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Immobilier
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Rédaction • Immoday.ch
Dans un contexte où il faut densifier, la stratégie la plus efficace est clairement la démolition reconstruction, assure une récente étude de Raiffeisen. Une solution écologiquement défendable, puisque, sur le long terme, les économies d'énergie permises par un immeuble neuf compensent largement la perte d'énergie grise d'une démolition. Une solution par ailleurs favorable aux propriétaires, qui peuvent remplacer des appartements anciens par des appartements modernes loués au prix du marché.
Pour absorber l'augmentation constante de la population tout en évitant un accroissement du mitage, la densification est devenue incontournable. Mais, quand on se retrouve devant un immeuble ancien, quelle est la meilleure stratégie à adopter ? Rénover et surélever ou démolir et reconstruire ? Pour les partisans d'un bilan écologique complet, qui tient aussi compte de l'énergie grise, la rénovation est la seule solution durable. Pas sûr, conclut une récente étude publiée par Raiffeisen.
Comme le résume Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse: démolir et reconstruire permet à la fois d'être plus efficace, plus durable sur long terme, et de proposer plus d'appartements. Explications
Une stratégie qui permet de créer beaucoup de logements
Les économistes de Raiffeisen montrent que, en contrepartie, les reconstructions permettent de créer plus de logement que ceux qui ont été détruits. Ce qui est un des buts de la densification.
En moyenne suisse, le gain net est de 4 logements. C'est que, en grande partie, les démolitions portent surtout sur des petits biens: en 2024, environ 64% des bâtiments démolis comportaient un seul logement et seulement 11% plus de 3 logements.
Mieux, si l'on se focalise sur les centres, cette moyenne se monte à un gain de 6 ou 7 logements, voire nettement plus pour les 5 plus grandes villes du pays, où les gains moyens sont de 10 à 20 appartements par immeuble, selon les projets et les possibilités d'élévation.
Par ailleurs, le gain de logements a augmenté ces dernières années, remarquent les économistes de Raiffeisen. Si, comme on l'a dit, la moyenne suisse est aujourd'hui de 4 logements, elle n'était que de 3 nouveaux logements pour un logement démoli en 2010.
Un effet d'éviction favorable aux propriétaires, pas aux locataires
Les deux grands problèmes des démolitions rénovations sont, d'une part écologique, de l'autre financier, pour les locataires.
En effet, démolir entraîne la perte de l'énergie grise contenue dans les bâtiments mis à terre. Mais, en contrepartie, les nouvelles constructions de qualité présentent une efficacité énergétique bien plus élevée, avec une consommation d'énergie quatre ou cinq fois inférieure à celle d'un immeuble de 50 ans, ce qui, sur la durée de vie du bien, fait plus que compenser la perte d'énergie grise, assurent les économistes de Raiffeisen. En outre, les nouveaux logements répondent aux dernières normes de durabilité.
Par contre, il y a un réel effet d'éviction, qui profite aux propriétaires mais pas aux locataires. En effet, les logements anciens qui sont détruits sont généralement plus abordables que les logements modernes qui les remplacent. Une conséquence du droit du bail qui permet de louer les nouveaux logements au prix du marché, alors que les loyers des anciens logements sont en général bloqués.
Des démolitions d'immeubles de plus en plus récents
D'ailleurs, outre le gain de surface utile supplémentaire, c'est cet écart souvent important entre les loyers existants et les nouveaux loyers qui rend ces projets de démolition rénovation très rentables dans les villes, y compris quand les immeubles ne sont pas si anciens que ça.
En effet, selon les statistiques publiées par Raiffeisen, dans les années 2010, les démolitions concernaient majoritairement (60%) des bâtiments construits avant la deuxième guerre mondiale. Ce n'est plus le cas aujourd'hui, les projets de remplacement rentables concernant les construction ancienne ayant tous été menés.
On se retrouve donc dans la situation où de plus en plus de logements datant des années 1960, 1970 et 1980 sont démolis, en particulier dans les centres et dans les grandes villes où ce genre d'opération est financièrement le plus intéressant.
Une tendance de toute manière inévitable
Quoi qu'il en soit, selon les économistes de Raiffeisen, la progression des démolitions rénovations est inévitable. En effet, vu que la population ne cesse d'augmenter et que l'on ne veut plus miter le territoire, ne reste que la densification, qui, pour être optimale, doit adopter la solution qui crée le plus de nouveaux appartements. CQFD. En particulier, ajoute Raiffeisen, sur des parcelles qui possèdent encore d'importantes réserves d'exploitation (par exemple, d'anciennes grandes villas individuelles, avec de vastes jardins, dans les quartiers résidentiels des villes). Dans ce cas, les formes alternatives de densification, par exemple la surélévation, ne sont pas adaptées pour maximiser l'utilisation du sol. En outre, selon les économies de Raiffeisen, privilégier l'approche radicale de la démolition reconstruction est souvent l'alternative la plus rentable pour le maître d'ouvrage.
De toute manière, comme le conclut Raiffeisen, en matière de logement il n'est pas possible d'avoir le beurre et l'argent du beurre: une croissance démographique dynamique, sans étalement urbain, avec préservation du bâti existant et une offre bon marché.
Rédaction Immoday
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