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Immoday
Zum heutigen '5 Minuten mit'-Interview begrüssen wir François Normand, Gründer und CEO von Viage
'5 Minuten mit' ist eine Interviewreihe, die zu einem besseren Verständnis der Akteure der Immobilienverbriefung in der Schweiz und ihrer Aktivitäten beitragen soll.
François Normand, stellen Sie sich mit wenigen Worten vor.
Ich bin 55 Jahre alt, lebe in Genf und bin derzeit CEO von Viage SA, einem Unternehmen, das ich 2022 gegründet habe und das gerade seinen ersten Immobilienfonds, Viager Swiss SCmPC, in Partnerschaft mit Gefiswiss aufgelegt hat. Wie der Name schon sagt, basiert dieser Fonds auf Leibrenten. Zuvor spielte sich mein beruflicher Werdegang hauptsächlich im Bereich der Vorsorge ab, zunächst in der Welt der Versicherungen, dann in der Beratung und im Maklergeschäft.
Kehren wir zu den Anfängen Ihrer Karriere zurück. Welche Ausbildung haben Sie?
Zuallererst habe ich in Neuenburg eine Ausbildung zum kaufmännischen Angestellten gemacht. Ich bin übrigens ein waschechter Neuenburger. Ich habe über 30 Jahre lang in diesem Kanton gelebt, bevor ich nach Genf gezogen bin, wo ich heute wohne. Zu Beginn meiner beruflichen Laufbahn habe ich eine zweijährige Ausbildung im Bereich Personenversicherungen gemacht, wodurch ich Erfahrungen in allen Bereichen, angefangen bei Steuern über Immobilien bis zur Vorsorge, sammeln konnte.
Woher kommt das Interesse an Personenversicherungen?
Nichts ist wichtiger und spannender als ein Mensch. Wenn man ihn richtig versichern will, muss man seine Geschichte, seine Familie, seine Bedürfnisse verstehen. Jeder Fall ist anders, und das ist jedes Mal spannend. Wohingegen beispielsweise eine Autoversicherung deutlich weniger interessant ist. Hierfür benötigt man nur eine Tabelle.
Bei welchem Versicherer haben Sie Ihre Karriere begonnen?
Bei Pax in Basel, das war Anfang der 1990er. Dort blieb ich sechs Jahre. Als ich dann nach Genf zog, suchte ich mir einen neuen Arbeitgeber, und das wurde die Winterthur. Die bald darauf von Axa gekauft wurde, für die ich noch einige Jahre arbeitete. Als Axa jedoch seine Strategie neu ausrichtete, beschlossen einige Kollegen und ich, unser eigenes unabhängiges Maklerunternehmen zu gründen, Optimum. Das war Mitte der 2000er Jahre. Wir arbeiteten mit allen Versicherungsunternehmen zusammen und suchten das beste Angebot für unsere Kunden.
Ist es leicht, in diesem Bereich selbstständig zu sein?
Es ist eine wahre Herausforderung. Aber als echter Unternehmer wollte ich sie annehmen. Man gewinnt viel Freiheit, aber die Kehrseite der Medaille ist der Leistungsdruck. Man zählt die Arbeitsstunden nicht mehr.
Trotzdem verliessen Sie Optimum im Jahr 2010. Wie schwer ist es, ein Unternehmen zu verlassen, dessen Mitbegründer man ist?
Ich habe lange nachgedacht, bevor ich diesen Schritt ging. Zumal die Firma sehr erwachsen geworden war. Aber im Leben gibt es Gelegenheiten, die man nicht verpassen sollte. Ausserdem liebe ich neue Herausforderungen. Als mich also ein Privatbankier anfragte, ob ich mit ihm zusammen eine Firma aufbauen würde – Gonet Conseils Finances –, habe ich zugesagt. Er wollte seinen Kunden zusätzliche Services anbieten und Treuhanddienstleistungen, Versicherungen und Hypothekarfinanzierung integrieren. Ich begann dort übrigens im Bereich der Vorsorge und mit der Ausarbeitung von Pensionsplänen, bevor ich zur Hypothekarfinanzierung überging. In dieser Zeit kam mir die Idee, einen Immobilienfonds zu gründen, der auf Leibrenten basiert.
Wie kamen Sie darauf?
Das war vor acht Jahren, ich erinnere mich sehr gut daran. Ich beriet ein Rentnerpaar, das ein schönes Haus besass, aber nur eine schmale Rente bezog. Die Bank forderte die ausserordentliche Rückzahlung eines Teils ihres Hypothekardarlehens. Da die Forderung viel zu hoch für ihr Renteneinkommen war und sie die Summe nicht zahlen konnten, waren sie gezwungen, ihr Haus zu verkaufen. Ich habe mich gefragt, ob es nicht eine weniger traumatisierende Lösung gäbe. Es gab sie: die Leibrente. Aber in der Schweiz gab es diese damals nur als Vertrag zwischen Personen und mit grossen Risiken für beide Seiten. Daraufhin habe ich überlegt, wie man diesen Vertrag besser gestalten könnte. Und das brachte mich auf die Idee für den Fonds Viager Swiss SCmPC. Die Begegnung mit Michel Rossellat, Partner bei Gefiswiss, machte es möglich, diese Idee gemeinsam zu verwirklichen.
