Varia US Properties mit robusten Ergebnissen im ersten Halbjahr 2026 trotz schwieriger Marktbedingungen

• Die Gesamteinnahmen beliefen sich auf USD 44.1 Mio. (H1 2025: USD 65.9 Mio.) 

• Die Mieterträge auf vergleichbarer Basis («like for like») blieben mit USD 37.6 Mio. stabil 

• Nettoverlust aus der Neubewertung von Liegenschaften: USD 5.2 Mio. (H1 2025: Nettogewinn von USD 6.4 Mio.) 

• Der Betriebsgewinn einschliesslich Neubewertung betrug USD 6.6 Mio. (H1 2025: USD 25.5 Mio.) 

• Geringerer Portfoliowert aufgrund Veräusserung von fünf Objekten (USD 891.6 Mio. per Juni 2026 gegenüber USD 1.046 Mrd. per Dezember 2025) 

• Stabiler «like for like» Portfoliowert im Vergleich zur Vorperiode 

• Die Vermietungsquote belief sich auf 92.1% (gegenüber 93.2% im Dezember 2025) 

• Der NAV pro Aktie blieb beständig bei 30.94 USD (Ende 2025: 31.91 USD) 

• Nach der Berichtsperiode schloss das Unternehmen eine wegweisende Joint-Venture-Vereinbarung zur Rekapitalisierung seines Portfolios ab 

Manuel Leuthold, Präsident des Verwaltungsrats von Varia US Properties AG, erklärte: «Varia US Properties hat im ersten Halbjahr 2026 trotz anhaltender Marktherausforderungen robuste Ergebnisse erzielt, darunter einen Anstieg des Nettobetriebsertrags der Liegenschaften auf vergleichbarer Basis sowie konstante Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis. Nach Ablauf des Berichtszeitraums hat das Unternehmen zudem einen bedeutenden strategischen Meilenstein erreicht. Mitte August vereinbarte Varia US die Rekapitalisierung von 13 der 17 Liegenschaften in unserem Mehrfamilienhausportfolio durch zwei neu gegründete Joint Ventures mit verbundenen Unternehmen unseres neuen Partners Brookfield.» 

«Die Partnerschaft mit Brookfield stellt für Varia US einen wegweisenden Meilenstein dar. Über die Stärkung der Bilanz hinaus verbessert sie die Fähigkeit des Unternehmens, Wachstumschancen zu nutzen, erhöht die finanzielle Flexibilität und verbindet Varia US mit einem der weltweit führenden Immobilieninvestoren. Diese Transaktion erschliesst den Aktionären erheblichen Mehrwert und markiert einen transformativen Meilenstein für Varia US. Durch die Partnerschaft mit Brookfield werden wir unseren Zugang zu Kapital deutlich verbessern, die Qualität unseres Portfolios steigern und eine starke Grundlage für langfristiges Wachstum schaffen», fügte Manuel Leuthold hinzu. 

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 hat der US-Markt für Mehrfamilienhäuser die schwierigste Phase des jüngsten Angebotszyklus hinter sich gelassen. Zwar herrscht in Märkten mit einem erheblichen Bestand an neu zu vermietenden Objekten weiterhin Wettbewerbsdruck, doch überstieg die landesweite Absorption im zweiten Quartal 2026 die Neubauten, während die Bautätigkeit weiterhin eingeschränkt blieb. Dies verbesserte die langfristigen Aussichten für die Fundamentaldaten des Wohnungsmarktes. 

Auch die strukturellen Argumente für Mehrfamilienhäuser sind nach wie vor überzeugend: Hohe Immobilienpreise und Hypothekarzinsen machen das Mieten in vielen US-Märkten weiterhin deutlich erschwinglicher als den Kauf. Dies stützt die Nachfrage nach Wohnungen und die Bewohnerbindung. 

Finanzielle Highlights 

Varia US Properties trieb im zweiten Quartal 2026 seine strategischen Prioritäten mit dem Verkauf von zwei Liegenschaften mit insgesamt 496 Wohneinheiten (durchschnittliches Baujahr: 1984) weiter voran. Zusammen mit den drei im ersten Quartal abgeschlossenen Veräusserungen reduzierten diese Transaktionen den Anteil älterer Objekte mit höherem Kapitalbedarf im Portfolio und erwirtschafteten Erlöse, die zur weiteren Stärkung der Finanzlage des Unternehmens verwendet wurden. Vor allem tilgte Varia US wie zuvor erwartet das verbleibende kurzfristige Darlehen in Höhe von CHF 5.5 Mio. und schloss das zweite Quartal 2026 ohne Unternehmensschulden ab. 

