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Interview
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Par Rédaction
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Avec sa prochaine augmentation de capital, prévue en mai ou juin, le fonds StoneEdge SICAV dépassera la barre du demi-milliard de francs de fortune brute. La suite, c'est continuer de croître, mais de manière qualitative, dans un marché où il est de plus en plus difficile de trouver des immeubles avec des rendements satisfaisants. Ceci dit, si l'on a bien développé son réseau, on déniche encore des biens off market intéressants, assure Vincent Milliet, cofondateur et CEO de StoneEdge Asset Management.
L'année 2025 a été active pour le fonds non coté StoneEdge SICAV, avec une augmentation de capital de 43 millions de francs largement sursouscrite, 8 acquisitions, pour 92 millions de francs de valeur de marché trois ventes et une dizaine projets en cours. La barre du demi-milliard de fortune brute devrait même être atteinte prochainement, puisque la SICAV va bientôt annoncer une nouvelle augmentation de capital, comme nous l'explique Vincent Milliet, cofondateur et CEO de StoneEdge Asset Management.
Vincent Milliet, selon vous, l'année 2026 sera-t-elle aussi euphorique pour l'immobilier titrisé que l'année 2025?
On se dirige probablement vers un léger ralentissement à cause des prix des biens immobiliers, devenus très élevés et qui pénalise les transactions. Mais le marché va tenir, même si je pense qu’on verra un ralentissement des augmentations de capital par rapport à l’année dernière.
Qu'est-ce qui pourrait faire capoter ce scénario optimiste?
Une hausse des taux. C'est le facteur principal à mon avis qui pourrait impacter fortement l'immobilier titrisé. Ceci dit, même s'il y a de gros risques géopolitiques, les dernières années nous ont montré le peu d’impact qu’ils ont eu sur la valorisation immobilière des actifs locaux. De toute manière, la Suisse restera toujours une place refuge, et en particulier l'immobilier suisse, dont la valeur ne cesse de grimper sur le long terme, et qui offre des rendements stables même en temps de crise.
L'immobilier suisse comme valeur refuge, ce n'est donc pas un mythe?
On peut effectivement constater qu'il y a toujours une très forte demande pour l'immobilier Suisse. D'autant plus que les indicateurs macroéconomiques sont positifs, en termes d'immigration, de croissance économique, du nombre de logements construits et de solidité du franc. Actuellement, la Suisse reste une valeur refuge pour beaucoup d'investisseurs, avec comme conséquence que plus les choses deviennent compliquées à l'étranger, plus l'immobilier suisse, entre autres, va en profiter.
Une récente étude de la Haute école de Lucerne explique effectivement que certaines caisses de pension trouvent les fonds cotés trop cher et qu'elles s'intéressent de plus en plus aux fonds non cotés. Est-ce une tendance que vous avez aussi observée?
Non, pas vraiment. On n'a pas constaté que des caisses de pension quittent les fonds cotés pour investir dans des fonds non cotés. Ceci dit, il y a toujours quelques asset managers qui essaient de jouer avec le marché, qui encaissent les plus-values lors d'une entrée en bourse, vendent, et reviennent immédiatement dans un fonds non coté, en attendant sa prochaine entrée en bourse. Mais ils ne sont pas majoritaires dans notre cas.
Pourtant, c'est incontestable, les fonds cotés sont devenus très chers.
Je suis aussi actif dans une caisse de pension, donc je connais assez bien leurs problématiques. Elles investissement passablement en direct et cherchent une certaine diversification dans l’indirect. Effectivement, elles considèrent que l'immobilier titrisé coté est cher, mais offre la liquidité requise en cas de changement de stratégie.
Pour StoneEdge, l'actualité 2026 ce sera quoi?
C'est une importante augmentation de capital, aux alentours de mai ou juin, entre 40 et 60 million de francs. Si tout se passe bien, elle nous permettra de dépasser le demi-milliard de fortune brute dans le courant de l’année, pour une fortune nette d'environ 400 millions, 5 ans après avoir repris la SICAV, dont la fortune brute était à l'époque de l'ordre de 70 millions.
Vous arriverez à trouver des immeubles intéressants à acheter?
Ce n'est pas facile mais on en trouve. C’est l’une des raisons pour laquelle nous n’avons pas fait d’augmentation de capital à l’automne 2025, nous avons attendu d’avoir un pipeline d’acquisitions en ligne avec nos objectifs avant d’organiser une nouvelle levée de fonds.
Alors comment trouver des actifs intéressants?
Pour nous, il y a une seule stratégie vraiment efficace, mise en place dès que nous avons repris le fonds: le réseau, le réseau, le réseau. Beaucoup de travail, être actif sur les marchés, être toujours attentif à ce qui se passe off market. Au final, même si c'est plus rare qu'avant, on voit toujours passer des deals intéressants. Donc, de ce point de vue nous n'allons pas changer de stratégie. Elle nous permet de continuer de grandir de manière qualitative avec une stratégie d’investissement à long terme..
Autrement dit, il vaut mieux ne pas acheter que mal acheter? Ce n'est pas la stratégie de tous les investisseurs.
Ça dépend aussi la taille de votre fonds. Si vous gérez 500 millions, comme nous, une acquisition de 50 millions avec un faible rendement va directement impacter le rendement global. Par contre, si vous gérez 3 ou 4 milliards, comme les grands fonds cotés, l'impact sera beaucoup plus dilué.
À plus long terme, quel est votre objectif? Une introduction en bourse?
Continuer à faire grandir le fonds de manière qualitative au fil des opportunités d'acquisition. La question de la bourse se posera naturellement lorsque nous aurons atteint une taille critique qui le justifie. Pour le moment, nous préférons rester concentrés sur la création de valeur via la qualité de notre portefeuille.
Il n'y a pas de pression de la part des actionnaires?
Non, ils sont totalement alignés avec cette stratégie de développement. Ils comprennent parfaitement que c'est la qualité du portefeuille qui crée la valeur sur le long terme, pas la précipitation.
La Rédaction • Immoday.ch
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