COPTIS-Roundtable: Die aktuellen Herausforderungen des Risikomanagements für verbriefte Immobilienanlagen

Angesichts eines Umfelds, das von regulatorischen Änderungen, makroökonomischen Unwägbarkeiten und einer zunehmenden Komplexität der Investitionsstrukturen geprägt ist, stellt das Risikomanagement bereits seit Langem eine zentrale Herausforderung für indirekte Immobilienanlagen dar. Um Bilanz zu ziehen, hat COPTIS, der Schweizer Berufsverband für Immobilienverbriefung, Ende März eine Roundtable-Diskussion organisiert, bei der die neue AMAS-Selbstregulierung, Version 2.2, die Risiken im Zusammenhang mit der Zunahme von Kapitalerhöhungen und das neue TJPG erörtert wurden.   

Am 31. März 2026 fand eine von COPTIS, dem Schweizer Berufsverband für Immobilienverbriefung, organisierte Roundtable-Diskussion statt, bei der eine zentrale Herausforderung für die Akteure im Bereich indirekter Immobilienanlagen im Mittelpunkt stand: das Risikomanagement. Wie Cindy Monneron-Bertschy, Direktorin des Verbands, zusammenfasste, sind regulatorische Änderungen, makroökonomische Unwägbarkeiten und die zunehmende Komplexität der Investitionsstrukturen von strategischer Bedeutung für die Governance und den Fortbestand von Immobilienfonds. Das Thema ist so wichtig, dass sich eine der Arbeitsgruppen von COPTIS ausschliesslich dem Risikomanagement widmet. Die Arbeitsgruppe wird von Ilaria Santini, Co-Leiterin Financial Services Westschweiz und Partnerin bei BDO, präsidiert. Sie dient den neun Mitgliedern als Plattform für den Austausch von Erfahrungen und Know-how zu aktuellen Themen des Risikomanagements, befasst sich mit neuen gesetzlichen oder regulatorischen Anforderungen und prüft, ob es sinnvoll wäre, Richtlinien zu erlassen.

AMAS-Selbstregulierung, Version 2.2 – ein echter Paradigmenwechsel

Bei der COPTIS-Roundtable-Diskussion, der ungefähr fünfzig Personen beiwohnten, wurden also mehrere Herausforderungen des Risikomanagements für verbriefte Immobilienanlagen thematisiert: zunächst diejenigen im Zusammenhang mit den ESG-Vorgaben aus der neuen AMAS-Selbstregulierung, Version 2.2, die – wie eine Rednerin sagte – einen echten Paradigmenwechsel darstellt. Das Thema wurde von den fünf Panelteilnehmenden Thomas Stanat, Head of Compliance and Risk Management bei der Patrimonium Asset Management AG; Bruno Beça, Director Financial Services bei KPMG Switzerland, Cosima Trabichet-Castan, Partnerin bei EY Law Switzerland, Yael Brunschwig Benmenni, Head of Risk Management Compliance & Legal bei Realstone, und – last but not least – Charlotte Eich, Leiterin des Bereichs Fund Supervision bei der Depotbank der BCV, eingehend besprochen.

Mehr Transparenz bei den wirtschaftlich Berechtigten und Verschärfung der Lex Koller

Neben diesem Thema, auf das wir in einem nächsten Artikel noch zurückkommen werden, befasste sich die Roundtable-Diskussion auch mit dem Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen und die Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Personen (TJPG), das im zweiten Halbjahr 2026 nach Ablauf der Referendumsfrist in Kraft treten soll. Das neue Gesetz schafft ein Bundesregister der tatsächlich wirtschaftlich Berechtigten einer juristischen Person, beispielsweise einer Immobiliengesellschaft. Für Verstösse gegen die Vorschriften sind relativ hohe Strafen vorgesehen. 

Ein weiteres wichtiges Thema für indirekte Immobilienanlagen, das im Rahmen der Roundtable-Diskussion erörtert wurde: Der Beschluss des Bundesrates, als Reaktion auf die Volksinitiative der SVP «Keine 10-Millionen-Schweiz!» die Lex Koller wieder zu verschärfen und die Beteiligungen ausländischer Investoren an Schweizer Immobilienfonds und SICAV – einschliesslich Vehikel für Geschäftsimmobilien – sowie Akquisitionen über Gesellschaftsstrukturen zu beschränken.

Management der Risiken im Zusammenhang mit der Auslagerung von Dienstleistungen, insbesondere im IT-Bereich

Zu den Risiken, die Fonds bewältigen müssen, gehören diejenigen, die mit der Auslagerung bestimmter Dienstleistungen verbunden sind. Insbesondere bei der Auslagerung von IT-Dienstleistungen, die immer verbreiteter ist, kann die Abhängigkeit sehr gross sein. In diesem Fall ist es notwendig, zu verstehen, was der Drittanbieter macht, und daher intern über die entsprechenden Kompetenzen zu verfügen, um ihn zu überwachen. Bei einem Immobilienfonds geht diese Auslagerung mit Reputationsrisiken, Ausfallrisiken des Anbieters, aber auch mit Rechtsrisiken – beispielsweise im Zusammenhang mit dem Datenschutz – einher.

Das letzte, aber nicht minder wichtige Thema, das bei der Roundtable-Diskussion besprochen wurde, waren die Risiken im Zusammenhang mit Kapitalerhöhungen, haben doch viele Fonds in den letzten drei Jahren solche Kapitalmassnahmen vermehrt durchgeführt. Kapitalerhöhungen erfordern ein differenziertes Verständnis in Sachen Liquiditätsrisiken, richtiges Timing und Anlegerinteressen. Zudem sind sie auch mit Risiken für die Anleger verbunden, die befürchten, dass die Qualität des Portfolios abnehmen könnte. 

Die Redaktion • Immoday.ch