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Immobilier
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Rédaction • Immoday.ch
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Même si la majorité des banques reste très restrictives dans sa politique de crédit hypothécaire, le marché est en forte reprise. Grâce à la baisse des taux. Avec non seulement une augmentation des volumes, mais aussi de la taille moyenne des prêts hypothécaires, ce qui, pour les observateurs, est généralement le signe d'un retour à la hausse des prix des transactions. Bref, un indice de plus de la très bonne santé du marché immobilier. Par contre, les banques préfèrent les propriétés à usage propre et rechignent à financer des biens de rendement tout comme les projets de développement.
La fintech romande Resolve vient de publier une analyse approfondie des dynamiques actuelles du marché hypothécaire suisse. Elle devrait intéresser tous les professionnels de l'immobilier titrisé mais aussi les investisseurs, puisque la santé de ce marché hypothécaire est fortement corrélée avec celle du marché immobilier dans son ensemble.
Accélération de la reprise de tout le marché hypothécaire
De ce point de vue, l'horizon semble complètement dégagé, comme le résument les experts de Resolve, avec une croissance du marché hypothécaire de 9% sur un an, portée par le segment résidentiel, malgré des conditions d'octroi toujours restrictives, et surtout par un taux SARON désormais aux alentours de 0%.
Dans ces conditions, le nombre de transactions est lui aussi en hausse, (+6%), tout comme la taille moyenne des prêt hypothécaires (+3%, principalement due à la hausse des prix de l'immobilier).
Autant d'indices qui, selon Resolve, sont les signes de la bonne santé du marché immobilier et qui confirment le retour à la hausse des prix des transactions.
Les banques rechignent à financer des biens de rendement
Si la dynamique actuelle est particulièrement favorable aux propriétés en résidence principale, avec des taux d'acceptation élevés, il n'en va pas de même pour les biens de rendement, même si une reprise s'amorce. Pour ces derniers, les prêts hypothécaires dépassent rarement le premier rang, et les banques demande souvent en contrepartie un apport d'actif sous gestion et des flux de trésorerie très solides.
Ceci dit, assure Resolve, si le dossier est accepté, après une sélection rigoureuse et des évaluations conservatrices, les conditions pour les biens de rendement sont devenues plus attractives, quasi similaires à celles du segment résidentiel (même si le faible nombre de transactions approuvées pour les biens d'investissement rend les comparaisons statistiques difficiles, précise Resolve).
Mais aussi les projets de développement
Au final, le nombre de prêts pour des biens de rendement à néanmoins augmenté de 5% par rapport au trimestre précédent, selon Resolve.
Même topo pour les projets de développement, qui restent compliqués à financer, avec des crédits fonciers et des crédits de construction particulièrement difficiles à obtenir, quels que soient la région de Suisse et le prêteur.
La situation pourrait néanmoins se détendre, puisque si, pour l'instant, on constate peu de changement au niveau des prêteurs, qui se concentrent sur leur cœur de métier, Resolve a commencé à observer un retour des assureurs sur certains biens de rendement, mais cela reste marginal.
Le Grand Zurich reste la région la moins chère de Suisse
Au niveau régional, les écarts entre les conditions s'amenuisent. Ceci dit, les grands centres urbains, c'est-à-dire les régions de Genève, Berne et Zurich bénéficient encore de taux d'intérêt inférieurs de 0,1% à 0,3% par rapport à la moyenne suisse. Quant à la région la plus concurrentielle du pays, le grand Zurich, elle reste environ 0,1% moins chère que les autres marchés.
Concernant le marché immobilier, si l'on en croit les analyses des experts locaux de Resolve, la situation est plus ou moins identique dans toute la Suisse: une demande soutenue, un nombre de transactions en hausse, et donc un marché immobilier hypothécaire dynamique. Mais aussi une offre souvent limitée, conséquences, entre autres, d'une faiblesse persistante de l'activité dans le secteur de la construction, ce qui continue d'alimenter la hausse des prix.
Un taux SARON désormais nettement plus bas que le taux à 10 ans
Quelques chiffres encore pour terminer: selon les statistiques de Resolve, les prêts hypothécaires au taux SARON sont passés de 2,40% au début du deuxième trimestre 2024 à 1,14% fin juin (dans le détail, un taux SARON de 0% et une marge des banques moyenne de 1,14%, marge qui est restée stable, les banques n'ayant pas profité de la situation).
Le taux à 10 ans, lui, est passé de 2,17% à 1,57% (les taux longs, depuis la fin 2024, n'ayant plus suivi la baisse du taux de référence de la BNS). Il est devenu plus élevé que le taux SARON début 2025, à une époque où le taux de référence de la BNS était encore de 0,50% (il est depuis descendu à 0 % au moment de la rédaction de cet article, fin juillet).
Cette différence explique pourquoi le taux SARON est redevenu la solution préférée des propriétaires. En effet, pour un prêt hypothécaire d'environ 1 million de francs, cela représente une économie annuelle de près de 4000 francs en intérêt. Toujours bon à prendre.
Rédaction Immoday
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