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Immobilier
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IMvestir Partners SA
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RAPPORT TRIMESTRIEL AU 30.06.2025
L’univers des fonds immobiliers se compose de:
Commentaire trimestriel:
Après une année 2024 exceptionnelle, le 2ème trimestre 2025 affiche des performances solides et positives malgré le contexte international incertain dû notamment par les tensions géopolitiques et commerciales. Le marché immobilier indirect a généré ainsi une performance cumulée positive au premier semestre : +3.18% pour les fonds immobiliers cotés et +3.13% pour les fonds non cotés. La volatilité s’est accentuée en raison des turbulences internationales, des nombreuses augmentations de capital et du niveau élevé des valorisations. Malgré cela, le marché s’est stabilisé ces dernières semaines, intégrant les récentes baisses de taux décidées par la BNS.
Les valorisations ont atteint des niveaux élevés avec des agios de respectivement 30.79% pour les fonds cotés et de 2.12% pour les fonds non cotés. Cette dynamique traduit l’attrait persistant des investisseurs pour la classe d’actifs, notamment en raison du spread favorable d’environ 2% entre les obligations fédérales et les rendements de dividende: 2,34% pour les fonds cotés et 3,13% pour les fonds non cotés.
Les gestionnaires ont su tirer parti de cet environnement propice, levant CHF 1,94 milliard au cours du semestre, soit une hausse de 61% par rapport à l’année précédente. La dynamique devrait se poursuivre au second semestre, avec neuf augmentations de capital annoncées pour un total de CHF 1,191 milliard.
Sur le marché des capitaux, UBS a reporté la fusion des fonds UBS/CS suite à l’opposition de certains investisseurs, ce qui a installé une attente de clarté et de visibilité. Des sorties d’investisseurs institutionnels restent envisageables lors des fusions, en raison des contraintes réglementaires telles que les ratios d’emprise. Si cela peut accroître la volatilité, cela représente aussi des opportunités pour les fonds disposant d’une stratégie claire et long terme et d’une forte valeur ajoutée. Dans cette optique, les gestionnaires anticipent déjà les mouvements de marché pour renforcer leur position en accentuant leur croissance avant les fusions.
On note que les nouveaux produits rencontrent plus de difficultés à séduire les investisseurs. En effet, ces derniers privilégient les fonds historiques, dotés de stratégies éprouvées et d’un bon track-record alors que de nouvelles opportunités d’investissement pourraient accroître l'efficience du marché, en termes de diversification et de liquidité.
En fin d’année, deux nouvelles introductions en bourse sont déjà annoncées. Une tendance se dessine : les investisseurs poussent pour une mise en bourse plus rapide. Il conviendra cependant de rester attentif aux risques liés à une cotation prématurée de fonds de taille modeste qui resteraient en-dehors du radar des investisseurs institutionnels.
En ce qui concerne le marché immobilier direct, l’inflation reste maîtrisée et les prévisions pour 2025 demeurent stables, malgré une légère dégradation du contexte économique. Le taux de chômage s’établit à 3%, la migration nette reste positive, et l’offre de logements continue d’être insuffisante pour répondre à une demande croissante, en dépit d’une augmentation des demandes de construction et des permis de construire. Les loyers sont stables, malgré la baisse de 0,25% du taux de référence en mars 2025. Au vu des tensions géopolitiques, certains cantons pourraient être impactés ces prochaines années, par le départ des travailleurs de multi-nationales.
Nous pouvons également observer que les gestionnaires qualifiés arrivent à créer de la valeur en transformant les logements, en sur-élevant, en démolissant et reconstruisant les immeubles. Cette dynamique marquée vers la transformation du parc immobilier existant est alimentée par la rareté des terrains constructibles, les contraintes imposées par les réglementations fédérales, ainsi que par les incitations fiscales en faveur de la densification et de la réaffectation du bâti existant. Ainsi, les nouvelles constructions ont progressé de 3,4% en 2024, tandis que les projets de transformation ont augmenté de 7,2% selon Wüest Partner.
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