«À moyen terme, le risque réglementaire va peser sur l'immobilier titrisé suisse»

Après une année 2025 qui a vu son introduction en bourse, Comunus SICAV prévoit de continuer de croître avec des augmentations de capital, même si, aux prix actuels de l'immobilier, il est de plus en plus difficile de trouver des biens avec des rendements satisfaisants. Il va donc falloir faire preuve de souplesse et probablement se tourner vers des régions plus périphériques. Plus largement, cette difficulté à trouver des biens intéressants devrait ralentir le nombre d'augmentations de capital en 2026 pour tous les véhicules d'immobilier titrisés, selon Julien Baer, CEO.

Comunus SICAV a connu une année 2025 chargée avec une entrée en bourse très suivie par les investisseurs - l'agio du fonds a grimpé de 15% à 40% lors des premières séances de cotation, avant de redescendre aux alentours 30% à la fin de l'année. Mais le fonds aura aussi lancé plusieurs augmentations de capital en 2025, qui lui ont permis d'atteindre la barre du milliard de francs de fortune totale, pour une capitalisation boursière de 820 millions de francs. Et aujourd'hui? Qu'est-il prévu pour 2026? Une période de consolidation? La poursuite de la croissance? Nous avons posé la question à Julien Baer, CEO de Comunus SICAV.

Julien Baer, selon vous, l'année 2026 sera-t-elle aussi euphorique pour l'immobilier titrisé que l'année 2025?

Non, je ne pense pas, les financements des nouveaux objets commencent à être compliqués, avec des taux à long terme qui augmentent un peu. En outre, les prix des transactions sont devenus si élevés que ça refroidit bon nombre d'investisseurs. Mais pas de quoi paniquer: au vu de tous les fondamentaux, 2026 sera une bonne année, mais peut-être pas aussi bonne que l'a été 2025.

Qu'est-ce qu'il pourrait faire capoter ce scénario optimiste?

Une hausse des taux, conséquence de problèmes géopolitiques. Sinon, il y a aussi le risque réglementaire en Suisse, avec la multiplication des restrictions à l'investissement immobilier, à la construction, et les référendums annoncés pour limiter les hausses de loyers et augmenter le droit des locataires. Mais ça, ce n'est pas pour 2026.

De toute manière, les investisseurs n'ont pas le choix, l'immobilier reste incontournable?

Il faut différencier les fonds d'investissement des caisses de pension, qui n'ont pas les mêmes contraintes. Les caisses de pension ont du cash, et, effectivement, elles n'ont pas vraiment le choix, quel que soit le prix des biens immobiliers. Elles doivent assurer un cash flow régulier pour pouvoir verser les rentes. Par contre les fonds d'investissement ont plus de latitude. Je pense qu'ils vont calmer le jeu, par exemple, en se tournant vers des régions plus périphériques, où les rendements sont plus intéressants. On n'est pas absolument obligé de rester dans le centre des grandes villes suisses.

Mais si on veut néanmoins continuer de miser sur du résidentiel dans le centre des grandes villes, on fait quoi, on attend que les prix redescendent? 

Oui, on peut attendre, mais en prenant le risque que les prix ne redescendent jamais. Ou alors continuer à acheter et miser sur une allocation plus «prime» de son portefeuille, avec des rendements moindres. Ce n’est pas la stratégie de Comunus.

Alors que faire?

Si vous ne voulez pas acheter, vous pouvez toujours travailler votre parc, pour l'optimiser et augmenter sa durabilité.

Une récente étude de la Haute école de Lucerne explique que certaines caisses de pension trouvent les fonds cotés trop chers et qu'elles s'intéressent de plus en plus aux fonds non cotés. Est-ce une tendance que vous avez aussi observée?

Non, pas vraiment. On n'a pas constaté que des caisses de pension nous ont quitté après l'IPO pour retourner dans des fonds non cotés. Ou alors seulement celles qui investissent uniquement dans le non coté, pour des raisons historiques. Mais, dans notre actionnariat, elles se comptent sur les doigts d'une main.

La même étude de la Haute école de Lucerne assure que de plus en plus de petites et moyennes caisses de pension aimeraient faire des swaps. C'est aussi quelque chose que vous remarquez? 

Pas vraiment de la part des caisses de pension, plutôt de la part de propriétaires privés, pour qui l'apport en nature est effectivement un instrument de plus en plus prisé, qui permet de déléguer la gestion des immeubles et de diversifier les risques. En outre, fiscalement, un swap est assez complexe à mettre en place, et pour une caisse de pension, ce n'est pas toujours intéressant. 

Quelle est l'actualité pour votre fonds en ce début 2026? De nouvelles augmentations de capital?

Oui, c'est prévu, tant que l'on trouve des biens immobiliers à des prix raisonnables.

Et on trouve encore des biens intéressants? Les rendements bruts ont fortement chuté ces derniers mois.

On en trouve mais pour cela il faut un réseau très solide. C’est notre cas, surtout dans notre zone de prédilection, qui s’étend de Lausanne à la Riviera, en passant par Fribourg. Il faut également être un peu plus ouvert d'esprit, notamment sur le degré de rénovation ou sur l'emplacement des biens immobiliers que l'on veut acquérir.

Certains fonds achètent aujourd'hui à Monthey ou à Delémont. C'est une bonne stratégie?

Pourquoi pas, au final c'est uniquement une question de prix. De toute manière, aujourd'hui, sortir des centres des grandes villes suisses ne me paraît pas aberrant, si l'on reste dans un portefeuille géographiquement équilibré. Il ne faut pas non plus investir uniquement en périphérie. Nous investissons toujours sur l’Arc lémanique mais nous complétons ces investissements par quelques acquisitions dans des villes un peu plus périphériques mais à fort potentiel, telles que Fribourg ou Yverdon par exemple.

Vous venez d'entrer en bourse avec un agio qui atteint désormais 30%, ce qui rebute certains investisseurs. On a vu des émetteurs qui lancent des fonds miroirs, mais non cotés, évalués à  la VNI. C'est une stratégie qui pourrait vous intéresser?

Absolument, on aimerait bien car il y a une demande de la part de certains investisseurs pour des fonds à la VNI. Mais le problème c'est qu'on n'a pas envie de démarrer avec un portefeuille de trois immeubles valant 25 millions de francs. Donc, avant de se lancer, il va falloir trouver des biens immobiliers intéressants. Et on retombe toujours sur ce même problème, celui qui va préoccuper tous les gérants de fonds en 2026. 

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