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Interview
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Par Rédaction
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Dans un environnement économique mondial où la plupart des devises perdent du terrain par rapport au franc suisse, la BNS devra probablement de nouveau adopter une politique de taux négatifs en 2026, selon Pascal Roux, CEO de Cronos Finance. Ce qui est une bonne nouvelle pour l'immobilier en général et l'immobilier titrisé en particulier, qui va servir plus que jamais d'actif refuge, y compris pour les investisseurs étrangers qui peuvent ainsi également miser sur la force du franc suisse.
Belle année 2025 pour Cronos, avec plusieurs augmentations de capital et surtout le lancement d'un nouveau fonds non coté, le Cronos Immo Fund 2, pour répondre à la demande des investisseurs qui ne veulent plus payer des agios atteignant parfois les 50% pour les fonds cotés les plus recherchés. Ce qui pose d'ailleurs la question de l'attractivité de l'immobilier titrisé: aux niveaux actuels, ces véhicules sont-ils toujours intéressants pour les investisseurs? Les réponses de Pascal Roux, CEO de Cronos Finance.
Pascal Roux, à votre avis, est-ce que 2026 sera aussi euphorique pour l'immobilier titrisé que 2025?
Oui, quelque part malheureusement, car nous nous installons dans un cadre de répression financière. Pour rappel, ce scénario implique :
Une dévaluation monétaire (le Japon l’a fait: -40% en 5 ans, et les USA s’y mettent: - 15% en un an)
Maintien des taux d’intérêt aussi bas que possible, aussi longtemps que possible (pression de Trump sur la FED pour faire baisser les taux directeurs)
Monétisation de la dette: la Bank of Japan (BoJ) détient la moitié des obligations d’Etat et la FED reprend une politique monétaire accommodante (Quantitative Easing).
Conséquences: les investisseurs se reportent sur des actifs tangibles comme la bourse, les matières premières (or et argent) et… l’immobilier. J’ajouterais que le franc suisse peut être considéré comme une valeur refuge tant notre pays se dissocie des autres au niveau de l’endettement de l’Etat. L’immobilier suisse constitue donc une double valeur refuge.
La hausse de l'immobilier n'a-t-elle pas déjà été totalement anticipée par le marché?
Je pense qu'aujourd'hui le niveau des prix de l'immobilier est en phase avec les taux actuels et donc que les prix vont encore grimper si l'on revient à une période de taux négatifs. Ce qui à mon avis pourrait être le cas au deuxième semestre 2026.
Vraiment? Ce n'est pas le scénario anticipé par la majorité des experts.
Notre banque nationale ne dispose pas de marge de manœuvre… Si d’aventure les taux directeurs US devaient baisser, avec un CHF au plus haut contre USD et EUR, nous retrouverons des taux négatifs. Cela dans un contexte où l’inflation dans notre pays est proche de zéro et la croissance économique en décélération.
Qu'est-ce qui pourrait faire capoter ce scénario?
Une remontée subite de l'inflation due à un événement géopolitique, comme après le début de la guerre en Ukraine. Mais là encore, on a vu que la remontée des taux n'a été que temporaire. Dans les faits, avec le niveau d'endettement actuel de la plupart des pays occidentaux, une hausse des taux sur le long terme aurait un effet dévastateur sur les finances publiques. Les banques centrales n'ont pas vraiment le choix, elles doivent maintenir des taux bas.
Dans ce contexte favorable pour l'immobilier qu'avez-vous prévu pour Cronos en 2026?
Fin 2025, nous avons lancé le Cronos Immo Fund 2 pour satisfaire la demande de certains investisseurs qui ne veulent plus payer des agios devenus très élevés. De plus, cette situation est également très pénalisante pour les vendeurs qui cèdent un immeuble au fonds contre des parts lorsque la transaction se fait sous forme d’apport en nature (swap). Pour rappel, le Cronos Immo Fund 2 devrait croitre essentiellement via des swaps
Ça veut dire que vous ne croyez plus aux fonds immobiliers cotés?
Aujourd'hui et même s’ils vont poursuivre leur hausse, les fonds immobiliers cotés sont, à mes yeux, plus un produit financier qu'immobilier. Les investisseurs achètent ces produits cotés parce que l'immobilier plaît, que c'est un actif tangible, que l'on comprend, et surtout parce qu'il leur assure un rendement stable et nettement supérieur à celui des obligations. On le voit clairement avec les demandes de nos clients privés, en particulier étrangers, qui veulent aussi investir en francs suisses.
Une récente étude de la Haute école de Lucerne indique que les petites et moyennes caisses de pension rechignent à investir dans les fonds cotés à cause des agios trop élevés, préférant désormais les fonds non cotés. C'est une tendance que vous observez?
Le Cronos Immo Fund 2 n’intéresse pas les clients institutionnels pour des raisons évidentes : ce fonds n’a que quatre mois d’existence et une taille aujourd’hui encore trop petite. J’imagine qu’il nous faudra atteindre une valeur nette de CHF 100 Mios pour intéresser les institutionnels. En-dessous de ce seuil, la question du taux d’emprise pose problème.
Justement, où en est le Cronos Immo Fund 2?
Nous avons 40 millions de seed money et 70 millions d'immeubles. Avec plusieurs swaps à venir ces prochains mois pour des montants d'environ 20 millions de francs. Nous sommes particulièrement attentifs au niveau d’endettement de notre fonds. Avec une charge d’intérêt inférieure à 1%, il nous paraît important de fonctionner avec un niveau d’endettement d’au moins 40% (pour rappel, le règlement du fonds admet un niveau d’endettement de 48% durant les deux premières années d’existence du fonds)
Des augmentations de capital sont-elles prévues pour accélérer la croissance du fonds?
Non, pour l'instant nous voulons développer ce fonds essentiellement avec des swaps. Ceci dit, quand l'intérêt pour ce véhicule sera suffisant, il n'est pas du tout exclu que l'on procède à une augmentation de capital. Vraisemblablement plutôt en 2027.
La Rédaction • Immoday.ch
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