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Kolumnen
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Prof. Dr. Wolfgang Speckhahn
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Die Immobilienbranche steht vor einer Vielzahl von Herausforderungen und Chancen, die durch technologische Fortschritte, demografische Veränderungen und wirtschaftliche Trends geprägt sind. Eine der spannendsten Entwicklungen ist die zunehmende Bedeutung von Nischenmärkten, die spezialisierte Marktsegmente bedienen und oft höhere Renditen bieten. Dieser Fachartikel beleuchtet die Rolle von Nischenmärkten in der Immobilienbranche, mit besonderem Fokus auf urbane Logistik, Life Science/Health Care und Data Center.
Definition und Bedeutung von Nischenmärkten
Nischenmärkte beziehen sich auf spezialisierte Marktsegmente, die spezifische Bedürfnisse und Anforderungen erfüllen. Diese Nischen können verschiedene Formen annehmen, wie z.B. innerstädtische Logistikflächen, hochwertige Studentenwohnungen, moderne Büroflächen oder spezialisierte Gesundheitsimmobilien. Nischenmärkte bieten oft attraktive Investitionsmöglichkeiten, da sie gesellschaftliche Trends antizipieren und auf spezifische demografische und strukturelle Veränderungen reagieren (1).
Fallstudien
Fallstudien zeigen die Bedeutung und die Nachfrage nach intelligenten, innovativen und flexiblen Immobilieninvestitionen.
Soziale Infrastruktur – Infrastruktur Immobilien
Soziale Infrastruktur ist ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienbranche und umfasst Einrichtungen und Dienstleistungen, die das soziale Wohlbefinden und die Lebensqualität der Gemeinschaften verbessern. Diese Fallstudie beleuchtet die Bedeutung und die Investitionsmöglichkeiten in soziale Infrastruktur, basierend auf globalen Trends und Daten.
Globale Infrastrukturinvestitionen:
Die Notwendigkeit von Infrastrukturinvestitionen ist enorm. Laut der aktuellen Analyse des McKinsey Global Institute aus September 2025 werden bis 2040 weltweit Investitionen in Höhe von 106 Billionen US-Dollar (2) benötigt. Diese Investitionen sind entscheidend, um die wachsende Nachfrage nach sozialen Dienstleistungen und Einrichtungen zu decken.
Wachstum des verwalteten Vermögens:
Das verwaltete Vermögen für nicht börsennotierte Infrastrukturfonds-Manager hat in den letzten Jahren ein beeindruckendes Wachstum verzeichnet. Im Jahr 2025 erreichte es 335 Milliarden
US-Dollar, was einem leichten Rückgang der jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 15 % in den letzten fünf Jahren entspricht (3). Dieses Wachstum spiegelt das zunehmende Interesse und das Vertrauen der Investoren in den Infrastruktursektor wider.
Laut dem Datenanbieter Morningstar gibt es in Europa 113 Aktienfonds im Sektor Infrastruktur. Die Fonds bringen ein verwaltetes Vermögen von 25,7 Milliarden Euro auf die Waage, was sie zu einem Nischen-Investment macht (Stand: 20.9.2024). Offene Indexfonds und ETFs kommen auf ein Vermögen von unter fünf Milliarden Euro. Das entspricht einem Marktanteil von unter 20 Prozent (4).
Engagement institutioneller Anleger:
Eine Umfrage von Preqin aus dem Jahr 2024 ergab, dass 68% institutionellen Anleger entweder den gleichen Betrag oder mehr Kapital (15%) in die Anlageklasse Infrastruktur investieren, als im Vorjahr (5). Dies zeigt, das anhaltende Engagement und die Bereitschaft der Investoren, in soziale Infrastruktur zu investieren.
Fazit:
Die Investitionen in soziale Infrastruktur sind nicht nur notwendig, um den aktuellen und zukünftigen Bedarf zu decken, sondern bieten auch attraktive Renditemöglichkeiten für Investoren. Die wachsende Nachfrage und das steigende Engagement institutioneller Anleger unterstreichen die Bedeutung dieses Sektors in der Immobilienbranche.
Urbane Logistik – Logistik anders Denken
Urbane Logistik ist ein wachsender Bereich in der Immobilienbranche, der sich auf die effiziente und schnelle Lieferung von Waren in städtischen Gebieten konzentriert. Diese Fallstudie beleuchtet die Bedeutung und die Investitionsmöglichkeiten in urbane Logistik, basierend auf globalen Trends und Daten.
