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Interview
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4 min
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Rédaction • Immoday.ch
Investitionen in Wohnimmobilien in Randregionen stellen eine Möglichkeit dar, weiterhin angemessene Renditen zu erzielen. Solche Investitionen sind vielleicht gar nicht so riskant, wie oft behauptet wird. Der Wohnungsmarkt ist im ganzen Land dynamisch und angesichts der steigenden Preise und der geringen Bautätigkeit in den Zentrumslagen wird er es auch langfristig bleiben. Ausserdem ist die Leerstandsquote in den meisten dieser Kleinstädte tief.
In den letzten Monaten häufen sich die Meldungen, dass Immobilienanlagevehikel Immobilien zugekauft haben. Das ist erstaunlich, denn die Preise steigen und die Renditen sinken. Dies veranlasst einige auf Wohnimmobilien spezialisierte Fonds, sich in den Randregionen umzusehen. Dort gibt es wirtschaftlich dynamische Kleinstädte mit tiefen Leerstandsquoten und Immobilien, die immer noch eine Rendite von über 4% erzielen.
So hat die Procimmo Real Estate SICAV – Residential PK (PRES-Residential PK) beispielsweise gerade bekannt gegeben, dass sie für rund 110 Millionen Franken fünf Liegenschaften in Delémont (JU), Studen (BE), Sion (VS) und Monthey (VS) erworben hat.
Auch wenn die Logik dieser Investitionen nachvollziehbar ist – laut Procimmo erreicht die Bruttorendite bei einigen dieser Gebäude 5% –, darf man deren Zweckmässigkeit dennoch hinterfragen.
Deshalb haben wir uns an Richard Dahdah, Chief Investment Product Officer bei der Procimmo SA, gewandt.
Richard Dahdah, Sie haben gerade den Erwerb von Liegenschaften in eher peripher gelegenen Orten bekannt gegeben. Üblicherweise gehören solche Randregionen nicht eben zu den bevorzugten Jagdrevieren der Immobilienfonds. Sind diese Investitionen dennoch sinnvoll?
Wir glauben nicht, dass es in der Schweiz «bevorzugte Jagdreviere» gibt. Der Wohnungsmarkt ist praktisch im ganzen Land dynamisch, auch in diesen Regionen, und wird es angesichts der steigenden Preise und der geringen Bautätigkeit in den «zentraleren» Lagen auch langfristig bleiben.
In Sion haben Sie ein gemischt genutztes Gebäude mit Gewerbeflächen erworben. Dabei schliesst in den Zentren solcher mittelgrosser Städte doch ein Geschäft nach dem anderen. Sind die Risiken für die Investoren in diesem Fall nicht zu hoch?
Es handelt sich um ein Verwaltungsgebäude und nicht um eine Einzelhandelsimmobilie. Die Lage direkt gegenüber dem Bahnhof von Sion stellt einen strategischen Vorteil dar. Weitere Pluspunkte sind die vollständige Belegung der Immobilie mit soliden Mietern sowie das langfristige Entwicklungs- und Neupositionierungspotenzial.
Die Gebäude in Monthey befanden sich, wenn ich mich nicht irre, im Besitz von institutionellen Anlegern und Versicherungen. Wenn solche Investoren Gebäude verkaufen, die Ihnen zufolge eine Bruttorendite von über 4% erzielen, ist das dann nicht ein Anzeichen dafür, dass ein Problem vorliegt?
Wir können nicht für andere sprechen. Wie bei jeder Akquisition haben wir unsere eigenen Analysen durchgeführt und sind von der Qualität dieser Immobilienanlage sowie von ihrer kurz- und langfristigen Attraktivität für Anleger überzeugt.
Viele Ihrer Kollegen stehen diesen Immobilienkäufen skeptisch gegenüber. Was antworten Sie ihnen?
Diese Käufe stehen voll und ganz im Einklang mit der Fondsstrategie, die, wie unseren Anlegern bekannt ist, auf sekundäre Regionen in der Westschweiz ausgerichtet ist. Der Fonds deckt die gesamte Westschweiz ab, und ist seit seiner Gründung erfolgreich in Kantonen wie dem Wallis oder Neuenburg investiert. Wir verfügen über das Team und die Lokalkenntnisse, die erforderlich sind, um in diesen Regionen nachhaltig zu investieren. Dank dieser Stärken gehören die Nettorenditen unserer Immobilien zu den höchsten am Markt, ohne dass wir dabei nach Wachstum um jeden Preis streben.
Allgemeiner gefragt: Bleibt den Anlagevehikeln angesichts der in Zentrumslagen grosser Städte stark gestiegenen Immobilienpreise heute nichts anderes mehr übrig, als in Städten in Randregionen wie Monthey, Sion oder Delémont zu investieren, wenn sie weiterhin wachsen und dabei zufriedenstellende Renditen erzielen wollen?
Das ist nicht die einzige Strategie. Zwei weitere Ansätze sind möglich.
Erstens kann man Liegenschaften erwerben, die erhebliche Investitionen (Capex) erfordern. Dieser Ansatz setzt jedoch einen Assetmanager wie Procimmo voraus, der über das spezifische Fachwissen verfügt, das erforderlich ist, um mit solchen Akquisitionen erfolgreich zu sein.
Zweitens können über ein exklusives Netzwerk Off-Market-Immobilien zu günstigeren Preisen erworben werden. Die PRES-Residential PK hat auf diese Weise Mitte 2025 mehrere Gebäude mit guten Renditen rund um den Genfersee erworben.
Was man jedoch nicht vergessen darf, ist, dass der Immobiliensektor in von Wohnungsknappheit geprägten Regionen wie Lausanne, Genf oder Basel zunehmend politischen Unwägbarkeiten ausgesetzt ist. Vor diesem Hintergrund wird es immer schwieriger, bei einem wesentlichen Teil des Immobilienbestands die Potenzial- oder Marktmiete zu erzielen.
Immoday-Redaktion
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