La Lex Koller renforcée va-t-elle fragiliser les fonds immobiliers?

Pour les sociétés immobilières et les fonds immobiliers cotés, les nouvelles contraintes administratives entraînées par le durcissement de la Lex Koller devraient faire augmenter le coût des transactions et réduire la liquidité du marché. Ce qui diminuerait les primes et entraînerait une baisse des capitalisations de plusieurs milliards de francs. Par ailleurs, le renforcement de la Lex Koller pourrait rendre plus difficile l’entrée en bourse des véhicules actuellement non cotés.

C'est un drôle de lièvre qu'ont soulevé les économistes de Raiffeisen dans une récente étude: le durcissement de la Lex Koller risque d'impacter directement la valeur des sociétés immobilières et des fonds immobiliers cotés.

C'est que le durcissement de la « Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger » (Lex Koller) englobe également les investissements dans les sociétés et les fonds immobiliers cotés en bourse, qui n’étaient jusqu'à présent pas touchés, expliquent les économistes de Raiffeisen.

Des transactions beaucoup plus complexes qui pourraient mettre en péril les fonds cotés

En outre, les bourses mais aussi les intermédiaires financiers seront probablement tenus de s'assurer que les acquéreurs de parts ne sont pas des « personnes à l'étranger », ce qui entraînerait une charge administrative considérable, et provoquerait une explosion des coûts des transactions. Sans oublier que ces obstacles administratifs, concernant un cercle plus restreint d'acheteurs, devraient également impacter négativement la liquidité du marché.

Pour certains experts, ajoute Raiffeisen, cette nouvelle complexité, associée à une charge de travail supplémentaire liée aux clarifications nécessaires, pourrait être si élevée qu'elle mettrait en péril le modèle économique des placements immobiliers cotés.

Des pertes potentielles de plusieurs milliards pour les véhicules cotés

Pour les économistes de Raiffeisen, les agios actuellement très élevés de ces véhicules immobiliers cotés se justifient en bonne partie par la liquidité du marché, liquidité qui découle en grande partie de leur cotation en bourse. On l'a d'ailleurs vu récemment avec la hausse des sociétés immobilières, provoquée par l'afflux de capitaux étrangers qui cherchaient à se réfugier à la fois dans l'immobilier et dans le franc suisse.

Aujourd'hui, ces agios se montent à environ 7 milliards de francs pour les sociétés immobilières cotées en bourse suisse (qui affichent un agio moyen d'environ 39%), et à 18 milliards de francs pour les fonds cotés (avec un agio moyen d'environ 34%).

Si une baisse de la liquidité entraîne une baisse de l'agio, les pertes pourraient rapidement se monter à plusieurs milliards de francs.

Des fonds non cotés qui ne pourront plus se coter?

Par ailleurs, le renforcement de la Lex Koller pourrait rendre beaucoup plus difficile l’entrée en bourse d'un véhicule non coté, à cause de toutes les nouvelles obligations administratives entraînées par la présence d'éventuelles « personnes à l'étranger » parmi les porteurs de parts. En effet, explique Raiffeisen, on ignore encore si et comment une cotation en bourse pourra être organisée dans le cadre de l'extension de la Lex Koller.

Certains Cassandre vont même plus loin: afin d'éviter les coûts élevés et les poursuites judiciaires en cas d'exclusion injustifiée de porteurs de parts légitimes, certains véhicules immobiliers pourraient décider de se retirer du marché à titre préventif, autrement dit se décoter !

Une loi qui ne serait de toute manière pas applicable pour l'immobilier titrisé?

Ceci dit, Raiffeisen se demande si la loi serait vraiment applicable pour les véhicules immobiliers cotés. En effet, comme certains sont également présents sur les bourses étrangères, la loi devrait avoir un caractère extraterritorial. En outre, qu'en est-il des ETF qui investissent dans les titres immobiliers cotés en bourse? Faut-il également exclure pour ce type de véhicule la possibilité que des personnes résidant à l'étranger achètent des parts? Ce serait difficilement réalisable.

Quoi qu'il en soit, les opérations boursières concernant les véhicules d'immobilier cotés deviendront nettement plus complexes après le renforcement de la Lex Koller.

Pour l'instant, selon Raiffeisen, les principaux acteurs de l'immobilier titrisé estiment que le Conseil fédéral va adoucir ses positions durant la procédure de consultation qui va se terminer ces prochaines semaines. Mais, au vu de la tension actuelle sur le marché immobilier, il n'est pas du tout exclu que le renforcement soit finalement accepté par le Parlement.

La Rédaction • Immoday.ch