Weshalb ziehen «kleine» Fonds mehrere aufeinanderfolgende Kapitalerhöhungen vor?

Die Anleger investieren seit Anfang 2024 wieder vermehrt in verbriefte Schweizer Immobilienanlagen, weshalb die Zahl der Kapitalerhöhungen zugenommen hat. Im Jahr 2024 wurden mehr als fünfzig durchgeführt, seit Jahresbeginn bereits rund zwanzig. Doch unter den «kleinen» Fonds zeichnet sich ein neuer Trend ab: Anstelle einer einzigen umfangreichen Kapitalerhöhung bevorzugen sie mehrere bescheidenere Kapitalerhöhungen über jeweils höchstens einige Dutzend Millionen Franken. Im Folgenden einige Ausführungen.

Die Rückkehr der Investoren auf den Markt für verbriefte Immobilienanlagen in der Schweiz im Jahr 2024 führte zu einer Welle von Kapitalerhöhungen. In jenem Jahr fanden mehr als fünfzig statt, 2025 wurden bereits rund zwanzig durchgeführt. Unter einigen kleinen unabhängigen Vehikeln hat sich indes eine besondere Strategie durchgesetzt: Anstatt eine grosse Summe auf einmal aufzunehmen, entscheiden sich diese Fonds für mehrere aufeinanderfolgende Kapitalerhöhungen über jeweils einige Dutzend Millionen Franken. Im Jahr 2024 führte ein halbes Dutzend Vehikel mindestens zwei Kapitalerhöhungen durch. Weshalb diese Strategie? Diego Reyes, Senior Fund Manager bei Dominicé Swiss Property, der in den letzten zwölf Monaten vier Kapitalerhöhungen durchgeführt hat, erläutert sein Vorgehen.

Diego Reyes, Sie haben vor Kurzem eine neue Kapitalerhöhung angekündigt. Wenn ich richtig gezählt habe, ist das die vierte innerhalb von zwölf Monaten.

Das ist korrekt. Wir haben im April 2024 37 Millionen Franken, im Juni 2024 38 Millionen Franken und im November 2024 57 Millionen Franken aufgenommen. Die nächste Kapitalerhöhung ist für März 2025 geplant. Bei dieser sollen ebenfalls 57 Millionen Franken aufgenommen werden. Hinzu kommt ein Asset Swap über 13 Millionen Franken im Juli 2024.

Weshalb haben Sie nicht einfach 200 Millionen Franken auf einmal aufgenommen?

Anfang 2024 stand der Markt noch unter dem Eindruck der Zinserhöhungen. Die Anleger waren vorsichtiger. Nachdem die Zinsen zu sinken begonnen hatten, haben wir uns für ein zurückhaltendes Vorgehen entschieden: nur so viel Kapital aufzunehmen, wie nötig ist, um die bereits gesicherten Akquisitionen zu finanzieren.

OK, aber warum dann eine zweite Erhöhung nur drei Monate später? Schlechte Planung?

Nein, im Gegenteil. In einem Dossier kam es schneller als erwartet zu einem Abschluss. Es handelte sich um den Erwerb eines Immobilienportfolios, das einem Genfer Family Office gehörte. Diese Flexibilität ermöglicht es uns, Gelegenheiten dann zu ergreifen, wenn sie sich bieten, ohne dass Kapital unnötig brachliegt.

Weshalb diese Strategie der kleinen Kapitalerhöhungen?

Wir wollen das uns von den Investoren anvertraute Kapital sofort anlegen, damit es nicht ungenutzt liegen bleibt. Die Anleger, die in einen Immobilienfonds investieren, erwarten, dass ihr Kapital rasch in konkrete Anlagen fliesst. Das Geld soll nicht untätig auf einem Bankkonto liegen. Angesichts der nach wie vor sinkenden Zinsen werden mit dieser Strategie der Kapitaleinsatz und die Fondsperformance optimiert.

Ist dies nicht Ausdruck eines mangelnden Vertrauens der Investoren?

Ganz im Gegenteil. Alle unsere Kapitalerhöhungen waren stark überzeichnet. Die Investoren sind heute sehr pragmatisch: Sie wollen eine vollständige Transparenz über den Einsatz der Mittel und über die Auswirkungen der Akquisitionen auf die Rentabilität. Wir verfolgten deshalb eine massvolle Strategie mit Erhöhungen, die etwa 10% des Fondswerts entsprachen und einen optimalen Einbezug des neuen Kapitals sowie ein striktes Management gewährleisteten.

Wenn die Erhöhung im März wie geplant verläuft, wo wird der Swiss Property Fund dann stehen?

Wir gehen davon aus, dass der Bruttowert des Portfolios bis zum Herbst 2025 auf etwa 830 Millionen Franken ansteigen wird. Unser Wachstum beruht auf strengen Akquisitionskriterien und einer sorgfältigen Auswahl der Anlagen, um eine nachhaltige Wertschöpfung sicherzustellen.