Die Bedeutung der urbanen Logistik:
Urbane Logistik spielt eine entscheidende Rolle in der modernen Wirtschaft, insbesondere im Bereich der letzten Meile. Die letzte Meile ist in erster Linie eine Zeiteinheit, die für Q-Commerce bedeutet, dass der Kunde innerhalb von 30 Minuten oder kürzer beliefert werden kann. Urbane Logistik konzentriert sich auf mikro-logistikfähige Objekte in innerstädtischen Lagen und bietet Flexibilität für alternative Nutzungskonzepte. Diese Flexibilität und die Nähe zu den Endkunden machen urbane Logistik zu einem attraktiven Investitionsbereich.
Rendite:
Urbane Logistik ist eine alternative Assetklasse, die sich aus den Sektoren Light Industrial, Commercial und Logistik bildet aber noch keine eigene Assetklasse darstellt. Dementsprechend sind Daten zu Renditen dieser alternativen Logistikimmobilien noch nicht verfügbar. Es ist auf die traditionellen Assetklassen zurückzugreifen. Flächen werden je nach Lage und vormaliger Nutzung z.B. als Logistik oder als Gewerbefläche im Bereich Einzelhandel eingeordnet. Damit bildet sich die Rendite aus einer Mischung von Lage und Nutzung und damit aus einem Renditemix der traditionellen Assetklassen. Im Ergebnis und Vergleich der europäischen
Metropolen und dortigen Renditen ist ein Renditeabstand von urbaner Logistik zu trad. Logistik um ca. 160 Basispunkte festzustellen.
Fazit:
Die Nachfrage nach urbaner Logistik wird durch den zunehmenden Online-Handel und die steigenden Erwartungen der Verbraucher an schnelle Lieferungen angetrieben. Die Investitionen in urbane Logistik sind nicht nur notwendig, um den aktuellen und zukünftigen Bedarf zu decken, sondern bieten auch attraktive Renditemöglichkeiten für Investoren. Die wachsende Nachfrage und das steigende Engagement institutioneller Anleger unterstreichen die Bedeutung dieses Sektors in der Immobilienbranche.
REITs – Die liquide Form der Immobilie
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine beliebte Anlageklasse, die Investoren Zugang zu Immobilienmärkten bietet, ohne dass sie direkt Immobilien besitzen müssen. Diese Fallstudie beleuchtet die Bedeutung von REITs in der Immobilienbranche und die Erfolgsfaktoren, die zu ihrer Attraktivität beitragen.
Die Bedeutung von REITs:
REITs bieten hohe Liquidität, stabile Dividenden und breite Diversifikation. Sie ermöglichen es Investoren, in eine Vielzahl von Immobiliensektoren zu investieren, darunter Wohn-, Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien. Globale REITs haben sich besser entwickelt und höhere Dividendenrenditen erzielt als breitere Aktienmärkte und Anleihen (6).
Erfolgsfaktoren von REITs (7):
Liquidität: REITs sind an Börsen gehandelt, was ihnen eine hohe Liquidität verleiht. Investoren können REIT-Anteile leicht kaufen und verkaufen, ähnlich wie Aktien. Diese Liquidität macht REITs zu einer attraktiven Anlageklasse für Investoren, die Flexibilität und schnelle Transaktionen schätzen.
Stabile Dividenden: REITs sind verpflichtet, einen Großteil ihres Einkommens als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Dies führt zu stabilen und oft hohen Dividendenrenditen, die für Einkommensinvestoren attraktiv sind. Die regelmäßigen Ausschüttungen bieten eine verlässliche Einkommensquelle.
Diversifikation: REITs bieten Zugang zu einer breiten Palette von Immobiliensektoren und geografischen Regionen. Diese Diversifikation hilft, das Risiko zu streuen und die Gesamtperformance des Portfolios zu verbessern. Investoren können von den unterschiedlichen Marktbedingungen und Trends in verschiedenen Sektoren profitieren.
Performance: Globale REITs haben sich historisch gesehen besser entwickelt als breitere Aktienmärkte und Anleihen. Ihre Fähigkeit, stabile Einkommensströme zu generieren und von Immobilienwertsteigerungen zu profitieren, trägt zu ihrer starken Performance bei. Diese Erfolgsfaktoren machen REITs zu einer attraktiven Anlageklasse für langfristige Investitionen.
