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Immobilier
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L'immobilier de bureau reste mal aimé des investisseurs. Pourtant, les emplacements prime continuent de proposer des rendements supérieurs au résidentiel. Analyse de ce qui s'est passé pour ce secteur en 2024 et des perspectives pour 2025 dans les principales agglomérations de Suisse.
L'immobilier de bureau reste mal-aimé des investisseurs. Si l'on ne prend que l'exemple de l'immobilier titrisé, la plupart des augmentations de capital bouclées en 2024 ont été consacrées au résidentiel. Et pourtant, les bureaux offrent une rentabilité plus élevée, mais aussi, évidemment, des risques plus importants, surtout si l'on décide d'investir dans la périphérie. Comme chaque année, les experts immobiliers de JLL ont publié une très intéressante étude sur ce segment spécifique. En voici les principales conclusions.
1. Une reprise semble s'amorcer pour l'investissement dans l'immobilier commercial
Après une forte chute des investissements dans la construction commerciale en Suisse (2021 : −6,8% ; 2022 : −8,7% ; 2023 : −5,1%), le creux a probablement été atteint en 2024, estime JLL. Mieux, si l'on en croit les demandes de permis de construire, une reprise semble désormais s’amorcer, mais à un rythme modéré. Le KOF, l’institut de recherche de l’EPFZ, prévoit des taux de croissance réels annuels de +1,0% à +2,0% pour l'immobilier de bureau.
2. Les rendements des emplacements prime se tassent
Avec la baisse des taux d'intérêt en 2024, les rendements de l'immobilier prime se sont tassés. Par exemple, fin 2024, ils s’établissaient à 2,7% à Genève (en baisse de 20 points de base par rapport à l’année précédente) et à 2,1% à Zurich (en baisse de 40 points de base).
Pour augmenter ces rendements, jusqu'à 3,5%, il faudrait investir dans des bureaux en périphérie, avec des biens qui coûtent d'ailleurs deux à trois fois moins cher au m2 que dans les centres. Mais, évidemment, les risques de vacance ne sont pas les mêmes, ce qui rebute bon nombre d'investisseurs, qui préfèrent des rendements plus faibles mais stables.
3. Un volume de transaction qui s'est affaissé par rapport à 2023
Globalement, assure JLL, le volume total des transactions immobilières commerciales, environ 3 milliards de francs, et le nombre moyen des transactions ont été plus faibles en 2024 qu’en 2023. On a d'ailleurs quasiment atteint le niveau le plus bas depuis 10 ans, avec à peine plus de la moitié des volumes enregistrés en 2021. À quelques exceptions près, il n’y a guère eu de grandes transactions dans l'immobilier de bureaux l’année dernière, assure JLL. Par ailleurs, sans surprise, les investisseurs ont préféré miser, pour les bureaux, sur les seuls emplacements prime. Alors que pour le résidentiel, ils commencent à chercher aussi en périphérie.
4. Un taux de disponibilité en hausse à Zurich
À Zurich, l'offre de surfaces de bureau a augmenté en 2024 faisant passer le taux de disponibilité de 4,8 % à 5,3 %. Cela n'a pas eu d'influence sur le prix des loyers qui sont demeurés globalement stables, et qui devraient encore le rester ces 12 prochains mois. En fait, seuls certains bureaux haut de gamme et durables, très bien placés, pourraient voir leurs loyers augmenter. Pour les années qui viennent, les experts de JLL estiment que le taux de disponibilité dans la région de Zurich restera supérieur à 5 %, au vu des nouvelles surfaces de bureau qui arriveront sur le marché ces prochains mois. Comme on l'a dit, le rendement prime à Zurich s'est élevé, en 2024, à 2,1 %, en baisse de 40 points de base, et la tendance, selon les experts de JLL, est encore à la baisse pour 2025.
5. Les loyers prime ont augmenté et vont continuer d'augmenter à Genève
À Genève également, les surfaces de bureau disponibles ont légèrement augmenté en 2024, le taux d'offre atteignant 6,2 %, avec une perspective stable pour 2025, contre 6,1 % en 2023. Cela n'a pourtant pas pesé sur les loyers, qui, pour les emplacements prime, ont continué de progresser, de 8 % en glissement annuel avec des perspectives encore en hausse en 2025, selon les experts de JLL. C'est que les grandes surfaces de bureau à la fois durables et très bien placées sont rares. Par ailleurs, comme on l'a mentionné, le rendement prime est en baisse, à 2,7 %, et il devrait continuer de baisser en 2025.
6. Un taux de vacance très bas dans le centre de Berne
À Berne, les rendements prime, même s'ils sont eux aussi en baisse par rapport à 2024, sont néanmoins restés élevés, à 3,3 %. Avec cependant des perspectives à la baisse pour 2025, selon JLL. C'est que l'offre de surfaces de bureau vacantes est faible, avec un taux de disponibilité de 2,4 %. En moyenne, car si l'on se concentre sur les bureaux dans le centre de Berne, le taux de vacance n'était plus que de 0,4 % fin 2024. Et comme le nombre de nouvelles constructions arrivées sur le marché a continué de baisser, la situation ne devrait guère changer ces prochains mois. À moyen terme, l'offre de bureau pourrait néanmoins augmenter, avec plusieurs nouveaux projets importants lancés récemment. Avec un bémol néanmoins, puisque, comme le note JLL, une grande partie des surfaces de bureau prévues a déjà été pré-louée.
7. Une offre toujours limitée au centre de Lausanne qui maintient les loyers
À Lausanne, l'offre reste limitée, avec un taux de vacances de 1,9 % fin 2024. Et une pénurie qui persiste dans le centre-ville où ce taux de vacance n'est que de 1,5 %. Ce manque de disponibilité a permis de maintenir les loyers prime, qui sont restés stables en 2024, et qui devraient le rester encore en 2025. Ceci dit, si l'on s'écarte un peu du centre, le taux de vacances de la région lausannoise a augmenté en 2024, atteignant 3,8 % contre 3,2 % en 2023. Pour JLL, cette augmentation s'explique par la livraison de plusieurs projets dans l'Ouest lausannois. Des bâtiments durables et bien connectés, qui attirent les entreprises. Mais la multiplication de ces projets devrait encore faire augmenter le nombre de surfaces disponibles en 2025. Quant au rendement prime, il s'est établi à 3 % 2024, en baisse de 20 points par rapport à 2023, une baisse qui devrait se poursuivre en 2025, selon JLL.
8. Forte hausse du taux de vacance au centre de Bâle
On termine avec Bâle, où l'offre de bureaux disponibles a augmenté en 2024, en particulier dans le quartier central des affaires, poussant le taux de vacance à 6,4 % contre 5,5 % un an plus tôt. Et si l'on se concentre sur le seul centre-ville, le taux de disponibilité a même grimpé à 9,2 %, de loin le niveau le plus élevé de tous les grands centres-villes de Suisse, assure JLL, entre autres à cause de l'offre excédentaire accumulée ces dernières années. La situation ne devrait d'ailleurs guère changer dans un avenir proche, au vu du pipeline de constructions prévu pour la décennie à venir. Le rendement prime s'est élevé, à 3,1% en 2024, en baisse de 10 points par rapport à 2023, baisse qui devrait se poursuivre en 2025, selon JLL.
Rédaction-Immoday.ch