Le marché immobilier suisse est souvent qualifié de « cher », tant sur le marché direct que sur le segment coté en bourse. Un niveau de prix élevé ne signifie toutefois pas nécessairement une surévaluation. L’élément déterminant réside bien davantage dans la résilience des cash-flows et dans la discipline du capital. Le mot « cher » provient du latin carus – aimé, précieux. C’est précisément ce qu’incarne l’immobilier suisse dans un contexte international marqué par l’incertitude: un actif réel, soutenu par la stabilité institutionnelle et par la force du franc suisse. L’année 2025 est présentée comme une année record en matière de transactions de capital.
Environ 60 % des volumes ont toutefois concerné le segment non coté. Sur le marché coté, l’équilibre peut en revanche évoluer rapidement. Avec des opérations en capital annoncées et de nouvelles cotations représentant plus de CHF 3 milliards dans les prochaines semaines, la question légitime se pose de savoir si la demande sera en mesure d’absorber ces volumes. Les opportunités naissent rarement en période d’euphorie – elles apparaissent bien plus souvent dans des phases d’ajustement. Un agio faible ne constitue pas une stratégie d’investissement, mais tout au plus un argument marketing.
À long terme, ce sont la qualité structurelle d’un produit et la cohérence du processus d’investissement qui font la différence. Une analyse fondée repose notamment sur trois piliers centraux: « Les personnes » – La qualité du management, ses compétences clés et sa capacité à piloter activement les cycles, « Le portefeuille » – La valorisation d’entrée, le potentiel d’augmentation des loyers, les réserves de développement ainsi que les risques réglementaires et « Le processus » – La gestion de l’endettement et des coûts, la discipline dans les transactions de capital ainsi qu’un pilotage cohérent, à la fois cyclique et contracyclique. Il y a encore deux ans et demi, plus de 50% des véhicules cotés se négociaient avec un disagio.
Les cycles ne disparaissent pas ; ils ne font que changer de forme. Les derniers résultats annuels sont solides du point de vue des valorisations, mais plus modérés sur le plan opérationnel en base « like-for-like ». Dans cet environnement, la sélectivité demeure essentielle. Une constante subsiste néanmoins: le franc suisse conserve sa fonction structurelle de valeur refuge..
MV Invest AG
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