Der Schweizer Immobilienmarkt wird momentan häufig als «teuer» bezeichnet, sowohl im direkten als auch im börsenkotierten Segment. Ein hohes Preisniveau bedeutet jedoch nicht zwangsläufig eine Überbewertung. Entscheidend ist vielmehr die Resilienz der Cashflows und die Kapitaldisziplin im jeweiligen Marktumfeld. Das Wort «teuer» stammt vom lateinischen carus – geliebt, wertvoll. Genau das verkörpert die Schweizer Immobilie in einem von Unsicherheit geprägten internationalen Umfeld: ein realer Sachwert, getragen von institutioneller Stabilität und der Stärke des Schweizer Frankens. Das Jahr 2025 wird als Rekordjahr für Kapitaltransaktionen bezeichnet.
Rund 60 % des Volumens entfielen jedoch auf den nicht kotierten Bereich. Im kotierten Markt kann sich das Gleichgewicht hingegen rasch verändern. Mit angekündigten Kapitalmassnahmen und Neukotierungen von über CHF 3 Milliarden in den kommenden Wochen stellt sich die berechtigte Frage, ob die Nachfrage dies absorbieren kann. Opportunitäten entstehen selten in Phasen der Euphorie – vielmehr zeigen sie sich in Zeiten der Anpassung. Ein tiefes Agio ist keine Anlagestrategie, sondern höchstens ein Marketingargument.
Langfristig entscheiden die strukturelle Qualität eines Produkts und die Konsistenz des Investmentprozesses. Eine fundierte Analyse basiert unter anderem auf drei zentralen Pfeilern: „Die Personen“ - Die Qualität des Managements, dessen Kernkompetenzen und die Fähigkeit, Zyklen aktiv zu steuern. „Das Portfolio“ - Die Einstiegsbewertung, das Mietsteigerungspotenzial, Entwicklungsreserven sowie regulatorische Risiken. „Der Prozess“ - Das Management von Verschuldung und Kosten, Disziplin bei Kapitaltransaktionen sowie eine konsistente zyklische und antizyklische Steuerung. Noch vor zweieinhalb Jahren wurden über 50 % der kotierten Vehikel mit einem Disagio gehandelt.
Zyklen verschwinden nicht, sie verändern lediglich ihre Ausprägung. Die jüngsten Jahresergebnisse sind aus Bewertungssicht solide, operativ auf «like-for-like»-Basis jedoch moderater. In diesem Umfeld bleibt Selektivität entscheidend. Eine Konstante bleibt jedoch bestehen: Der Schweizer Franken behält seine strukturelle Funktion als sicherer Hafen.
MV Invest AG
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