeigt nämlich, dass sie ihre Immobilienallokation noch erhöhen wollen (wir berichteten bereits in einem früheren Artikel darüber). Einige Bedenken haben sie aber dennoch. 

Pensionskassen äussern zwar Kritik, ändern ihre Immobilien-Anlagestrategie jedoch kaum

Anders als man meinen könnte, sind die Pensionskassen der Ansicht, dass die Probleme, die auf den Immobiliensektor zukommen könnten, weniger durch einen Einbruch des Wirtschaftswachstums, höhere Zinsen über längere Zeit oder ein schwächeres Bevölkerungswachstum verursacht werden könnten als vielmehr durch die wachsende Regulierungsdichte.

Trotzdem haben die Pensionskassen ihre Immobilien-Anlagestrategie bislang kaum geändert. Gelegentlich ist allenfalls ein Rückzug aus grossen Städten – zumindest aus denjenigen mit den strengsten Bauvorschriften – in mittelgrosse Agglomerationen zu beobachten.

Die sechs regulatorischen Auflagen, die Pensionskassen am meisten stören

Laut der Umfrage beschweren sich Pensionskassen insbesondere über: 1. Komplexität und Dauer der Prozesse bei den Behörden, 2. Einsprachen, 3. Mieterschutz, 4. Ansprüche der Bauordnung und Gestaltungspläne, 5. Unsicherheit bezüglich Regeländerungen, 6. Lärmschutz.

Am schlimmsten ist, dass die kleinteiligen Vorschriften nicht nur Neubauprojekte verzögern, sondern auch wirtschaftlich tragbare Sanierungen behindern.

Für die Mehrheit der Pensionskassen ist die ESG-Regulierung nicht einschränkend

Wenn man über Regulierung spricht, kommt man um das Thema ESG natürlich nicht herum. Erstaunlicherweise wird die ESG-Regulierung von zwei Dritteln der Pensionskassen nicht als einschränkend angesehen, obwohl sie offenbar eher aus Pflicht als aus Überzeugung in die Nachhaltigkeit investieren.

Für die Investoren ist vor allem die energetische Nachhaltigkeit interessant. Das überrascht kaum, da sich diese wirtschaftlich stärker – und überwiegend positiv – auswirkt als die soziale Nachhaltigkeit.

Die Auswertung der Antworten der Pensionskassen zeigt, dass diese ihre soziale Verantwortung hauptsächlich durch die Umsetzung kaum finanzwirksamer Leistungen wahrnehmen. Massnahmen mit erheblichen negativen Auswirkungen auf den Cashflow, wie preisgünstiges Wohnen, sind selten.

Die Pensionskassen beschränken sich meist auf eine proaktive Kommunikation bei Bauvorhaben, Mieterzufriedenheitsumfragen und Hilfe bei der Wohnungssuche nach Leerkündigungen.

Vorläufiger Renditeverzicht zugunsten der Nachhaltigkeit

Die Mehrheit der kleinen und mittleren Pensionskassen (aber nur 45% der grossen Pensionskassen mit einem verwalteten Vermögen von über 3 Milliarden Franken) sind bereit, für eine Investition in die Nachhaltigkeit von Gebäuden kurzfristig eine tiefere Rendite in Kauf zu nehmen. Solche Investitionen werden nämlich als Massnahme zur langfristigen Werterhaltung verstanden.

Mit anderen Worten: Die Nachhaltigkeit darf nichts kosten oder muss sich langfristig sogar wirtschaftlich lohnen.

Rédaction Immoday

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