«On peut investir de manière responsable sans sacrifier le rendement»

Pour les fonds cotés, les bonnes pratiques ESG se traduisent par une meilleure rentabilité, assure une récente étude du Center for Risk Management Lausanne. En revanche, pour les fonds non cotés et les fondations de placement, l’ESG n’améliore pas la rentabilité finale, mais ne la péjore pas non plus. Bref, un investisseur qui souhaite intégrer des critères ESG dans son portefeuille immobilier peut le faire sans craindre de sous-performer sur le plan financier.

Quelle est la corrélation entre bonnes pratiques ESG et performance financière dans l’immobilier titrisé suisse? C'est LA question que se posent les investisseur une question à laquelle une récente étude du Center for Risk Management Lausanne (CRML) vient de répondre.

Pour faire court, l’amélioration des scores ESG a effectivement un impact positif sur les marges opérationnelles. Les marchés reconnaissent cette valeur. Malheureusement les coûts d’implémentation des normes ESG neutralisent ces gains opérationnels. Mais selon la structure juridique des véhicules, les résultats diffèrent.

Pour des explications plus pointues, nous avons interrogé les trois auteurs de l'étude, les professeurs Eric Jondeau et Fabio Allessandrini, ainsi que Nathan Delacrétaz, chercheur à la faculté des HEC de Lausanne et Head of Research de Quanthome.

Commençons par la conclusion de votre étude avec la question qui intéresse tout le monde: les fonds ESG affichent-ils un meilleur rendement que les autres?

La réponse dépend du type de véhicule. Pour les fonds cotés, oui: les bonnes pratiques ESG se traduisent par une meilleure rentabilité. Le marché reconnaît et récompense les fondamentaux opérationnels solides. En revanche, pour les fonds non cotés et les fondations de placement, l'ESG n'améliore pas la rentabilité finale, mais ne la péjore pas non plus. C'est un point important: on peut investir de manière responsable sans sacrifier le rendement.

Vous affirmez dans votre étude que les pratiques environnementales créent une valeur opérationnelle tangible. C'est-à-dire, concrètement?

Un bâtiment énergétiquement efficient coûte moins cher à exploiter. Les charges de chauffage, d'électricité et de maintenance sont réduites. Les certifications comme Minergie attirent des locataires de qualité, prêts à payer un loyer supérieur. Ces économies et ces revenus supplémentaires améliorent directement la marge opérationnelle du fonds.

Cette valeur opérationnelle est-elle significative pour un investisseur ou résiduelle?

Elle est significative. Nous observons une amélioration notable des marges opérationnelles pour les véhicules ayant de bons scores environnementaux. Ce n'est pas un effet marginal: c'est une différence mesurable qui se retrouve dans les comptes d'exploitation des fonds. Pour les fonds cotés, cette efficacité opérationnelle se traduit également en rentabilité financière supérieure. Et au-delà de la performance, il y a aussi un enjeu de risque: un parc immobilier énergétiquement performant est moins exposé à une décote liée à la transition énergétique.

Si j'ai bien compris, un bon score ESG permet aux fonds d'afficher des résultats opérationnels supérieurs, mais qui sont ensuite dévorés par la hausse des dépenses et des investissements verts nécessaires pour atteindre ce bon score. Avec, au final, un rendement identique que l'on soit ESG ou pas. Ce n’est pas une très bonne nouvelle.

Je nuancerais cette lecture. D'abord, pour les fonds cotés, ce n'est pas le cas: la discipline du marché permet de transformer ces gains opérationnels en rentabilité financière supérieure. C'est une forme de surperformance. Ensuite, même pour les autres véhicules, le fait que les coûts et les bénéfices s'équilibrent signifie qu'on peut poursuivre des objectifs de durabilité sans pénalité financière. Mais surtout, dans les deux cas, la rénovation énergétique réduit l'exposition au risque de transition: on n'obtient pas forcément plus de rendement, mais on est moins exposé à une dévaluation future des actifs les moins performants. C'est un point loin d'être évident a priori, et c'est une information précieuse pour les investisseurs soucieux d'aligner leurs valeurs avec leurs placements.

Votre étude montre aussi que les investissements ESG n'ont pas d'impact négatif sur la rentabilité finale des fonds. Ça, c'est plutôt une bonne nouvelle.

Exactement. C'est un résultat clé de notre étude. Un investisseur qui souhaite intégrer des critères ESG dans son portefeuille immobilier peut le faire sans craindre de sous-performer sur le plan financier. L'ESG permet un alignement avec ses valeurs, sans coût financier. Pour beaucoup d'investisseurs institutionnels, c'est précisément ce qu'ils cherchaient à savoir.

Y a-t-il une différence entre les catégories de fonds?

