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Interview
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Von der Redaktion
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Nach einem ereignisreichen Jahr 2025 hat Dominicé nicht vor, sich auf seinen Lorbeeren auszuruhen. Nach der Verstärkung der Managementteams ist für das Frühjahr eine neue Kapitalerhöhung für TrustStone Real Estate SICAV geplant. Zudem wird – vorbehaltlich günstiger Marktbedingungen – eine weitere Kapitalerhöhung für den Dominicé Swiss Property Fund im Laufe des Jahres in Betracht gezogen. Bis dahin liegt der Schwerpunkt auf der Vorbereitung der Kapitalaufnahme für TrustStone sowie auf der Wertschöpfung aus den bestehenden Immobilienportfolios beider Fonds, unter anderem durch die Lancierung mehrerer neuer Entwicklungsprojekte.
Dominicé blickt im Bereich der verbrieften Immobilien auf ein sehr erfolgreiches Jahr 2025 zurück. Dazu zählt insbesondere die Übernahme der Verwaltung des nicht kotierten TrustStone Real Estate SICAV im Herbst, aber auch drei Kapitalerhöhungen (zwei für den Dominicé Swiss Property Fund und eine für TrustStone Real Estate SICAV), mit denen insgesamt rund 185 Millionen Franken aufgenommen werden konnten.
Wird 2026 ähnlich erfolgreich verlaufen? Wir haben Martin Spreng, Investor Relations Manager bei Dominicé & Co – Asset Management, dazu befragt.
Martin Spreng, wie beurteilen Sie das Jahr 2026 für verbrieften Immobilienanlagen? Wird es ähnlich gut wie 2025?
Die kurze Antwort lautet: ja.
Und die lange Antwort?
Zunächst profitieren wir von einem insgesamt sehr positiven Marktumfeld mit einem Leitzins der SNB von 0%, der in den kommenden Monaten voraussichtlich nicht steigen dürfte – im Gegenteil, er könnte sogar weiter sinken. Dies sollte die Immobilienpreise zusätzlich stützen.
Zweitens bleibt die Nachfrage nach verbrieften Immobilienanlagen sehr hoch, insbesondere seitens der Pensionskassen. Diese sind stark kaufinteressiert, vor allem im Wohnsegment, was die Preise der Fonds nach oben treibt.
Ein dritter Faktor, über den vergleichsweise wenig gesprochen wird, ist der Markteintritt der Westschweizer Privatbanken und Vermögensverwalter – einige Jahre nach ihren Pendants in der Deutschschweiz. Auch sie beginnen, sich intensiv für verbrieften Immobilienanlagen zu interessieren. Für sie ist diese Anlageklasse zu einem festen Bestandteil der Portfolios ihrer Kunden geworden. Auch diese Nachfrage trägt dazu bei, die Agios weiter anzuheben.
Was könnte den Markt aus der Spur bringen?
Geopolitische Risiken. Beispielsweise könnte eine Entscheidung von Donald Trump, die die Ölpreise stark ansteigen lässt, zu Inflation und in der Folge zu steigenden Zinsen führen. Dies würde zunächst den Aktienmarkt belasten und könnte anschliessend durch Ansteckungseffekte dazu führen, dass einige grosse institutionelle Investoren gezwungen wären, Teile ihrer Immobilienfonds-Allokationen zu veräussern.
Nichtsdestotrotz bleibt das wirtschaftliche Umfeld insgesamt günstig: Die Weltwirtschaft profitiert von robusten Ergebnissen zahlreicher US-Unternehmen, während sich auch der Schweizer Immobilienmarkt als widerstandsfähig erweist. Dennoch befinden wir uns aktuell in einem geopolitisch instabilen Umfeld, in dem kurzfristige Entwicklungen schwer vorhersehbar sind. Dieses geopolitische Risiko ist zugleich ein Grund, weshalb Investoren verstärkt in Immobilien investieren, da diese Anlageklasse in Korrekturphasen in der Regel weniger stark nachgibt als der Aktienmarkt.
Wirklich? Wenn man sieht, dass gewisse Pensionskassen in Genf heute mit Bruttorenditen von 2,66% kaufen?
Hier ist Vorsicht geboten, man darf nicht alles vermischen. Pensionskassen verfolgen mit ihren Immobilienanlagen andere Renditeziele als Immobilienfonds. Letztere können selektiver vorgehen und auf Akquisitionen verzichten, wenn die Renditen zu tief sind.
Zudem sind Immobilienfonds dank erfahrener und professioneller Teams in der Lage, Entwicklungsprojekte zu lancieren, die häufig höhere Renditen erzielen als bereits erstellte Immobilien. Dadurch können innerhalb des Portfolios Akquisitionen mit tieferen Renditen kompensiert werden.
Das bestätigt doch, dass mit Bestandsimmobilien kaum noch attraktive Renditen zu erzielen sind.
Tatsächlich lassen sich im Off-Market-Bereich weiterhin Objekte mit Bruttorenditen von rund 3,8% im Zentrum von Genf finden. Einige Eigentümer möchten sich von ihren Immobilien trennen, da diese aus bekannten Gründen zunehmend komplex zu bewirtschaften sind: anstehende Renovationen, energetische Anforderungen, aber auch Nachfolge-, Steuer- und Liquiditätsfragen. Dieses Netzwerk aus privaten Eigentümern und Maklern stellt einen wesentlichen Bestandteil unserer Wertschöpfung dar.
Die Immobilienpreise steigen seit Jahren kontinuierlich – wird das nicht langsam zum Problem für Investoren?
Der durchschnittliche Agio der kotierten Fonds liegt derzeit bei rund 35%, während die höchsten Prämien über 50% betragen. Für Investoren gibt es somit weiterhin zahlreiche Fonds, die einen Einstieg mit weiterem Wertsteigerungspotenzial ermöglichen.
Was ist 2026 bei Dominicé zu erwarten? Beginnen wir mit TrustStone Real Estate SICAV.
Nach der Übernahme der Fondsverwaltung im vergangenen Herbst haben wir die Teams verstärkt. Als nächster Schritt ist im Frühjahr eine Kapitalerhöhung für ein Immobilienportfolio vorgesehen, das vollständig unserer kurzfristigen Strategie entspricht. Diese Initiative wird durch eine starke Nachfrage bestimmter Kunden nach nicht kotierten Vehikeln unterstützt, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Agios bei kotierten Fonds.
Mittelfristig: Ist für TrustStone eine IPO vorgesehen?
Ja, sehr wahrscheinlich – jedoch nicht kurzfristig. Dies wird erst in einigen Jahren relevant, sobald eine ausreichende kritische Grösse sowie eine breite Investorenbasis erreicht sind.
Und was ist 2026 beim Dominicé Swiss Property Fund zu erwarten?
Im Herbst 2025 haben wir das Portfolio durch eine Kapitalerhöhung von knapp 100 Millionen Franken gestärkt, was uns zwischen Juli und Dezember 2025 den Erwerb von Immobilien im Umfang von rund 120 Millionen Franken ermöglicht hat. Aktuell befinden wir uns zudem in Gesprächen über einen Swap, ein Instrument, das bei Privatkunden zunehmend an Beliebtheit gewinnt.
Im Jahr 2026 wird unser Hauptfokus darauf liegen, mit dem bestehenden Immobilienportfolio Mehrwert zu schaffen – unter anderem durch die Lancierung mehrerer neuer Entwicklungsprojekte.
Immoday-Redaktion
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