Und inwiefern stellt Ihr Fonds eine Verbesserung für den Leibrentenvertrag dar?
Mit einem Fonds kann man auf Basis von Leibrenten hunderte verschiedene Immobilien erwerben und eine gute Diversifizierung schaffen, was für den Anleger eine Begrenzung des Langlebigkeitsrisikos darstellt, und das ist bei einer Leibrente das Wichtigste. Für einen Verkäufer bedeutet die Tatsache, dass wir von den Aufsichtsbehörden zugelassen sind, völlig neue Garantien. Darüber hinaus wird der Kaufpreis des Hauses von einem unabhängigen Immobilienexperten festgelegt, während die Renten bei einem Schweizer Versicherer rückversichert sind. Schliesslich garantieren die Qualität der Anleger und eine gute Governance eine Ethik und einen Berufsethos, was den Immobilienverkäufern (kreditgebende Rentner/Nutzniesser) zugute kommt.
Und stösst diese Idee bei den Anlegern auf Interesse?
Wir haben gerade die Genehmigungen erhalten, um unseren Fonds aufzulegen. Die Anleger, mit denen wir im Gespräch sind, sind interessiert. Sie können in ein Immobiliensegment investieren, das in der Schweiz quasi jungfräulich ist: Einfamilienhäuser ohne Leerstand, da sie alle noch bewohnt sind, was exakt dem Prinzip der Leibrente entspricht. Es ist auch ein gesellschaftlich relevantes Produkt, was bis heute selten ist. Wir schätzen, dass wir etwa sechs Monate brauchen werden, um die 100 Millionen Franken aufzubringen, die wir uns als Ziel gesetzt haben. Wir könnten ausserdem einen Hebel von 50 Millionen einsetzen, das heisst einen Immobilienbestand von 200 Millionen, wenn man das Wohnrecht mit einbezieht.
Blicken wir noch einmal zurück. Bevor Sie Viage SA gründeten, arbeiteten Sie zwei Jahre lang für ein neu gegründetes Unternehmen, Lemania.
Dabei handelte es sich um eine von der Bank Gonet gegründete Marke, die Stiftungen im Bereich der Vorsorge verwaltete. Man hat mich damit beauftragt, sie zu entwickeln. Ich tat dies als Selbstständiger, wodurch mir genug Zeit blieb, meine Idee für einen hauptsächlich auf Leibrenten basierenden Immobilienfonds umzusetzen.
Der Fonds und das Unternehmen, Viage SA, das Sie gerade gegründet haben – wird das Ihre letzte Herausforderung sein?
Das ist durchaus möglich. Zum einen hat der Fonds, der als KmGK strukturiert ist, eine begrenzte Laufzeit von 15 Jahren (mit der Möglichkeit einer Verlängerung um zweimal zwei Jahre, falls erforderlich), sodass ich das Rentenalter längst erreicht haben werde, wenn die letzten Immobilien aus diesem Fonds verkauft werden. Abgesehen davon, dass das Konzept viel Potenzial hat. Wenn Viager Swiss SCmPC bei Anlegern und Eigentümern ein Erfolg wird, wollen wir es schnell vervielfältigen. Das alles dürfte mich in den kommenden Jahren gut beschäftigen. Ausserdem haben wir bereits neue Ideen zusammen mit Gefiswiss ...
François Normand, kommen wir ein wenig auf Sie zurück. Was sind Ihre wichtigsten Charaktereigenschaften?
Ich mag den Kontakt mit Menschen und bin eine sehr gesellige Person.
Welche Hobbys haben Sie?
Im Winter Skifahren. Ich habe auch mit Schneeschuhlaufen begonnen. Im Sommer fahre ich E-Mountainbike, oft im Wallis.
Unsere letzte Frage, mit der wir immer unsere Porträts beenden: Wenn Sie einen Zauberstab hätten, was würden Sie an Ihrem beruflichen Werdegang ändern?
Nichts.
Nicht einmal Viager Swiss früher gründen?
Wissen Sie, ich trage diese Idee seit acht Jahren mit mir herum, und ich denke, dass jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen ist, denn die Gesellschaft mit ihren Babyboomern befindet sich im Wandel. Der Anstieg der Hypothekarzinsen, der Lebensstandard, der Wunsch, seinen Nachlass bezüglich einer Immobilie zu regeln, die Stagnation der Altersrenten sind alles aktuelle Gründe, sich für die Leibrente zu interessieren.
Könnten Sie selbst ein Kunde Ihres Fonds sein?
Wenn ich die 70 erreicht habe, das Mindestalter, warum nicht? Zunächst einmal finde ich es wunderbar, dass man in seinem Haus bleiben und gleichzeitig seinen Lebensstandard erhöhen kann. Und wenn ich das Geld nicht brauche, kann ich jederzeit eine Schenkung an meinen Sohn machen, der heute 19 Jahre alt ist, und mich darauf freuen, wenn es mir noch möglich ist, was er mit dem Geld alles umsetzen wird.