Kapitalerhöhungen – fulminanter Start ins Jahr 2025

Werden alle Arten von Immobilienanlagegefässen mitgezählt, so sind dieses Jahr bereits 13 Kapitalerhöhungen geplant, mit denen mehr als 1,2 Milliarden Franken aufgenommen werden sollen. Bei einigen geht es nun wieder um sehr grosse Beträge, beim UBS Swiss Sima sind es zum Beispiel 350 Millionen Franken.

Nachdem das Jahresende 2024 eher ruhig verlief, war zwar zu vermuten, dass die Kapitalereignisse Anfang 2025 wieder zahlreicher werden würden, aber mit einem solchen Boom hatte niemand gerechnet.

Berücksichtigt man alle Arten von Immobilienanlagevehikel (einschliesslich der Anlagestiftungen, die zu Jahresbeginn äusserst aktiv waren), so waren Ende Januar bereits 13 Kapitalerhöhungen angekündigt worden, mit denen insgesamt mehr als 1,2 Milliarden Schweizer Franken aufgenommen werden sollen.

Vergleicht man diese Zahlen mit denjenigen von Ende Januar 2024, ist der Unterschied frappant. Vor einem Jahr waren nämlich lediglich drei Kapitalerhöhungen geplant, alle drei von kleineren Fonds, und ihr Volumen betrug insgesamt gerade mal 150 Millionen Franken.

Zahlreiche Kapitalerhöhungen bei kleinen Fonds

Der Trend der kleinen Kapitalerhöhungen hält übrigens weiter an: Wie Ende 2024 sollen oft nur bescheidene Beträge aufgenommen werden. Kleine Immobilienfonds ziehen es weiterhin vor, mehrere Kapitalerhöhungen durchzuführen, den Anlegern aber jedes Mal ein sicheres Portfolio vorzulegen. Im derzeitigen Umfeld, in dem die Nachfrage hoch, die Vorsicht aber nach wie vor gross ist, gelingt es so leichter, die Anleger zu überzeugen.

So kündigten bei den kotierten und nicht kotierten Fonds im Januar der Cronos Immo Fund, die ERRES Commercial Income und der Dominicé Swiss Property Fund Kapitalerhöhungen um relativ bescheidene Beträge von 50 bis 70 Millionen Franken an.

Rückkehr der grösseren Kapitalereignissen

Während einerseits die unabhängigen Fonds mit ihren kleinen Kapitalerhöhungen fortfahren, ist andererseits auch zu beobachten, dass einige Vehikel seit Beginn dieses Jahres auch wieder grössere Kapitalerhöhungen lancieren, wie der Schroder ImmoPlus, der bis Anfang Februar 165 Millionen Franken am Markt aufnehmen und mit diesem Kapital Neuakquisitionen und Investitionen in das bestehende Portfolio tätigen sowie die Eigenkapitalbasis stärken will.

Die Anlagestiftung Swiss Life AST «Alter & Gesundheit» ihrerseits plant eine Kapitalerhöhung um 200 Millionen Franken, um ihr Portfolio, bei dem der Fokus auf altersgerechte Wohnimmobilien und Pflegeeinrichtungen liegt, weiter auszubauen. Das aufgenommene Kapital soll für den Erwerb neuer Immobilien, die Verbesserung der Nachhaltigkeit und die Senkung des Verschuldungsgrades verwendet werden.

Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund plant im März 2025 ebenfalls eine Kapitalerhöhung im Umfang von CHF 166 Millionen.

350 Millionen Franken für den UBS Swiss Sima

Das ganz grosse Ereignis des Monats ist jedoch die am 29. Januar angekündigte Kapitalerhöhung des UBS Swiss Sima, die Ende April, Anfang Mai 2025 stattfinden soll. Der Fonds will 350 Millionen Franken aufnehmen, um zum einen sein Portfolio durch den Erwerb neuer Immobilien und die Inangriffnahme von Bauprojekten zu vervollständigen und zum anderen seine Gebäude zu sanieren und Schulden abzubauen.