Oui, c'est même l'un des apports principaux de notre étude. Les fonds cotés en bourse bénéficient d'une discipline de marché: les investisseurs observent les performances, les analystes scrutent les rapports, et le cours de bourse récompense les bonnes pratiques. Ce mécanisme permet de convertir l'efficacité opérationnelle en rentabilité. Les fonds non cotés et les fondations, qui évoluent dans des marchés moins liquides, captent les gains opérationnels mais sans traduction en rentabilité supérieure.

Si l'on analyse vos résultats un peu plus en détail, vous affirmez que le E crée de la valeur opérationnelle, mais pas le S et le G. Comment l'expliquer?

Le « E » agit sur des caractéristiques physiques du bâtiment: isolation, système de chauffage, panneaux solaires. Ces éléments réduisent directement les charges d'exploitation. Le « S » et le « G », eux, concernent les relations avec les parties prenantes, la gouvernance, la transparence, la diversité, ou encore la prévention de comportements inappropriés. Ce sont des pratiques importantes, mais leur valeur n'apparaît pas dans les marges opérationnelles à court terme. Elle se situe ailleurs: gestion des risques réputationnels, prévention de crises, conformité réglementaire. Notre étude mesure l'impact financier immédiat; elle ne capture pas la valeur de ces protections.

Comment avez-vous déterminé la qualité ESG des fonds analysés?

Nous avons utilisé les scores PRESS, développés par notre centre de recherche CRML. Ces scores s'appuient exclusivement sur des données publiques: caractéristiques des bâtiments, certifications, rapports annuels. Cette approche garantit l'objectivité et la reproductibilité de l'évaluation. Aujourd'hui, les PRESS scores couvrent la grande majorité des véhicules immobiliers suisses, représentant plus de 200 milliards de francs d'actifs.

Quelle a été ensuite la méthodologie appliquée pour votre étude?

Nous avons analysé les performances financières des près de 150 véhicules immobiliers suisses pour lesquels au moins un score PRESS a été calculé au cours de la période de deux ans et demi couverte. Les données financières proviennent de Quanthome, qui collecte et structure les informations des rapports semestriels et annuels. Pour chaque véhicule, nous avons croisé son score ESG avec plusieurs indicateurs financiers: marge opérationnelle, rentabilité des fonds propres, frais de gestion, valorisation boursière. Nous avons contrôlé les effets liés à la taille, à l'endettement et à la structure juridique pour isoler l'effet propre de l'ESG.

Au final, suite à la conclusion de votre étude, quelles sont vos recommandations pour les investisseurs immobiliers? Doivent-ils tenir compte de l'ESG dans leur décision d'investissement?

Oui, et pour deux raisons. La première, c'est ce que montre notre étude: pour les fonds cotés, l'ESG contribue à la performance; pour les autres, il n'y a pas de pénalité. Mais il y a une deuxième dimension que notre étude ne mesure pas directement: l'ESG, c'est aussi de la gestion des risques. Des risques réglementaires, avec des normes énergétiques qui se durcissent. Des risques de marché, avec des locataires et des acheteurs de plus en plus exigeants. Des risques réputationnels également. Un portefeuille bien positionné sur l'ESG aujourd'hui, c'est un portefeuille mieux protégé contre ces risques demain.

La décision est-elle la même si l'on est investisseur individuel dans un fonds de placement immobilier coté ou une caisse de pension dans une fondation de placement, par exemple?

Les motivations peuvent différer, mais la conclusion va dans le même sens. L'investisseur individuel dans un fonds coté peut s'attendre à ce que l'ESG contribue positivement à son rendement. La caisse de pension, elle, a souvent un horizon plus long et des obligations fiduciaires. Pour elle, l'ESG représente à la fois un alignement avec ses valeurs et une forme de prudence face aux risques futurs: actifs potentiellement dévalués, réglementations plus strictes, attentes sociétales en évolution. Dans les deux cas, intégrer l'ESG dans sa réflexion fait sens.

Et pour les gérants de fonds, est-ce que ça vaut la peine d'investir dans l'ESG si, à la fin, il n'y a pas de rendement supérieur de son portefeuille immobilier?

Pour les gérants de fonds cotés, la réponse est claire: le marché valorise les efforts ESG authentiques. C'est un avantage compétitif mesurable. Pour les autres gérants, la question mérite d'être posée autrement. L'ESG, ce n'est pas seulement une quête de surperformance à court terme. C'est aussi une protection contre des risques qui ne sont pas encore pleinement matérialisés: risques réglementaires, risques de réputation, risques liés à des comportements problématiques au sein de l'organisation. Investir dans l'ESG aujourd'hui, c'est potentiellement éviter des destructions de valeur demain. Notre étude montre que ce n'est pas un coût; c'est peut-être même une assurance.

La Rédaction Immoday

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