Varia US Properties affiche des résultats résilients au premier semestre 2026 malgré un contexte de marché défavorable

• Le revenu total s’est élevé à USD 44.1 millions (S1 2025: USD 65.9 millions) 

• Les revenus locatifs à périmètre constant sont restés stables à USD 37.6 millions 

• Perte nette liée à la réévaluation des biens immobiliers: USD 5.2 millions (S1 2025: gain net de USD 6.4 millions) 

• Résultat d’exploitation, réévaluation comprise: USD 6.6 millions (S1 2025: USD 25.5 millions) 

• Baisse de la valeur du portefeuille due à la cession de cinq actifs (USD 891.6 millions en juin 2026 contre USD 1.046 milliards en décembre 2025) 

• Valeur du portefeuille à périmètre constant stable par rapport à la période précédente 

• Le taux d’occupation s’est établi à 92.1% (contre 93.2% en décembre 2025) 

• La valeur liquidative par action est restée stable à 30.94 USD (contre 31.91 USD à la fin de 2025) 

• Après la clôture de la période, la Société a conclu un accord de coentreprise transformateur visant à recapitaliser son portefeuille 

Manuel Leuthold, président du conseil d’administration de Varia US Properties AG, a déclaré: «Varia US Properties a affiché des résultats résilients au premier semestre 2026 malgré des conditions de marché toujours défavorables, avec notamment une hausse du résultat d’exploitation net des biens immobiliers à périmètre constant et des revenus locatifs stables à périmètre constant. À l’issue de la période considérée, la Société a également franchi une étape stratégique importante. À la mi-août, Varia US a conclu un accord visant à recapitaliser 13 des 17 immeubles de notre portefeuille multifamilial par le biais de deux coentreprises nouvellement constituées avec des filiales de notre nouveau partenaire Brookfield.» 

«Le partenariat avec Brookfield marque une étape décisive pour Varia US. Au-delà du renforcement du bilan, elle améliore considérablement la capacité de la Société à saisir des opportunités de croissance, renforce sa flexibilité financière et aligne Varia US sur l’un des principaux investisseurs immobiliers mondiaux. Cette transaction libère une valeur significative pour les actionnaires et marque une étape décisive pour Varia US. En nous associant à Brookfield, nous améliorerons considérablement notre accès aux capitaux, renforcerons la qualité de notre portefeuille et créerons une base solide pour une croissance à long terme», a ajouté Manuel Leuthold. 

Au cours du premier semestre 2026, le marché américain de l’immobilier multifamilial a continué de progresser, dépassant la phase la plus difficile du récent cycle d’offre. Bien que la concurrence reste vive sur les marchés présentant un stock important de logements à louer, l’absorption nationale a dépassé les nouvelles livraisons au deuxième trimestre 2026, tandis que l’activité de développement est restée limitée, améliorant ainsi les perspectives à long terme des fondamentaux du marché des appartements. 

Toutefois, les arguments structurels en faveur du logement multifamilial restent également convaincants: les prix élevés de l’immobilier résidentiel et les taux hypothécaires élevés continuent de rendre la location nettement plus abordable que l’achat sur de nombreux marchés américains, ce qui soutient la demande d’appartements et la fidélisation des résidents. 

Faits marquants financiers 

Varia US Properties a poursuivi ses priorités stratégiques au cours du deuxième trimestre 2026 avec la vente de deux immeubles comprenant 496 logements (année de construction moyenne: 1984). Conjuguées aux trois cessions réalisées au cours du premier trimestre, ces transactions ont réduit l’exposition du portefeuille aux actifs plus anciens nécessitant des besoins en capitaux plus importants et ont généré des produits qui ont servi à renforcer encore la situation financière de la Société. Il convient notamment de noter que Varia US a remboursé le solde de son emprunt à court terme de CHF 5.5 millions, comme prévu précédemment, et a clôturé le deuxième trimestre 2026 sans aucune dette au niveau de la Société. 