Diese Ankündigung erfolgt zu einem Zeitpunkt, in dem das Immobilienfondsportfolio der UBS vor grossen Veränderungen steht. Wie bereits mitgeteilt wurde, erfolgt zeitnah die Fusion der folgenden vier Fonds: CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential und Residentia. Sie sind alle vorwiegend in Wohnimmobilien investiert und durch die Zusammenlegung werden sie zu einem wahren Giganten, denn der Börsenwert dieser vier Fonds zusammen beträgt über 5 Milliarden Franken und ihr gemeinsamer direkter Grundbesitz besteht aus 238 Gebäuden mit mehr als 11'000 Wohnungen in der ganzen Schweiz.

Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund

Nach dem Börsengang des Helvetica Swiss Living Fund im Dezember 2024 wurde die Bekanntgabe des Datums für den seit langem geplanten zweiten Börsengang der Gruppe erwartet, denjenigen des Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO). Sein Portfolio umfasst 11 Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt fast 200 Millionen Franken. Mitte Januar gab die Gruppe bekannt, dass sie alle Genehmigungen der FINMA erhalten habe. Der Börsengang war am 11. Februar.

Bekanntlich stellt dieser Börsengang nur den ersten Schritt dar, der zweite besteht in der Vereinigung des HSO mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund, ein Ereignis, das nach Angabe von Helvetica nach wie vor für Mitte 2025 geplant ist. Helvetica erklärt, dass durch die Fusion der beiden Fonds ein rein kommerzieller Fonds entstehen wird, dessen Portfolio voraussichtlich 37 Liegenschaften im Gesamtwert von rund 760 Millionen Franken umfassen wird. Der Marktwert beträgt per Ende Januar etwas mehr als 600 Millionen Franken.

Vom ungewissen Schicksal geplanter Fondsauflegungen

Bei Helvetica scheint also trotz der zahlreichen Verschiebungen letztlich alles gut zu laufen, das gilt jedoch nicht für alle Fondsauflegungen. Mitte Januar verzichtete die Sustainable Real Estate Investments SICAV auf die Lancierung des Teilvermögens «Sustainable Real Estate Wood» (max. Volumen der Erstemission: 100 Millionen Franken). Es hätte der erste Immobilienfonds der Schweiz werden sollen, der auf Neubauten aus Holz setzt, doch er konnte die Anleger nicht überzeugen. Wie Marco Scheurer, Geschäftsführer der Sustainable Real Estate AG, auf immoday.ch erklärte, stiess das Konzept bei den angesprochenen qualifizierten Anlegern zwar auf grosses Interesse, aber Investitionen in neue Fonds mit Fokus auf Neubauten werden generell nur sehr zurückhaltend getätigt. Marco Scheurer versicherte jedoch, dass dies nur eine Frage der Zeit sei.

Das zweite angekündigte Ereignis ist die Erstemission der Anlagegruppe «FLM für klimafreundliche Immobilien» im Umfang von 100 Millionen Schweizer Franken, Kapital, das für ein bereits baubewilligtes Neubauprojekt sowie für den Kauf einer Bestandesimmobilie mit Umnutzungspotenzial verwendet werden soll. Wie sein Name schon sagt, investiert dieser Fonds hauptsächlich in nachhaltige Immobilien, vorzugsweise Wohnimmobilien. In einigen Wochen wird sich zeigen, ob diesem Projekt Erfolg beschieden ist. Da der Fonds eng mit dem Bauunternehmen Losinger Marazzi zusammenarbeitet, dürfte eine erfolgreiche Lancierung aber gewiss sein.

Schliesslich wurde noch der für das Ende des ersten Halbjahres 2025 geplante Börsengang der Comunus SICAV bestätigt, dem im Abstand von einigen Wochen eine Kapitalerhöhung vorausgehen wird. Die Einzelheiten und genauen Daten dieser beiden Ereignisse stehen noch nicht fest.

Redaktion-Immoday.ch