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«Les niches» comme alternatives d’investissement?

«Les niches» comme alternatives d’investissement?

• Chronique • 7 min • Rédaction
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Le secteur immobilier fait face à une multitude de défis et d’opportunités, façonnés par les avancées technologiques, les mutations démographiques et les tendances économiques. L’une des évolutions les plus intéressantes est la montée en puissance des marchés de niche, qui répondent à des segments spécifiques et offrent souvent des rendements supérieurs. Cet article d’expertise met en lumière le rôle des marchés de niche dans l’immobilier, avec un accent particulier sur la logistique urbaine, les infrastructures de santé et de sciences de la vie, ainsi que les centres de données.

Définition et importance des marchés de niche

Les marchés de niche désignent des segments spécialisés répondant à des besoins et exigences spécifiques. Ces niches peuvent prendre diverses formes : espaces logistiques urbains, logements étudiants haut de gamme, bureaux modernes ou immeubles dédiés à la santé. Souvent, ces marchés offrent des opportunités d’investissement attractives car ils anticipent les tendances sociétales et s’adaptent aux évolutions démographiques et structurelles.

Études de cas

Les études de cas démontrent la pertinence et la demande croissante pour des investissements immobiliers intelligents, innovants et flexibles.

Infrastructures sociales – L’immobilier d’infrastructure

Les infrastructures sociales constituent un pilier essentiel du secteur immobilier : elles regroupent les équipements et services améliorant le bien-être et la qualité de vie des communautés. Cette étude de cas analyse la valeur et le potentiel d’investissement dans les infrastructures sociales, sur la base des tendances et données mondiales.

Investissements mondiaux en infrastructures

Les besoins en investissements dans les infrastructures sont considérables. Selon l’analyse du McKinsey Global Institute (septembre 2025), il faudra investir à l’échelle mondiale 106 000 milliards USD d’ici 2040 pour répondre à la demande croissante de services et d’équipements sociaux.

Croissance des actifs sous gestion

Les actifs gérés par les fonds d’infrastructure non cotés ont connu une croissance remarquable ces dernières années. En 2025, ils atteignent 335 milliards USD, marquant une légère baisse du taux de croissance annuel composé (CAGR) de 15 % sur les cinq dernières années. Cette dynamique illustre l’intérêt et la confiance croissante des investisseurs institutionnels dans le secteur des infrastructures.

Selon le fournisseur de données Morningstar, l’Europe compte 113 fonds d’actions spécialisés dans l’infrastructure, représentant 25,7 milliards EUR d’actifs sous gestion (au 20 septembre 2024). Les fonds indiciels ouverts et ETF totalisent moins de 5 milliards EUR, soit moins de 20 % de part de marché.

Engagement des investisseurs institutionnels

D’après une étude de Preqin (2024), 68 % des investisseurs institutionnels ont maintenu ou augmenté leur allocation dans la classe d’actifs « infrastructure » (+15 % par rapport à l’année précédente). Ce constat reflète la solidité de l’engagement et la volonté des investisseurs d’intensifier leur présence dans ce segment stratégique.

Conclusion

Les investissements dans les infrastructures sociales ne sont pas seulement indispensables pour répondre aux besoins actuels et futurs : ils constituent également une source de rendement attractive. La demande croissante et l’implication renforcée des investisseurs institutionnels confirment l’importance stratégique de ce secteur au sein de l’immobilier.

Logistique urbaine – Repenser la logistique

La logistique urbaine est un segment en pleine croissance dans l’immobilier. Elle vise à optimiser la distribution rapide et efficace des marchandises dans les zones urbaines. Cette étude examine le potentiel d’investissement et les perspectives de ce domaine, appuyées sur des tendances mondiales.

Rôle stratégique de la logistique urbaine

La logistique urbaine joue un rôle clé dans l’économie moderne, notamment pour la « dernière mile ». Celle-ci correspond au délai dans lequel un client doit pouvoir être livré – dans le Quick Commerce, cela signifie une livraison en moins de 30 minutes. La logistique urbaine repose sur des sites micro-logistiques situés en zones centrales, offrant flexibilité et proximité. Ces deux éléments renforcent son attractivité auprès des investisseurs.

Rendement

Cette classe d’actifs alternative combine des éléments du light industrial, du commercial et du logistique, sans constituer encore une catégorie indépendante. Les données de rendement doivent donc être rapprochées des classes traditionnelles. En fonction de leur localisation et usage antérieur, les surfaces sont classées comme logistiques ou commerciales, produisant un mix de rendements issu des deux segments. À l’échelle européenne, la logistique urbaine affiche un écart de rendement d’environ 160 points de base par rapport à la logistique traditionnelle.

