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Interview
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5 min
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Rédaction • Immoday.ch
Investir dans le résidentiel des régions périphériques, c'est un moyen de trouver encore des rendements acceptables. Et ce n’est peut-être pas aussi risqué qu'on le dit, le résidentiel est dynamique dans tout le pays et le restera à long terme au vu de la hausse des prix et du faible nombre de constructions dans les zones plus centrales. Sans oublier que le taux de vacance est lui aussi bas dans la plupart de ces petites villes.
Les annonces d'acquisition se multiplient ces derniers mois, malgré des prix toujours plus élevés et des rendements toujours plus faibles. Ce qui pousse certains fonds axés sur l'immobilier résidentiel à s'en aller prospecter dans les périphéries, où l'on trouve des petites villes économiquement dynamiques, avec des taux de vacance bas mais des rendements encore supérieurs à 4%.
À l'exemple de Procimmo Real Estate SICAV-Residential PK qui vient d'annoncer cinq acquisitions pour près de 110 millions de francs, dans des villes périphériques, comme Delémont (JU), Studen (BE), Sion (VS) ou Monthey (VS).
Si l'on comprend la logique derrière ces investissements (d'autant plus que, selon Procimmo, le rendement brut de certains de ces bâtiments atteint 5%), on peut quand même s'interroger sur leur pertinence.
Nous avons posé la question à Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer chez PROCIMMO SA.
Richard Dahdah, vous venez d'annoncer des acquisitions dans des villes périphériques qui ne sont pas vraiment les terrains de chasse privilégiés des fonds de placements immobiliers. Est-ce bien raisonnable ?
Nous ne pensons pas qu’il existe des «terrains de chasse privilégiés» en Suisse. Le secteur résidentiel est dynamique dans quasiment tout le pays, y compris dans ces régions, et le restera à long terme au vu de la hausse des prix et du faible nombre de constructions dans les zones plus «centrales».
À Sion vous avez acquis un immeuble mixte avec des surfaces commerciales. Pourtant, dans le centre de ces villes moyennes, les boutiques sont en train de fermer les unes après les autres. N'y a-t-il pas ici des risques trop importants pour les investisseurs?
Il s’agit d’un immeuble administratif, et non d’un actif «retail». Sa localisation directement en face de la gare de Sion constitue un avantage stratégique, renforcé par un taux d’occupation de 100% avec des locataires solides, ainsi que par un potentiel de développement/repositionnement à long terme.
À Monthey, les immeubles étaient propriétés d'investisseurs institutionnels, des assurances, si je ne me trompe. Si elles vendent ces immeubles, qui d'après vous ont une rentabilité brute supérieure à 4%, n'est-ce pas le signe d'un problème?
Nous ne pouvons pas nous exprimer au nom des autres. Comme pour chaque acquisition, nous avons mené nos propres analyses et sommes convaincus de la qualité de ces actifs ainsi que de leur intérêt pour les investisseurs, tant à court qu’à long terme.
Beaucoup de vos confrères s'interrogent sur ces acquisitions. Que leur répondez-vous?
Ces acquisitions s’inscrivent pleinement dans la stratégie du fonds, et nos investisseurs savent qu’elle est axée sur les zones secondaires de Suisse romande. Le fonds couvre l’ensemble de la Suisse romande et nous sommes investis, avec succès, dans des cantons comme le Valais ou Neuchâtel depuis sa création. Nous disposons de l’équipe et des connaissances locales nécessaires pour investir durablement dans ces régions. Grâce à ces atouts, nos rendements immobiliers nets figurent parmi les plus élevés du marché, sans rechercher la croissance à tout prix.
Plus largement, aujourd'hui, avec les prix de l'immobilier qui ont tellement grimpé dans les centres des grandes villes, est-ce que la seule stratégie pour continuer de se développer avec des rendements satisfaisants est d'investir dans des villes périphériques comme Monthey, Sion ou Delémont?
Il ne s’agit pas de la seule stratégie. Deux axes supplémentaires existent.
Premièrement, acquérir, dans des zones plus centrales, des actifs nécessitant des investissements (capex) importants, mais cette approche suppose toutefois un asset manager, comme Procimmo, disposant d’une expertise spécifique dans ce type d’acquisitions.
Deuxièmement, avoir accès à un réseau privilégié pour faire des transactions off-market a de meilleurs prix. Ce qui a été le cas pour, le PRES-Residential PK qui a acquis, mi-2025, plusieurs immeubles situés autour du lac Léman avec de bons rendements.
Enfin, il est important de souligner que dans les régions marquées par une pénurie de logements, comme Lausanne, Genève ou Bâle, le secteur immobilier est de plus en plus exposé aux aléas politiques. Dans ce contexte, le loyer potentiel ou de marché devient de plus en plus difficile à atteindre sur une part significative du parc immobilier.
La Rédaction • Immoday.ch
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