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Interview
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Par Rédaction
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Après une année 2025 riche en événements, Dominicé n'a pas prévu de se reposer sur ses lauriers. Après avoir renforcé ses équipes de gestion, une nouvelle augmentation de capital est programmée au printemps pour TrustStone Real Estate SICAV, et il est envisagé de programmer une autre pour Dominicé Swiss Property Fund en cours d’année, sous réserve de conditions de marché favorables. En attendant, le principal objectif va être de préparer la levée de fonds pour TrustStone, et de créer de la valeur avec les portefeuilles immobiliers existants des deux fonds, entre autres grâce au lancement de plusieurs nouveaux projets de développement.
Dominicé a connu une belle année 2025 sur le front de l'immobilier titrisé, avec d'abord la reprise de la gestion du fonds non coté TrustStone Real Estate SICAV en automne, mais aussi, parallèlement, trois augmentations de capital (deux pour Dominicé Swiss Property Fund et une pour TrustStone Real Estate SICAV), qui ont réussi à lever près de 185 millions de francs.
2026 sera-t-elle d'aussi bonne tenue ? Nous avons posé la question à Martin Spreng, Investor Relations Manager chez Dominicé & Co – Asset Management.
Martin Spreng, comment voyez-vous 2026 pour l'immobilier titrisé? Aussi bien que 2025?
La réponse rapide, c'est oui.
Et la réponse longue?
C'est d'abord un marché général très positif avec un taux directeur de la BNS à 0% qui ne devrait pas remonter ces prochains mois, voire même qui pourrait baisser, ce qui devrait faire encore grimper les prix de la pierre. Ensuite, la demande reste très forte pour l'immobilier titrisé, en particulier de la part des caisses de pension. Elles cherchent à acheter, spécialement du résidentiel, ce qui pousse les prix des fonds vers le haut. On pourrait également mentionner un troisième facteur, dont on parle en général peu, l'arrivée des banques privées et des gestionnaires de fortune romands, quelques années après les alémaniques. Ils commencent eux aussi à beaucoup s'intéresser à l'immobilier titrisé. Pour eux, cette classe d'actif est devenue incontournable dans le portefeuille de leurs clients. Cette demande tire, elle aussi, l’agio vers le haut.
Qu'est-ce qui pourrait faire dérailler le marché?
Les risques géopolitiques. Par exemple, si une décision de Donald Trump fait s'envoler les prix du pétrole, cela va créer de l'inflation et une remontée des taux qui pourrait toucher d'abord le marché des actions et ensuite, par contagion, obligerait quelques gros institutionnels à vendre une partie de leurs allocations en fonds immobiliers. Ceci dit, la conjoncture demeure favorable : l’économie mondiale bénéficie de solides résultats publiés par de nombreuses sociétés américaines, tandis que le marché immobilier suisse affiche également une bonne résilience. Mais, aujourd'hui, on se trouve dans un environnement géopolitique instable où personne ne peut prévoir ce qui va se passer à court terme. Ce risque géopolitique est aussi une des raisons qui pousse les investisseurs dans la pierre, car, en général, c'est un actif qui corrige moins que le marché des actions lors des phases de correction de marché.
Vraiment? Quand on voit que certaines caisses de pension achètent aujourd'hui à Genève avec des rendements bruts de 2,66%?
Attention de ne pas tout mélanger: les caisses de pensions ont d'autres objectifs de rendements pour les actifs immobiliers que les fonds immobiliers. Ces derniers peuvent se permettre d'être plus sélectifs et de ne pas acheter si le rendement est trop bas. En outre, grâce à des équipes expérimentées et professionnelles, les fonds immobiliers peuvent lancer des projets qui souvent affichent des rendements plus élevés que l'immobilier déjà construit. Ce qui permet de compenser, dans le portefeuille, des acquisitions faites avec des rendements plus faibles.
Cela confirme bien que, avec l'immobilier construit, on ne trouve plus de rendement correct.
En fait, on trouve encore sur le off-market des objets avec un rendement brut de 3.8% en plein centre de Genève. Certains propriétaires veulent se défaire de leur immobilier, devenu trop complexe à gérer pour des raisons bien connues: la nécessité de réaliser des rénovations, la transition énergétique, mais aussi des questions successorales, fiscales et de liquidité. Ce réseau de propriétaires privés et de courtiers constitue une part essentielle de notre valeur ajoutée.
Ces prix de l'immobilier qui ne cessent de grimper depuis des années, ça ne commence pas à devenir un problème pour les investisseurs?
Aujourd'hui, l'agio moyen des fonds cotés tourne autour des 35% alors que les primes les plus élevées dépassent 50%. Pour les investisseurs, il y a donc encore de nombreux fonds qui permettent d'entrer dans le marché avec une progression possible.
À quoi peut-on s'attendre chez Dominicé en 2026? Commençons par TrustStone Real Estate SICAV.
Après la reprise de la gestion du fonds, l'automne dernier, nous avons renforcé les équipes. Pour la suite, une augmentation de capital est prévue au printemps pour un portefeuille d’immeubles correspondant pleinement à notre stratégie à court terme. Cette initiative est soutenue par une demande importante de la part de certains clients pour le non coté, au vu des niveaux atteints par les agios des fonds cotés.
À moyen terme, pour TrustStone, la stratégie c'est une IPO?
Oui, très vraisemblablement mais pas pour l'instant, dans quelques années, quand nous aurons atteint une taille critique et une diversification des investisseurs.
Et en ce qui concerne Dominicé Swiss Property Fund, à quoi peut-on s'attendre pour 2026?
En automne 2025, nous avons renforcé le portefeuille avec une augmentation de capital de près de 100 millions, qui nous a permis d'acquérir pour 120 millions d'immobilier entre juillet et décembre 2025. Et aujourd'hui nous sommes en discussion pour un swap, qui est un instrument de plus en plus apprécié par les clients privés. En 2026, notre principal objectif va être de créer de la valeur avec le portefeuille immobilier existant, entre autres grâce au lancement de plusieurs nouveaux projets de développement.
Pas d'augmentation de capital prévue pour Dominicé Swiss Property Fund en 2026?
Rien n’est prévu pour le moment mais nous sommes toujours ouvert à la croissance du fonds si le marché le permet
Et à quand votre premier L-QIF?
Ce n'est pas d'actualité.
La Rédaction • Immoday.ch
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