Un nouvel indicateur de résilience quantifie l'exposition des portefeuilles immobiliers aux exigences de durabilité. Développé par Quanthome et déjà utilisé par la fondation de placement Prisma Previous, cet outil mesure les investissements nécessaires d'ici 2050 et leur impact sur la rentabilité, tout en permettant une comparaison avec les pairs.
Quanthome, plateforme suisse de données et d'intelligence artificielle pour l'immobilier, a développé un nouvel indicateur de résilience pour analyser l'exposition de chaque portefeuille aux exigences de durabilité.
La problématique est connue: sous la pression de la réglementation et avec un objectif de neutralité carbone en 2050, les besoins de rénovation et les exigences de réduction de la dépendance aux énergies fossiles entraînent des investissements importants qui vont peser sur la rentabilité des immeubles. Mais quels seront concrètement les investissements nécessaires pour chaque portefeuille ? Comment les financer ? Avec quel impact sur la rentabilité ?
Autant de questions auxquelles l’indicateur de Quanthome assure répondre. Il se targue d’ailleurs d'une approche globale, analysant les risques physiques, les réserves financières, l'efficacité carbone, l'effet de levier et la préparation à la transition de chaque portefeuille. Avec, au final, un score de résilience sur une échelle de 1 à 10.
Cet indicateur permet aussi de comparer un véhicule à ses pairs, ce qui est essentiel pour les investisseurs. Car s'ils en comprennent intuitivement l'importance, la résilience des portefeuilles n'apparaît pas clairement aujourd'hui dans la valorisation des véhicules d'immobilier titrisé. En clair, qu'un portefeuille soit constitué majoritairement de bâtiments neufs ou de passoires énergétiques, l'agio du fonds ne sera pas fondamentalement différent si le rendement de distribution est le même. Et pourtant, à long terme, les besoins de rénovation des deux portefeuilles vont être bien différents.
L'indicateur de Quanthome vient d'arriver sur le marché mais quelques véhicules se sont déjà prêtés à l'exercice dont Prisma Previous, géré par Gefiswiss. Pour rappel, cette fondation de placement, à la tête d'un portefeuille d'environ 150 millions de francs, investit dans de l'immobilier neuf, résidentiel et intergénérationnel, avec l'obligation d'avoir au moins 20% des logements destinés et adaptés aux seniors.
Pour Boris Clivaz, directeur de Gefiswiss SA, la problématique est essentielle: la résilience des véhicules d'immobilier titrisé face aux exigences de durabilité est devenue un risque que l'investisseur doit connaître. Un risque qui dépend de la qualité du portefeuille immobilier, des besoins financiers pour le rénover, et des sources possibles de son financement. En effet, s'il faut passer par des augmentations de capital, cela entraîne une dilution, et s'il faut utiliser le rendement locatif, cela entraîne une diminution du distribuable.
Dans ce contexte, une analyse fine du portefeuille est indispensable pour que l'investisseur puisse décider en toute connaissance de cause. Les immeubles sont-ils conformes aux normes environnementales actuelles et futures? Aux exigences sociétales? Y a-t-il encore des réserves de loyer qui permettront de financer la rénovation énergétique? Ou ces réserves ont-elles déjà été utilisées mais sans rénover les immeubles?
«Si un fonds doit investir jusqu'à 50% de sa NAV d'ici 2050 pour atteindre les objectifs de durabilité, cela veut concrètement dire que sa rentabilité future sera diminuée de 2% par année, c'est mathématique et c'est une donnée que les investisseurs doivent absolument prendre en compte, ce qu'ils ne peuvent pas vraiment faire aujourd'hui puisque les besoins en rénovation des portefeuilles sont rarement publiés et, quand ils le sont, ils sont souvent sous-estimés», assure Boris Clivaz.
Des besoins qui ne sont d'ailleurs pas seulement financiers mais aussi administratifs — le temps pour obtenir un permis de construire et faire face aux oppositions des locataires — ou logistiques, puisque la Suisse manque de main-d'œuvre pour faire toutes ces rénovations.
Pour Boris Clivaz, l'indicateur développé par Quanthome va lui permettre de mieux comprendre les besoins du portefeuille de Prisma Previous, mais aussi de comparer son véhicule à ses pairs, argument supplémentaire pour convaincre les caisses de pension. «Mais attention, contrairement à plusieurs labels ESG, ici ce n'est pas du marketing, c'est vraiment un outil qui peut aider les investisseurs dans leur décision d'investissement», conclut le patron de Gefiswiss.
La Rédaction Immoday
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