Für das am 30. Juni 2026 endende Halbjahr beliefen sich die Gesamteinnahmen auf USD 44.1 Mio., verglichen mit USD 65.9 Mio. im Vergleichszeitraum. Der Rückgang spiegelte in erster Linie geringere Mieterträge infolge der Veräusserung von fünf Liegenschaften im ersten Halbjahr 2026 wider, verbunden mit einem Nettoverlust von USD 5.2 Mio. aus der Neubewertung von Anlageimmobilien (erstes Halbjahr 2025: Nettoertrag von USD 6.4). Auf vergleichbarer Basis («like for like») blieben die Mieterträge jedoch stabil bei USD 37.6 Mio., was die Widerstandsfähigkeit des verbleibenden Portfolios trotz des Abwärtsdrucks auf die Mieten in bestimmten Märkten und des durch die Inflation bedingten Aufwärtsdrucks bei den Kosten unterstreicht. 

Die gesamten Betriebsaufwendungen sanken in den sechs Monaten bis zum 30. Juni 2026 um 7,1% auf USD 37.5 Mio. (H1 2025: USD 40.3 Mio.). Geringere Aufwendungen für Liegenschaften, Personalkosten vor Ort sowie Reparatur- und Unterhaltskosten aufgrund der kleineren Portfoliogrösse glichen die höheren Transaktionskosten im Zusammenhang mit der gestiegenen Anzahl von Veräusserungen mehr als aus. 

Die gesamten Finanzierungskosten sanken im ersten Halbjahr 2026 auf USD 20.4 Mio. gegenüber USD 27.7 Mio. im Vergleichszeitraum, was in erster Linie auf einen deutlichen Rückgang der Wechselkursverluste infolge der Rückzahlung der auf CHF lautenden Bonds im Jahr 2025 zurückzuführen ist. Dies wurde teilweise durch einen Anstieg der Zinsaufwendungen aufgrund höherer Vorfälligkeitsentschädigungen im ersten Halbjahr 2026 ausgeglichen. Im Zusammenhang mit den fünf Veräusserungen im ersten Halbjahr 2026 tilgte das Unternehmen Schulden mit höheren Zinssätzen und senkte damit den gemittelten 

Zinssatz für Liegenschaftshypotheken von 4.4% per 31. Dezember 2025 auf 4.3% per 30. Juni 2026. 

Insgesamt verzeichnete Varia US für die sechs Monate bis zum 30. Juni 2026 einen Nettoverlust von USD 9.9 Mio. (sechs Monate bis zum 30. Juni 2025: Nettoverlust von USD 2.8 Mio.). Zudem sank der normalisierte Funds From Operations (FFO) von USD 4.8 Mio. im ersten Halbjahr 2025 auf USD 3.2 Mio. im ersten Halbjahr 2026. Diese Rückgänge dürften vorübergehend sein und werden mit dem Wachstum des Portfolios in künftigen Perioden wieder zunehmen. 

Portfolioentwicklung 

Nach dem Verkauf von fünf Liegenschaften sank der Portfoliowert auf USD 891.6 Mio., während der «like for like» Portfoliowert im Vergleich zum Dezember 2025 weitgehend stabil blieb. 

Die monatliche Miete pro Wohnung auf vergleichbarer Basis stieg von USD 1’308 im Dezember 2025 auf USD 1'318 im Juni 2026. 

Die physische Auslastung des Portfolios (Vermietungsquote) lag Ende Juni 2026 bei rund 92.1%, verglichen mit rund 93.2% im Dezember 2025. Dies spiegelt die anhaltende Fokussierung des Unternehmens auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Auslastung und Mietzinsen wider, während die einzelnen Märkte das kürzlich bereitgestellte Angebot absorbieren. 

Am Ende des ersten Halbjahres 2026 umfasste das Portfolio 17 Liegenschaften mit insgesamt 5’273 Wohneinheiten in acht US-Bundesstaaten, was eine regional ausgewogene und diversifizierte Präsenz in Märkten mit attraktiven Chancen widerspiegelt. 

Ausblick 

Varia US ist gut positioniert in die zweite Hälfte des Jahres 2026 gestartet, um die nächste Wachstumsphase voranzutreiben. Nach der Tilgung aller Verbindlichkeiten auf Gruppenebene kann das Unternehmen seine Aufmerksamkeit und Ressourcen auf die Verbesserung der Performance und des langfristigen Wachstumsprofils des Portfolios richten. Gleichzeitig werden sich Varia US und Stoneweg, der externe Vermögensverwalter des Unternehmens, darauf konzentrieren, die Joint-Venture-Partnerschaft mit Brookfield wie geplant Anfang des vierten Quartals 2026 erfolgreich abzuschliessen. 