Fazit:
REITs bieten eine attraktive Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne direkt Immobilien besitzen zu müssen. Ihre hohe Liquidität, stabilen Dividenden, breite Diversifikation und starke
Performance machen sie zu einer beliebten Anlageklasse für Investoren. Die Erfolgsfaktoren von REITs tragen dazu bei, dass sie eine verlässliche und profitable Investitionsmöglichkeit darstellen. REITs kombinieren Liquidität und Stabilität und eignen sich besonders zur Diversifizierung. Der Einsatz von Immobilienaktien/REITs kann Portfolios zukunftssicher machen und die Gesamtperformance optimieren (7).
Marktüberblick und Investitionsstrategien
Investoren beabsichtigen, die Risikostreuung im Portfolio zu erhöhen, mit Fokus auf alternativen Anlagen. Nischenmärkte bieten spezialisierte Marktsegmente mit höheren Renditen aufgrund geringeren Wettbewerbs und gezielter Nachfrage. Die Attraktivität verschiedener Sektoren für neue Investitionen variiert, wobei alternative Wohn- und Logistikanlagen sowie Infrastruktur und REITs zu den attraktivsten Sektoren gehören.
Fazit und Empfehlungen - Die Nische ist eine Frage der Perspektive
Nischenmärkte werden in der Immobilienbranche je nach Perspektive unterschiedlich wahrgenommen. Nischenmärkte sind spezialisierte Marktsegmente, die spezifische Bedürfnisse und Anforderungen erfüllen. Diese Nischen können verschiedene Formen annehmen, wie z.B. innerstädtische Logistikflächen, hochwertige Studentenwohnungen, moderne Büroflächen oder spezialisierte Gesundheitsimmobilien, wie auch Immobilienaktien in der Form eines REITs.
Nischenmärkte bieten oft attraktive Investitionsmöglichkeiten, da sie gesellschaftliche Trends antizipieren und auf spezifische demografische und strukturelle Veränderungen reagieren. Beispiele für solche Nischen sind Datencenter, Life-Science, Medical Offices und Nachbarschafts-Einkaufszentren. Insgesamt sind Nischenmärkte durch ihre Fähigkeit gekennzeichnet, spezifische Bedürfnisse zu erfüllen und oft höhere Renditen zu bieten, da sie weniger Wettbewerb und eine gezielte Nachfrage haben.
Verbreitet unbeachtet steht dabei die liquide Form der Immobilie in Form der REIT Immobilienaktie. Unterschiedlich zur gelisteten Immobilienaktie, die nach Risiko und Charakter der Aktie entspricht, teilt die Aktie eines REITs die Charaktereigenschaften sowie das Risiko der direkten Immobilienanlage. Dies zeigt sich insbesondere bei der Performance und der Volatilität sowie insbesondere einem nachhaltigen und stabilen Cashflow. Im entscheidenden Punkt allerdings ist die REIT Aktie der direkten Immobilienanlage voraus, nämlich der Liquidität durch tägliche Handelbarkeit an der Börse. Damit vereint die REIT Aktie die Vorteile aus der Welt der Kapitalmärkte mit den Ertragsbestandteilen aus der direkten Immobilienanlage. Die REIT Aktie ist daher ein „Muss“ in jedem diversifizierten Immobilienportfolio.
Prof. Dr. Wolfgang Speckhahn, CEO | Managing Partner, TME Associates
Der Artikel ist die Zusammenfassung einer Präsentation, die der Autor Prof. Dr. Wolfgang Speckhahn LL.M. MRICS am 06.05.2025 anlässlich der Fachkonferenz „Real Estate Investment und Asset Management“ an der HSLU/IFZ vorgetragen hat.
Quellen:
IREI: institutional Real Estate Institute, Investor Real Estate Trends 2024; EY Trend Barometer 2025
McKinsey Global Institute, The infrastructure moment, Report 9 September 2025 at: https://www.mckinsey.com/industries/infrastructure/our-insights/the-infrastructure-moment
Preqin 2025 Global Report: Infrastructure, December 11, 2024
The Digital Leaders Fund, Die vielen Wege zu Infrastruktur-Investments, 26. September 2024, https://thedlf.de/die-vielen-wege-zu-infrastruktur-investments/
Preqin 2025 Global Report: Infrastructure, December 11, 2024
Bloomberg, 31.07.2022
Wolfgang Speckhahn, Real Estate Investment Trusts in Europe, WoltersKluwer, EUCOTAX Series on European taxation, Vol. 52, United Kingdom, 2017
EPRA, „Positionspapier: Das Potenzial der Immobilienaktien in Europa für deutsche Pensionsfonds erschließen“, April 2025