La durabilité des fonds de placements immobiliers augmente, mais pas assez rapidement

Les derniers PRESS Scores du CRML, qui permettent d’obtenir une évaluation transparente des scores ESG des fonds immobiliers, viennent d’être publiés, avec une stabilité des résultats par rapport a l’été dernier. Sur les 131 fonds analysés, 17 affichent le meilleur score, AA. Au final, la bonne nouvelle, c’est que les émissions de CO₂ ne cessent de baisser, tout comme l’utilisation d’énergie fossile dans les bâtiments. La mauvaise nouvelle, c’est que cette baisse n’est pas assez rapide pour atteindre les objectifs zéro carbone de 2050.

Les nouveaux PRESS Scores, qui permettent d’obtenir une évaluation transparente des scores ESG des fonds immobiliers, viennent d’être publiés par le CRML, le Center for Risk Management basé à HEC Lausanne, avec l’aide technique de Quanthome.

Avec, en résumé, quand on analyse les véhicules d’immobilier titrisé suisses, quelques bonnes nouvelles dans le domaine de la durabilité puisque les émissions de CO₂ continuent de baisser, mais à un rythme malheureusement trop lent pour atteindre la neutralité carbone en 2050.

Nous avons interrogé Nathan Delacrétaz, chargé de recherche au CRML et Head of Research de Quanthome, qui nous livre son analyse des derniers résultats.

Nathan Delacrétaz, est-ce que quelque chose a changé dans la méthodologie du rating?

Non, rien n’a changé dans la méthodologie depuis le dernier rapport publié en été 2025.

Pour rappel, ces PRESS Scores, qui sont publiés deux fois par année depuis 2023, reposent sur des indicateurs quantitatifs et une analyse textuelle des rapports annuels. Après analyse de toutes ces données, des notes sont attribuées en fonction de la durabilité de chaque véhicule, de AA à D.

Et donc, où en est-on par rapport au dernier classement ?

On observe une grande stabilité. Sur 131 véhicules analysés (deux de plus que dans le précédent classement), 17 ont obtenu le meilleur score, AA, et 17 le score D. Donc, au final, pas beaucoup de changements par rapport au précédent classement.

Quelle est la structure juridique des véhicules que vous avez analysés ?

Nous avons 44 fonds cotés, 20 sociétés immobilières, 20 fonds non cotés et 47 fondations. Dans ces dernières catégories, nous sommes contents d’avoir accueilli Equitim, qui a accepté de publier des informations concernant sa durabilité. Car si aujourd’hui nous analysons la totalité des key players, il y a encore quelques dizaines de fondations privées importantes que l’on aimerait ajouter à notre liste. Nous essayons de les convaincre d’être plus transparentes.

Globalement, quelles sont les principales tendances de ces nouveaux PRESS Scores ?

La grande tendance, que l’on observe depuis trois ans, c’est que les émissions de CO₂ ne cessent de baisser, tout comme l’utilisation d’énergie fossile dans les bâtiments. Ça, c’est la bonne nouvelle. La mauvaise nouvelle, c’est que cette baisse n’est pas assez rapide pour atteindre les objectifs zéro carbone de 2050. L’autre bonne nouvelle, c’est que les informations concernant la durabilité et l’ESG sont maintenant présentes dans la majorité des véhicules que nous analysons. La communication dans ce domaine s’est vraiment renforcée et améliorée, que ce soit dans les rapports annuels, la communication générale ou les sites internet.

Sous la pression des investisseurs ?

Oui, mais aussi de la régulation, ainsi que de multiples initiatives poussant à la transparence.

L’année dernière, on observait une corrélation positive entre la taille des véhicules et leur score ESG. Est-ce toujours le cas ?

Oui, c’est toujours le cas, même si l’on constate, comme je viens de le dire, que le niveau des petits véhicules s’est amélioré, avec des équipes mieux formées à la durabilité.

Alors, comment expliquer cette différence ?

C’est essentiellement une question de taille des équipes et de ressources disponibles. Si l’on est un grand fonds, on emploie des équipes plus importantes et donc on peut consacrer plus de temps et d’énergie à la mise en valeur des efforts de durabilité. 

On constatait également que les fonds cotés en bourse avaient un meilleur score ESG.

Ce qui est toujours le cas, probablement pour la même raison : les fonds cotés sont en général plus grands et ont des équipes plus importantes. En outre, les fonds cotés, étant ouverts au grand public, subissent plus de pression d’investisseurs plus nombreux concernant la durabilité, ce qui les qui oblige à améliorer leur communication. 

Toujours dans les constats de l’année dernière, on observait des écarts régionaux entre la Suisse alémanique et la Suisse romande.

Effectivement, on constate toujours cet écart géographique. Mais là encore, on peut probablement l’expliquer par l’état des parcs immobiliers des grandes villes romandes comme Lausanne et Genève et des grandes villes alémaniques comme Zurich ou Bâle, où la durabilité du parc immobilier est meilleure, avec un plus grand nombre de rénovations faites ces dernières années. Ainsi, les véhicules investis dans ces régions obtiennent automatiquement un meilleur score ESG.

Est-ce que la nature du parc immobilier, résidentiel, commercial ou industriel, se retrouve dans les ratings ?

Non, il n’y a pas de différences significatives à ce niveau. 

Vous êtes également en train de boucler une analyse de la corrélation entre la performance des véhicules et leur rating ESG. Quel en est le résultat ?

Je ne peux encore rien vous dévoiler, sauf vous dire qu’il y a effectivement des corrélations positives intéressantes. En résumé, ça vaut la peine pour un fonds d’être durable. Mais je vous renvoie à début janvier, date de la publication de cette étude.

On sait qu’il y a parfois du greenwashing dans ces rapports ESG. Comment le prenez-vous en compte ?

C’est une très bonne question. Nous sommes en train de développer des outils qui nous permettront une analyse plus fine des données et des informations publiées par les fonds, pour voir si elles correspondent avec la réalité. Mais, a priori, nous faisons confiance aux fonds et nous estimons qu’ils ne mentent pas dans leur communication. Le risque serait trop grand pour eux vis-à-vis des investisseurs et éventuellement de la FINMA. 

Et finalement, pour ces prochains mois, des changements à attendre dans votre classement ?

A priori, non, mais l’avenir peut nous réserver quelques surprises. En effet, ces prochains mois, nous allons assister aux fusions des fonds ex-Credit Suisse et UBS, ce qui pourrait entraîner des changements dans le rating ESG des nouvelles entités.

La Rédaction Immoday

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