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Interview
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Von der Redaktion
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In einem globalen wirtschaftlichen Umfeld, in dem die meisten Währungen gegenüber dem Schweizer Franken an Boden verlieren, wird die SNB laut Pascal Roux, CEO von Cronos Finance, 2026 voraussichtlich wieder eine Negativzinspolitik einführen müssen. Eine gute Nachricht für Immobilien generell – und für verbriefte Immobilien im Besonderen –, die mehr denn je als sicherer Hafen dienen werden, auch für ausländische Investoren, die damit zugleich auf die Stärke des Schweizer Frankens setzen können.
Ein starkes Jahr 2025 für Cronos mit mehreren Kapitalerhöhungen und insbesondere der Lancierung eines neuen nicht kotierten Fonds, des Cronos Immo Fund 2, um der Nachfrage von Investoren gerecht zu werden, die keine Agios von teilweise bis zu 50% mehr für die begehrtesten kotierten Fonds bezahlen wollen. Das wirft zugleich die Frage nach der Attraktivität verbriefter Immobilien auf: Sind diese Vehikel auf dem aktuellen Niveau noch interessant für Anleger? Antworten von Pascal Roux, CEO von Cronos Finance.
Pascal Roux, wird 2026 Ihrer Meinung nach ebenso euphorisch für verbriefte Immobilien wie 2025?
Ja, gewissermassen leider, denn wir bewegen uns in Richtung finanzieller Repression. Dieses Szenario beinhaltet:
Eine Währungsabwertung (Japan: –40% in 5 Jahren; USA: –15% in einem Jahr)
Zinsen so tief wie möglich und so lange wie möglich (politischer Druck auf die FED zur Senkung der Leitzinsen)
Monetarisierung der Staatsschulden: Die Bank of Japan hält die Hälfte der Staatsanleihen, und die FED kehrt zu einer expansiven Geldpolitik zurück (Quantitative Easing).
Folge: Investoren weichen auf Sachwerte aus wie Aktien, Rohstoffe (Gold und Silber) und… Immobilien. Hinzu kommt, dass der Schweizer Franken aufgrund der im internationalen Vergleich geringen Staatsverschuldung als sicherer Hafen gilt. Schweizer Immobilien werden damit zum doppelten Safe Haven.
Hat der Markt den Immobilienanstieg nicht bereits vollständig eingepreist?
Ich denke, das aktuelle Preisniveau entspricht den heutigen Zinsen – und die Preise werden weiter steigen, falls wir wieder Negativzinsen sehen. Meiner Ansicht nach könnte dies in der zweiten Jahreshälfte 2026 eintreten.
Wirklich? Das entspricht nicht dem Mehrheitskonsens der Experten.
Unsere Nationalbank hat keinen Handlungsspielraum… Sollten die US-Leitzinsen sinken und der CHF gegenüber USD und EUR auf Höchstständen bleiben, landen wir wieder bei Negativzinsen. Dies bei nahezu null Inflation und einer sich abschwächenden Konjunktur.
Was könnte dieses Szenario kippen?
Ein plötzlicher Inflationsanstieg durch ein geopolitisches Ereignis – wie nach Beginn des Ukraine-Kriegs. Doch selbst dort war der Zinsanstieg nur temporär. Angesichts der aktuellen Staatsverschuldung der westlichen Länder hätte ein dauerhaft höheres Zinsniveau verheerende Folgen für die öffentlichen Finanzen. Zentralbanken haben faktisch keine Alternative: Zinsen müssen tief bleiben.
Was plant Cronos in diesem positiven Umfeld für Immobilien im Jahr 2026?
Ende 2025 haben wir den Cronos Immo Fund 2 lanciert, um Investoren zu bedienen, die keine hohen Agios mehr akzeptieren. Gleichzeitig benachteiligt diese Situation Verkäufer, die eine Liegenschaft via Sacheinlage (Swap) gegen Fondsanteile einbringen. Der Cronos Immo Fund 2 soll primär über solche Swaps wachsen.
Heisst das, Sie glauben nicht mehr an kotierte Immobilienfonds?
Heute sind kotierte Immobilienfonds – trotz weiter steigender Kurse – aus meiner Sicht eher ein Finanzprodukt als ein Immobilienprodukt. Anleger kaufen sie wegen der Attraktivität von Immobilien als verständlicher, greifbarer Anlage und vor allem wegen der stabilen Rendite deutlich über Obligationen. Das zeigt sich klar bei unseren privaten, insbesondere ausländischen Kunden, die zugleich in CHF investieren wollen.
Eine Studie der Hochschule Luzern zeigt, dass kleine und mittlere Pensionskassen kotierte Fonds wegen hoher Agios meiden und nicht kotierte bevorzugen. Beobachten Sie diesen Trend?
Der Cronos Immo Fund 2 ist für institutionelle Investoren aktuell noch nicht relevant: vier Monate Historie und noch zu klein. Wir müssen wohl rund CHF 100 Mio. NAV erreichen, bevor Institutionelle einsteigen. Darunter ist die Frage der Einflussquote problematisch.
Wo steht der Cronos Immo Fund 2 heute?
Wir verfügen über CHF 40 Mio. Seed Money und CHF 70 Mio. Immobilien. Mehrere Swaps über rund CHF 20 Mio. stehen in den nächsten Monaten an. Wir achten besonders auf den Verschuldungsgrad: Bei Finanzierungskosten unter 1% erscheint uns ein Verschuldungsgrad von mindestens 40% sinnvoll (das Fondsreglement erlaubt in den ersten zwei Jahren bis 48%).
Sind Kapitalerhöhungen geplant, um das Wachstum zu beschleunigen?
Aktuell nicht – wir wollen primär über Swaps wachsen. Sobald das Interesse gross genug ist, schliessen wir eine Kapitalerhöhung aber keineswegs aus. Wahrscheinlich eher 2027.
Immoday-Redaktion
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