Conclusion

La demande croissante, stimulée par l’e-commerce et les attentes de livraison rapide, alimente la dynamique du secteur. Les investissements dans la logistique urbaine répondent à un besoin structurel tout en offrant des rendements compétitifs. L’intérêt accru des investisseurs institutionnels souligne sa place croissante dans les portefeuilles immobiliers diversifiés.

REITs – La forme liquide de l’immobilier

Les Real Estate Investment Trusts (REITs) sont des véhicules d’investissement permettant d’accéder au marché immobilier sans détenir directement des actifs physiques. Cette étude met en évidence leur rôle et les facteurs clés de leur attractivité.

Atouts des REITs

Les REITs se distinguent par leur liquidité élevée, leurs dividendes stables et leur diversification sectorielle. Ils offrent une exposition à de multiples segments : résidentiel, bureaux, commerce ou industrie. Historiquement, les REITs mondiaux ont surperformé les marchés actions et obligataires, tout en générant des rendements de dividendes supérieurs.

Facteurs de succès

  • Liquidité : cotés en bourse, les REITs se négocient facilement, offrant aux investisseurs une flexibilité proche de celle des actions.

  • Dividendes stables : la réglementation impose la redistribution d’une grande partie des revenus, assurant un flux régulier et attrayant.

  • Diversification : les REITs offrent une exposition géographique et sectorielle variée, réduisant les risques spécifiques et améliorant la performance globale.

  • Performance : leur capacité à générer des flux de revenus constants et à capter la valorisation immobilière contribue à leur rendement supérieur.

Conclusion:

Les REITs représentent une solution d’investissement liquide et diversifiée, alliant les avantages des marchés financiers à ceux de l’immobilier tangible. Ils s’imposent comme un instrument incontournable dans la construction de portefeuilles immobiliers équilibrés, offrant performance, stabilité et flexibilité.

Vue d’ensemble du marché et stratégies d’investissement

Les investisseurs cherchent à renforcer la diversification de leurs portefeuilles, notamment via les placements alternatifs. Les marchés de niche, grâce à leur spécialisation et à la moindre intensité concurrentielle, affichent des rendements supérieurs. Les secteurs les plus attractifs incluent : les logements alternatifs, la logistique urbaine, les infrastructures et les REITs.

Conclusion et recommandations – La niche: une question de perspective

Dans le secteur immobilier, la notion de « niche » dépend de la perspective adoptée. Ces marchés spécialisés – logistique urbaine, résidences étudiantes, bureaux modernes, actifs de santé, ou encore actions immobilières (REITs) – offrent des opportunités différenciées et souvent plus rentables. Ils se caractérisent par une capacité à répondre à des besoins précis, à anticiper les tendances sociétales et à exploiter des espaces de marché moins concurrentiels.

Parmi eux, la REIT immobilière cotée se distingue comme la forme liquide de l’immobilier. Contrairement à une action immobilière classique, la REIT partage les caractéristiques économiques et le profil de risque d’un investissement immobilier direct : performance, volatilité maîtrisée et flux de trésorerie durable. Son avantage majeur réside dans sa liquidité : cotée quotidiennement, elle combine les rendements du réel et la souplesse du marché financier. Ainsi, la REIT s’impose comme un élément essentiel de toute allocation immobilière diversifiée, alliant rendement, stabilité et agilité.

Prof. Dr. Wolfgang Speckhahn, CEO & Managing Partner, TME Associates

Cet article est le résumé d'une présentation donnée par l'auteur, le Prof. Dr Wolfgang Speckhahn LL.M. MRICS, le 6 mai 2025 lors de la conférence spécialisée « Real Estate Investment und Asset Management » (Investissement immobilier et gestion d'actifs) à la HSLU/IFZ.

Sources:

  1. Institutional Real Estate Institute, Investor Real Estate Trends 2024 ; EY Trend Barometer 2025

  2. McKinsey Global Institute, The infrastructure moment, rapport du 9 septembre 2025 disponible à l'adresse : https://www.mckinsey.com/industries/infrastructure/our-insights/the-infrastructure-moment

  3. Preqin 2025 Global Report: Infrastructure, 11 décembre 2024

  4. The Digital Leaders Fund, Die vielen Wege zu Infrastruktur-Investments, 26 septembre 2024, https://thedlf.de/die-vielen-wege-zu-infrastruktur-investments/

  5. Preqin 2025 Global Report: Infrastructure, 11 décembre 2024

  6. Bloomberg, 31 juillet 2022

  7. Wolfgang Speckhahn, Les fonds d'investissement immobilier en Europe, WoltersKluwer, série EUCOTAX sur la fiscalité européenne, vol. 52, Royaume-Uni, 2017

  8. EPRA, « Prise de position : exploiter le potentiel des actions immobilières en Europe pour les fonds de pension allemands », avril 2025

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