Pour le semestre clos le 30 juin 2026, le total des revenus s’est élevé à USD 44.1 millions, contre USD 65.9 millions au cours de la période de référence. Cette baisse s’explique principalement par la diminution des revenus locatifs suite à la cession de cinq immeubles au cours du premier semestre 2026, ainsi que par une perte nette de USD 5.2 millions liée à la réévaluation des immeubles de placement (premier semestre 2025: gain net de USD 6.4 millions). Toutefois, à périmètre constant («like for like»), les revenus locatifs sont restés stables à USD 37.6 millions, démontrant la résilience du portefeuille conservé malgré la pression à la baisse sur les loyers sur certains marchés et les pressions à la hausse sur les charges liées à l’inflation. 

Le total des charges d’exploitation a diminué de 7.1% pour s’établir à USD 37.5 millions pour le semestre clos le 30 juin 2026 (semestre clos le 30 juin 2025: USD 40.3 millions). La baisse des charges d’exploitation immobilières, des coûts de personnel sur site, ainsi que des frais de réparation et d’entretien, due à la taille réduite du portefeuille, a largement compensé la hausse des coûts de transaction liée à l’augmentation du nombre de cessions. 

Le total des charges financières a diminué, passant de USD 27.7 millions au cours de la période de référence à USD 20.4 millions pour le premier semestre 2026, principalement en raison d’une réduction significative des pertes de change suite au remboursement de l’emprunt obligataire libellé en CHF en 2025. Cette baisse a été partiellement compensée par une augmentation des charges d’intérêts due à la hausse des pénalités de remboursement anticipé encourues au cours du premier semestre 2026. Dans le cadre des cinq cessions réalisées au cours du premier semestre 2026, la Société a remboursé des dettes assorties de taux d’intérêt plus élevés, réduisant ainsi le taux d’intérêt moyen pondéré des prêts hypothécaires immobiliers de 4.4% au 31 décembre 2025 à 4.3% au 30 juin 2026. 

Dans l’ensemble, Varia US a enregistré une perte nette de USD 9.9 millions pour le semestre clos le 30 juin 2026 (semestre clos le 30 juin 2025: perte nette de USD 2.8 millions). Par ailleurs, les flux de trésorerie normalisés provenant de l’exploitation (FFO) ont diminué, passant de USD 4.8 millions au premier semestre 2025 à USD 3.2 millions au premier semestre 2026. Ces baisses devraient être temporaires et les flux de trésorerie devraient augmenter à mesure que le portefeuille se développera au cours des périodes futures. 

Évolution du portefeuille 

À la suite de la cession de cinq biens immobiliers, la valeur du portefeuille a baissé à USD 891.6 millions, tandis que la valeur à périmètre constant est restée globalement stable par rapport à décembre 2025. 

Le loyer mensuel unitaire à périmètre constant a augmenté, passant de USD 1’308 en décembre 2025 à USD 1’318 en juin 2026. 

Le taux d’occupation physique s’élevait à environ 92.1% à la fin juin 2026, contre environ 93.2% en décembre 2025, ce qui reflète l’importance que la Société continue d’accorder à l’équilibre entre le taux d’occupation et les loyers, alors que les différents marchés absorbent l’offre récemment mise sur le marché. 

À la fin du premier semestre 2026, le portefeuille se composait de 17 immeubles, totalisant 5’273 logements répartis dans huit États américains, ce qui témoigne d’une présence régionalement équilibrée et diversifiée sur des marchés offrant des opportunités intéressantes. 

Perspectives 

Varia US aborde le second semestre 2026 en bonne position pour poursuivre sa prochaine phase de croissance. Grâce à l’élimination de toute dette au niveau de la Société, celle-ci peut concentrer son attention et ses ressources sur l’amélioration de la performance et du profil de croissance à long terme de son portefeuille. Parallèlement, Varia US et Stoneweg, le gestionnaire d’actifs externe de la société, s’attacheront à mener à bien la clôture du partenariat de coentreprise avec Brookfield, comme prévu au début du quatrième trimestre 2026. 

