Giliana Niffeler: «Nous préparons déjà le lancement de plusieurs nouveaux véhicules»

Pour la Banque dépositaire de la BCV, rien n’indique que le rythme des opérations concernant l'immobilier titrisé va ralentir en 2026. Plusieurs augmentations de capital sont déjà dans le pipeline, ce qui est, en général, un très bon signe pour le reste de l’année. Sans oublier les nouveaux projets de fonds, dont des L-QIF. Pour faire face à cette activité soutenue, la Banque dépositaire a renforcé son organisation, en particulier dans le domaine de la supervision des fonds.

Vingt ans d'activité pour 20 milliards d'actifs en dépôt, c'était un beau slogan pour fêter l'anniversaire de la Banque dépositaire de la BCV. Mais ça, c'était en 2025, et ce qui n'avait pas été prévu, c'est l'euphorie qui s’est emparée du marché de l’immobilier titrisé ces douze derniers mois. En clair, aujourd'hui, en 2026, on en est à 21 ans et 25 milliards en dépôt! Et, si l'on en croit Giliana Niffeler, responsable de la Banque dépositaire de la BCV à Zurich et du Business Development & Acquisition, les perspectives restent favorables pour 2026.

Giliana Niffeler, pensez-vous que 2026 sera une année aussi euphorique pour l'immobilier titrisé que l'a été 2025?

On l'espère! Il y a de bonnes raisons d'être optimiste: les fondamentaux restent solides et l’appétit pour les rendements stables des véhicules d’investissement immobilier est toujours là, malgré des tensions géopolitiques susceptibles de perturber les marchés. Cependant, comme on l'a vu lors des crises précédentes, le marché immobilier «suisse» résiste extrêmement bien. C'est une classe d'actifs recherchée par tous les investisseurs et toutes les investisseuses, qui peut par ailleurs servir de valeur refuge en période de tempête économique. Donc, je suis assez sereine.

Qu'est-ce qui pourrait faire dérailler ce scénario optimiste?

Le marché immobilier fait face à des enjeux réglementaires, notamment les diverses initiatives visant à encadrer davantage les loyers. Cette année, le principal défi pour les fonds immobiliers risque d’être le sourcing de biens immobiliers. Les prix ont explosé, il faut donc désormais savoir acheter intelligemment. Ces éléments constituent toutefois davantage des facteurs d’attention que de réelles menaces.   

Et les risques pour le plus court terme?

Tous les risques géopolitiques susceptibles de faire vaciller l’économie mondiale ou de faire grimper les taux d'intérêt. On l’a vu en 2022, à la suite de la guerre en Ukraine, qu'une hausse des taux avait un impact immédiat sur les véhicules d'immobilier titrisé.

Une banque dépositaire, c'est un peu comme les coulisses de l'immobilier titrisé. Vous savez tout ce qui est en train de se préparer. Alors, qu'annonce 2026?

Si l'on en croit les demandes émanant des fonds, cela devrait continuer sur une bonne lancée. Plusieurs augmentations de capital sont déjà en préparation, ce qui est, en général, un bon baromètre de ce qui va se passer durant le reste de l'année. On accompagne aussi plusieurs nouveaux projets de fonds immobiliers: des fonds de placement classiques, mais aussi des stratégies sous forme de L-QIF, un véhicule qui est en train de se créer une vraie place sur le marché.

On peut en savoir un peu plus?

Malheureusement, non. C'est le secret des affaires. Il vous faudra être patient et attendre les annonces officielles. Tout ce que je peux dire, c'est que nous nous réjouissons de cette dynamique de nouveaux projets, mais aussi de l'innovation que nous observons sur le marché.

Je comprends que les augmentations de capital se multiplient, puisqu'il y a beaucoup de capitaux qui cherchent à s'investir dans l'immobilier. Mais avec les prix atteints aujourd'hui, et donc des rendements en chute libre, est-ce que ça ne va pas, à terme, poser problème?

C'est tout le talent des Asset Managers de trouver des biens à un prix et une rentabilité attractifs. Mais effectivement, aujourd'hui, la situation est plus compliquée pour eux, et ils doivent se montrer plus sélectifs, trouver les opportunités tout en restant fidèles à leur stratégie, d’où l’importance d’une discipline d’investissement accrue.

Avec cette forte augmentation des activités de la Banque dépositaire en 2025, qui devrait, si j'en crois vos prévisions, se poursuivre en 2026, vos équipes arrivent-elles à suivre?

Vu la croissance de nos activités ces dernières années, la charge de travail a en effet nettement augmenté. Il est clair que 2025 a été pour nous une année intensive, mais aussi remplie de ce genre de défis que nous aimons relever. Cela dit, nous avons pris les devants, revu notre organisation pour être plus efficaces, automatisé des processus et renforcé nos troupes par le recrutement de spécialistes, en particulier dans le domaine de la supervision des fonds.
Ce succès est motivant, notre clientèle est enthousiaste, nous sommes donc prêts pour relever les défis de 2026!

La Rédaction • Immoday.ch

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