Les effets néfastes de la loi genevoise qui protège les locataires

Faible taux de rénovation des immeubles, verrouillage du marché pour les nouveaux locataires, baisse du taux de vacance, focalisation sur les rénovations rapides mais superficielles, sous-investissement de 600 millions de francs dans l'immobilier de la part des privés et des institutionnels, les effets secondaires négatifs de LDTR genevoise sont nombreux. Du moins selon une étude universitaire qui vient paraître. 

C'est un problème cornélien pour les politiques : d'un côté protéger les locataire, dans un environnement immobilier où les loyers s'envolent, de l'autre ne pas démotiver les investisseurs privés et surtout institutionnels, qui financent une grande partie de la construction de logements en Suisse (en 2020, selon l'Office fédéral de la statistique, les institutionnels contrôlaient environ 41% de tous les appartements locatifs et 26% du parc immobilier total).

Clairement, les autorités de plusieurs cantons ont privilégié la défense des locataires. Mais rarement autant qu'à Genève où la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR), depuis 1983, contrôle rigoureusement le marché du logement. Avec pour objectif de protéger les locataires, de garantir la qualité de vie et d’endiguer la spéculation. 

Une des lois de protection des locataires les plus strictes de Suisse

Avec quelles conséquences sur le marché de l'immobilier ? Une récente étude universitaire, menée par Kristyna Ters (FHNW, Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse) et Konstantin Kholodilin (DIW Berlin), tente de faire le point, et ses conclusions sont plutôt déprimantes. Du moins pour les investisseurs. Et les nouveaux locataires.

Comme le rappellent les auteurs, Genève a instauré la LDTR en 1983 et l’a actualisée en 1996. Elle soumet à autorisation, les démolition de logements, les travaux de rénovation et de transformation autres que l’entretien courant, les changement d’usage et la vente d’appartements en copropriété ayant déjà été loués.

Pour les travaux de rénovation et de transformation, la LDTR impose un gel des loyers aux propriétaires, d’une durée minimale de trois ans. Pour les rénovations importantes, ce gel peut être porté à cinq ans, et jusqu’à dix ans en cas de démolition puis de reconstruction. 

Des loyers imposés nettement inférieurs au loyer médian genevois

Pendant la période de contrôle des loyers, le loyer maximal autorisé est de 3 528 francs par pièce et par an, la cuisine étant considérée comme une pièce, expliquent les auteurs de l'étude.

Par exemple, dans un appartement de quatre pièces (cuisine non comprise), le loyer mensuel maximum est de 1470 francs, ce qui est nettement inférieur au loyer médian du marché genevois, qui s’élève à 2770 francs. Si l’appartement rénové ou transformé était loué à un prix supérieur au loyer maximum autorisé avant les travaux, le loyer est plafonné au dernier montant pratiqué.

Un parc locatif genevois en moins bon état que dans les autres grandes villes suisses

Le contrôle des loyers s’applique également aux rénovations écoénergétiques et autres modifications liées au développement durable, avec la possibilité de répercuter les économies d’énergie sur le loyer.

Conséquences de ces contraintes, selon les auteurs de l'étude : le parc locatif genevois semble être en moins bon état que celui des autres grandes villes suisses. Des données comparatives indiquent que 83,5 % des logements de plus de 40 ans à Genève n’ont pas été rénovés, contre 47,6 % à Bâle et 41,3 % à Zurich.  

Des différences qui, selon les auteurs, corroborent l’hypothèse selon laquelle la réglementation plus stricte des loyers et du logement à Genève pourrait freiner l’activité de rénovation par rapport aux autres grandes villes.

La LDTR provoque un effet de verrouillage pour les nouveaux locataire

Malgré toutes ses bonnes intentions, la LDTR n'empêche pas Genève d'avoir les loyers de marché les plus élevés de Suisse, atteignant 372 francs par mètre carré et par an. 

Bien entendu, ce coût élevé se constate uniquement dans les loyers des appartements disponibles sur le marché puisque les loyers moyens des baux en cours s’élèvent à 279 francs par mètre carré et par an, soit un écart 33,5 % entre les loyers de marché et les loyers en vigueur, le plus élevé des cinq grandes villes de Suisse, selon les auteurs.

Conséquence de cette écart important, les genevois ne sont guère enclins à quitter leur appartement. En effet, selon Wüest Partner, la durée moyenne de séjour dans le même logement en Suisse est d'environ 8,5 ans, mais de 13,7 ans à Genève, une durée qui dépasse également les niveaux observés dans d'autres grandes villes suisses. 

Pour les auteurs, cela entraîne un effet de « verrouillage ». Les locataires de longue durée restent dans leur appartement même s'il n'est plus adapté à leurs besoins et les nouveaux locataires ont de la peine à se loger à des prix corrects.

Une loi qui freine les ambitions des investisseurs

Conjugués, le plafonnement des loyers après rénovation et les règles de rationnement du logement qui limitent la démolition, les changements d’usage et la conversion en copropriété rendent les grands projets de réaménagement plus difficiles à justifier pour les investisseurs. 

Par conséquent, expliquent les auteurs de l'étude, les capitaux sont réorientés vers des améliorations préservant le parc immobilier,  comme l’isolation et le remplacement des fenêtres, ou le remplacement des systèmes de chauffage. Des rénovations plus rapides à mettre en œuvre, qui permettent de se conformer aux exigences légales et de maintenir le niveau des loyers.

Rien à redire, ces rénovations générant des gains de qualité certes modestes mais rapides et réels. Sauf que, selon les auteurs, la LDTR incite les propriétaires à privilégier ces interventions ponctuelles et à court terme aux rénovations profondes et coûteuses, qui doivent être autorisées par les autorités et entraînent un plafonnement les loyers après travaux.

La LDTR entraîne également une baisse du taux de vacance

II en va de même pour la démolition, le changement d'usage et la conversion en copropriété. Pour les investisseurs, la LDTR

allonge les délais, augmente les risques et fait baisser la rentabilité.

Selon les auteurs, cette loi a coïncidé avec une contraction marquée des investissements institutionnels et privés dans la construction neuve. Une contraction estimée, au final, à 600 millions de francs! À l'échelle du canton de Genève, cela équivaut à environ 1% du PIB et à environ 11% des dépenses totales de construction.

Pour les auteurs, la baisse constante du taux de vacance est également une conséquence directe de cette contraction de la construction neuve, dans un canton où la population ne cesse de croître.

Evidemment, les conclusions de cette étude sont critiquées. Pour l'Asloca, des réglementations comme la LDTR restent des outils efficaces contre des investisseurs qui cherchent uniquement à maximiser leurs rendements au détriment des locataires.

Rédaction Immoday

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