La Société évalue actuellement de futures cessions dans le cadre d’une stratégie pluriannuelle visant à se désengager progressivement de certains actifs plus anciens. Ce processus sera mené de manière réfléchie, en tenant compte de la performance des biens immobiliers, des besoins en capitaux, de la liquidité du marché et de la capacité à réinvestir les capitaux dans des opportunités offrant un potentiel de rendement à long terme plus attractif. 

Matthew Levy, Managing Director Americas chez Stoneweg, le gestionnaire d’actifs externe de Varia US Properties, a déclaré: «Sur le plan opérationnel, Varia US prévoit d’intensifier certains projets d’investissement à valeur ajoutée au cours du second semestre afin d’améliorer la qualité du portefeuille et de préparer les futures ventes d’actifs. Ces investissements viseront des améliorations permettant de maintenir la compétitivité et de soutenir la croissance future des revenus, tandis que la société continuera à donner la priorité aux besoins de préservation des actifs et à une gestion rigoureuse des coûts.» 

«La société continuera également d’adapter sa stratégie tarifaire à chaque bien immobilier et sous-marché, en préservant les taux d’occupation là où la concurrence reste forte, tout en recherchant des opportunités de hausse des loyers lorsque les conditions le permettent. Bien que le rythme de la reprise doive varier selon les marchés, Varia US se montre optimiste face à l’amélioration de l’environnement opérationnel et aux opportunités de croissance future qu’il offre», a ajouté Matthew Levy. 

Principaux chiffres premier semestre 2026 

* Par rapport au premier semestre 2025, la perte enregistrée au cours du premier semestre 2026 s'est accrue, ce qui traduit une baisse des résultats par rapport à l'année de référence. 

Le tableau suivant fournit un aperçu des autres chiffres financiers que la société juge pertinents pour évaluer sa performance financière actuelle. Un calcul détaillé figure dans la section «Alternative Performance Measures» du rapport semestriel 2026 (pages 30 à 32). 

La comparaison «like for like» porte sur les actifs détenus pendant l’intégralité des périodes du premier semestre 2025 et du premier semestre 2026.

* La marge d’exploitation hors réévaluation est calculée en soustrayant du résultat d’exploitation le gain net sur la réévaluation des biens immobiliers, puis en divisant le résultat obtenu. 

*** Le FFO normalisé est défini comme le FFO diminué de l’amortissement du coût de la dette, des produits d’assurance, des gains ou pertes de change et d’autres éléments hors trésorerie ; FFO = résultat net hors gains ou pertes de juste valeur et coûts de transaction, après impôts.

**** Au 30 juin 2026 et au 31 décembre 2025. 

Le rapport semestriel 2026 de Varia US et la présentation aux investisseurs (tous deux en anglais) ainsi qu’une brochure résumant le rapport en allemand peuvent être téléchargés sur le site Internet de la société à l’adresse https://variausproperties.com/investors/financial-statements/. 

Agenda 

Informations relatives au 3e trimestre 2026  le 30 novembre 2026 

Rapport Annuel 2026  le 31 mars 2027 

Assemblée Générale Annuelle 2027  le 30 avril 2027 

Contact 

Juerg Staehelin, IRF Reputation; Tél.: +41 43 244 81 51, E-mail: investors@variausproperties.com 

À propos de Varia US Properties AG 

Varia US Properties AG est une société immobilière basée en Suisse qui investit exclusivement dans des actifs dédiés au logement collectif aux États-Unis, et se concentre principalement sur les marchés secondaires et tertiaires. Créée en 2015, la société acquiert, détient, transforme et repositionne des propriétés immobilières situées en bordure des régions métropolitaines dans le but de générer des revenus locatifs et une augmentation de la valeur des actifs. Plus d’informations: www.variausproperties.com