Ist die Nachfrage bei dieser Kapitalerhöhung hoch?

Ja, sehr hoch. Insbesondere seitens neuer Investoren, die Anteile am Fonds erwerben möchten.

Weshalb beschränken Sie sich auf 57 Millionen Franken, wenn die Nachfrage so hoch ist? Warum nehmen Sie nicht gleich 80 Millionen Franken auf?

Wir wenden einen pragmatischen Ansatz an. Die Aufnahme von 80 Millionen Franken würde bedeuten, dass wir mehr potenzielle Akquisitionen ausmachen müssten, was schwierig ist an einem Markt, an dem qualitativ hochwertige Gelegenheiten selten sind. Wir gehen weiterhin selektiv vor, um die Rentabilität und Solidität des Fonds zu erhalten. Diese Zurückhaltung ist umso mehr geboten, falls die Zinsen – wovon wir ausgehen – wieder negativ werden.

Was passiert, wenn die Zinsen wieder negativ werden?

Die grossen Akteure – Pensionskassen, Banken, Versicherungen – werden wieder massiv in Wohnimmobilien investieren, was die Preise in die Höhe treiben und auf die Renditen drücken wird. So wird die Suche nach attraktiven Objekten noch komplizierter. Glücklicherweise zielen diese institutionellen Investoren häufig auf Akquisitionen von mindestens 30 Millionen Franken ab, sodass unterhalb dieser Schwelle interessante Gelegenheiten bleiben.

Wie hoch ist der durchschnittliche Preis Ihrer Akquisitionen derzeit?

Er ist im Steigen begriffen. Der durchschnittliche Preis der in den letzten zwölf Monaten erworbenen Liegenschaften beläuft sich auf 18,5 Millionen Franken. Seit 2022 ist der durchschnittliche Wert der Liegenschaften im Fonds von 12 auf 14 Millionen gestiegen, was zeigt, dass wir bereit sind, grössere Immobilien zu erwerben, um die Liquidität des Fonds zu verbessern.

Welche Investoren beteiligen sich an den Kapitalerhöhungen für Ihren Fonds, die bisherigen oder neue?

Bei den ersten beiden Kapitalerhöhungen 2024 waren rund ein Drittel der Zeichner neue Investoren. Wir haben viel Überzeugungsarbeit bei den Vermögensverwaltern, Family Offices und Privatanlegern geleistet, um sie dazu zu bewegen, in den Fonds einzusteigen. Dies hat sich ausgezahlt, da die bestehenden Investoren seither ihre Positionen ausgebaut haben: Im Dezember 2024 stammten mehr als 70% der Zeichnungen von den bisherigen Anteilsinhabern.

Handelt es sich um institutionelle oder eher um private Anleger?

Unser Fonds besteht zu 70% aus Privatanlegern und zu 30% aus institutionellen Investoren. Es ist ein strategischer Entscheid: Wir wollen ein bevorzugtes Produkt für Privatanleger sein.

Ihr Agio lag im Februar bei 21% und damit deutlich unter dem Durchschnitt der kotierten Fonds, der sich auf über 35% belief. Ist dies ein Vor- oder Nachteil?

Ganz klar ein Vorteil. Historische Fonds mit hochwertigen Immobilienportfolios, die dank Akquisitionen, die sie vor Jahrzehnten realisiert haben, hohe Renditen erwirtschaften, weisen heute oftmals ein Agio von über 40% auf. Für Anleger, die in den Markt einsteigen wollen, können diese Bewertungen eine Hürde darstellen. Wir bieten eine attraktive Alternative – mit einem vernünftigeren Agio und einer strikten Anlagestrategie. Unser Track Record zeigt, dass wir in der Lage sind, geeignete Anlagemöglichkeiten zu eruieren und dank einem aktiven und erfolgreichen Portfoliomanagement Wert zu schaffen.

Sind die Kosten für mehrere Kapitalerhöhungen höher als für eine einzige?

Nein, die Differenz ist gering. Die Kosten fallen letzten Endes praktisch gleich hoch aus.

Werden Sie diese Strategie auch in den kommenden Monaten anwenden?

Ja, wir wollen diese Dynamik beibehalten. Unser Ziel ist es, bis 2029 ein verwaltetes Vermögen von einer Milliarde Franken zu erreichen.

Ist dies die neue kritische Grösse für einen Immobilienfonds?

Mit der Fusion von Credit Suisse und UBS wird diese kritische Grösse wahrscheinlich bei über zwei Milliarden Franken liegen. Aus diesem Grund ist es für uns wichtig, unser qualitatives und kontrolliertes Wachstum fortzusetzen, um ein unumgänglicher Akteur am Markt zu bleiben.

Redaktion-Immoday.ch