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Immobilier
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Olivier Toublan • Immoday.ch
Pour un fonds de placement immobilier, en dessous d'une certaine taille, la direction de fonds externe se révèle être une meilleure solution. C'est financièrement plus intéressant et cela permet un contrôle accru sur les transactions, ce qui plaît aux actionnaires ou aux porteurs de parts. Mais il y a aussi des inconvénients : les décisions prennent plus de temps avant d'être validées et les tâches administratives s'accumulent. L'exemple de StoneEdge SICAV.
Ces dernières semaines, nous avons publié plusieurs articles sur les véhicules immobiliers qui ont décidé d'intégrer leur direction de fonds. Il est aussi intéressant d'avoir l’avis de ceux qui ont opté pour la solution inverse, c'est à dire une direction de fonds externe, comme StoneEdge SICAV (valeur de marché, fin mars : 300 millions de francs). Vincent Milliet, CEO de StoneEdge Asset Management, explique les raisons de ce choix.
Vincent Milliet, contrairement à plusieurs fonds de taille similaire, StoneEdge SICAV continue d’avoir une direction de fonds externe.
A sa création fin 2017, notre fonds était géré par un gestionnaire externe et une direction de fonds distincte. En 2019, il a été décidé de créer une structure dédiée, StoneEdge Asset Management, qui a repris la gestion de la SICAV en 2020. Mais nous avons conservé une direction de fonds distincte.
Pourquoi?
Créer un gestionnaire et qui plus est une direction de fonds ex nihilo n’est pas une chose aisée ni en termes d’autorisations ni en termes financiers. Il a aussi fallu faire des choix stratégiques en termes de priorité et de domaines de compétences.
Est-ce une question de taille ? Autrement dit, est-ce qu'à partir d'une certaine taille, tout intégrer devient plus intéressant?
Cela peut être le cas et plusieurs fonds, une fois atteint une certaine taille, ont décidé d’intégrer la direction de fonds au gestionnaire.
On parle de quel ordre de grandeur?
Cette taille peut varier mais elle a souvent été de l’ordre de plusieurs milliards, ce qui n’est pas dans nos objectifs pour notre proche avenir. Dès lors, nous n’allons pas changer de stratégie : un gestionnaire dédié mais une direction de fonds tierce qui agit aussi comme superviseur des opérations.
Quels sont les avantages d'avoir une direction de fonds externe par rapport à une direction de fonds interne ?
Cela permet d’avoir un contrôle additionnel et accru notamment des transactions, ce qui est dans l’intérêt des investisseurs. La direction de fonds externe agit aussi comme un tiers vis-à-vis du gestionnaire, dans le but de défendre l’intérêt des actionnaires.
Y a-t-il aussi des inconvénients?
Oui, en corollaire des avantages il existe aussi des inconvénients. Les décisions, notamment les transactions, passent par plusieurs niveaux de validation ce qui peut prendre plus de temps alors que le timing est souvent serré. Au niveau compliance, chaque structure va être contrôlée et auditée mais souvent sur les mêmes process ou transactions, ce qui engendre plus de tâches administratives.
Question coûts, quelle est l'option la plus intéressante ?
Pour démarrer lors des premières années de gestion et avant d’atteindre une certaine taille, avoir une direction de fonds externe est plus intéressant. En outre, les capitaux requis pour une direction de fonds interne sont nettement plus importants que ceux exigés pour un gestionnaire. Comme je l'ai dit précédemment, c’est seulement quand on gère une fortune de plusieurs milliards, qu'il est vraiment intéressant de l’intégrer.
Contrairement à beaucoup de fonds qui ont choisi le leader du secteur, Solution & Funds, vous avez opté pour une direction de fonds, qui, à ma connaissance, ne s'occupe que de vous.
Avec une taille plus petite, ce choix permet de travailler et collaborer en étroite relation avec notre direction de fonds comme un sparring partner. Par exemple, nous utilisons le même outil informatique, Immopac, parfaitement intégré entre les deux structures, ce qui permet d’éviter les erreurs et optimiser les processus, notamment comptables.
Olivier Toublan • Immoday.ch