Das Unternehmen prüft derzeit künftige Veräusserungen als Teil einer mehrjährigen Strategie, ausgewählte ältere Objekte aus dem Portfoliobestand auszusortieren. Dieser Prozess wird wohlüberlegt angegangen, unter Berücksichtigung der Immobilienperformance, des Kapitalbedarfs, der Marktliquidität und der Möglichkeit, Kapital in Chancen umzuschichten, die ein attraktiveres langfristiges Renditepotenzial bieten. 

Matthew Levy, Managing Director Americas bei Stoneweg, dem externen Vermögensverwalter von Varia US Properties, erklärte: «Operativ plant Varia US, in der zweiten Jahreshälfte ausgewählte wertsteigernde Investitionsprojekte zu verstärken, um die Qualität des Portfolios zu verbessern und sich auf künftige Veräusserungen von Liegenschaften vorzubereiten. Diese Investitionen zielen auf Verbesserungen ab, die die Wettbewerbsfähigkeit erhalten und das künftige Umsatzwachstum unterstützen, während das Unternehmen weiterhin den Erhalt der Liegenschaften und ein diszipliniertes Kostenmanagement in den Vordergrund stellt.» 

«Das Unternehmen wird zudem seine Preisstrategie weiterhin auf jede einzelne Liegenschaft und jeden Teilmarkt zuschneiden, um die Auslastung in Bereichen mit anhaltend hohem Wettbewerbsdruck zu sichern und gleichzeitig, sofern die Bedingungen dies zulassen, Möglichkeiten für Mietzuwächse zu nutzen. Auch wenn das Tempo der Erholung voraussichtlich je nach Markt variieren wird, ist Varia US zuversichtlich angesichts des sich verbessernden Geschäftsumfelds und der sich daraus ergebenden Chancen für zukünftiges Wachstum», fügte Matthew Levy hinzu. 

Finanzkennzahlen erstes Halbjahr 2026 

* Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 stieg der Verlust im ersten Halbjahr 2026 an, was einen Ertragsrückgang gegenüber dem Vergleichsjahr bedeutet. 

Die folgende Tabelle enthält eine Übersicht über die weiteren Finanzkennzahlen, die das Unternehmen für die Beurteilung seiner aktuellen Finanzlage als relevant erachtet. Eine detaillierte Berechnung findet sich im Abschnitt «Alternative Performance Measures» des Halbjahresberichts 2026 (Seiten 30-32). 

* Beim Vergleich auf vergleichbarer Basis werden Vermögenswerte herangezogen, die während der gesamten Zeiträume des ersten Halbjahres 2025 und des ersten Halbjahres 2026 gehalten wurden. 

** Die Betriebsmarge ohne Neubewertung berechnet sich als Betriebsgewinn abzüglich des Nettogewinns aus der Neubewertung von Liegenschaften. 

*** Das normalisierte FFO ist definiert als FFO abzüglich der Amortisation von Fremdkapitalkosten, Versicherungserlösen, Wechselkursgewinnen oder -verlusten sowie sonstiger nicht zahlungswirksamer Posten; FFO = Reingewinn oder -verlust ohne Fair-Value-Anpassungen 

Der Halbjahresbericht 2026 von Varia US und die Investorenpräsentation (beides in englischer Sprache) sowie eine zusammenfassende Broschüre in deutscher Sprache stehen auf der Unternehmenswebsite zum Download bereit unter variausproperties.com/investors/financial-statements/. 

Wichtige Termine 

Q3 2026 Update 30. November 2026 Geschäftsbericht 2026 31. März 2027 Ordentliche Generalversammlung 2027 30. April 2027 

Kontakt 

Jürg Stähelin, IRF Reputation; Telefon: +41 43 244 81 51, E-Mail: investors@variausproperties.com 

Über Varia US Properties AG 

Varia US Properties AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft, die ausschliesslich im US-amerikanischen Mehrfamilienhaussektor mit Schwerpunkt auf dem Sekundär- und Tertiärmarkt tätig ist. Das 2015 gegründete Unternehmen erwirbt, hält, restrukturiert und repositioniert Immobilien in Metropolregionen der USA, um damit stabile Mieterträge und Wertzuwachs zu erzielen. Weitere Informationen: www.variausproperties.com