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Das hohe Kapitalvolumen, das wieder in den Schweizer Immobiliensektor fliesst, bleibt nicht ohne Folgen für Renditeniveaus und Bewertungen. Wir gehen davon aus, dass der Sektor in den Jahren 2025 und 2026 allein über indirekte Immobilienprodukte insgesamt mehr als CHF 16 Mrd. neues Eigenkapital aufgenommen hat. Hinzu kommen Direktinvestitionen von Pensionskassen, vermögenden Privatpersonen und Family Offices. Berücksichtigt man die Fremdfinanzierung, dürfte die «Firepower» der Investoren über diese zwei Jahre insgesamt deutlich über CHF 30 Mrd. liegen.
Alle stehen vor einer ähnlichen Herausforderung: Wie lässt sich das Kapital investieren, ohne die Rendite des Gesamtportfolios allzu stark zu verwässern? Ein Problem dabei ist, dass viele Investoren eine sogenannte Mindestrenditeanforderung haben. Liegt diese zwischen 2.5% und 3.0%, kann ein solcher Investor Core Wohn-Objekte an städtischen Toplagen kaum mehr zukaufen. Er muss Kompromisse machen. Nebenlagen, kleinere Städte oder Agglomerationen sind daher in den Vordergrund gerückt.
Überhitzte «Pampa»
Das zeigt sich in den Daten: Die Transaktionsrenditen sind vor allem an Nebenlagen stark gesunken. Gemäss Wüest Partner liegt die Nettorendite im 10%-Quantil der Wohntransaktionen heute 60 Basispunkte tiefer als 2021. Dieses Quantil bildet die Transaktionen mit den höchsten Nettorenditen ab, das sind typischerweise Liegenschaften an weniger zentralen Lagen. Bei den Top-10%-Liegenschaften liegen die Transaktionsrenditen hingegen 40 Basispunkte über dem Niveau von 2021. Waren damals zentrale Prime-Liegenschaften überhitzt, ist es heute die «Pampa». Die Risikoprämie von Nebenlagen gegenüber Staatsanleihen war in den letzten zwei Jahrzehnten noch nie so tief wie heute. Auch im Vergleich zu Toplagen waren Nebenlagen noch nie so teuer.
Bewertungen vs. Marktwerte
Da solche Lagen illiquider sind, d.h. weniger Transaktionen stattfinden, hinken die Bewertungen den Marktpreisen aktuell allerdings deutlich hinterher. Würde in der Schweiz nach angelsächsischem Vorbild bewertet, also näher am Transaktionsmarkt, hätten die Bewertungen gemäss unseren Berechnungen in den letzten zwei Jahren allein aufgrund der tieferen Nettorenditen um rund 25% steigen müssen. Die Schweizer Bewertungsmethodik stützt sich jedoch auf eine ausreichende Zahl von Vergleichstransaktionen, weshalb diese Anpassung nur mit Verzögerung erfolgt. Es finden eine starke Glättung statt.
Indirekte Opportunitäten?
Kapitalmärkte sind jedoch vorausschauend. Umso erstaunlicher ist, dass die Preise von kotierten Immobilienfonds, die sich auf solche Lagen fokussieren, kaum reagiert haben. Sie handeln weiterhin mit deutlich tieferen Agios als Fonds mit zentraleren Portfolios.
Ist das eine Opportunität für einen Einstieg? Das hängt vom Makroszenario ab, von dem der Investor ausgeht. Hält der Zyklus an, dürften die Bewertungen an diesen Lagen in den nächsten Jahren aufholen, da die Differenzen zwischen effektiven Marktwert und Bewertungen abnehmen wird. Kommt es hingegen zu einer Phase wie 2022/23, rückt das Risiko wieder in den Vordergrund, und Investoren verlangen für solche Lagen eine höhere Risiko- und Liquiditätsprämie.
Zoltan Szelyes, CEO Macro Real Estate
«The Trend is Your Friend – TTIYF»
In dieser Rubrik auf Immoday.ch beleuchten wir spannende Trends, kritische Entwicklungen und überraschende Perspektiven rund um den Immobilienmarkt. Ob nachhaltige Megatrends, strukturelle Veränderungen oder kontroverse Analysen – hier gibt es Denkanstösse und Orientierungshilfen für Investoren, die den Markt verstehen und mitgestalten wollen.
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