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Privatbankkunden investieren etwa 5 % ihres Vermögens in indirekte Immobilienanlagen. Dies ist im Vergleich zu Pensionskassen wenig und bedeutet, dass es hier ein erhebliches Wachstumspotenzial gibt. Zumal indirekte Immobilienanlagen auch für Privatkunden die letzte Quelle stabiler Renditen sind.
Während indirekte Immobilienanlagen in den Portfolios aller Schweizer Pensionskassen stark vertreten sind, sind sie bei vermögenden Privatbankkunden weniger beliebt. Aus einem einfachen Grund: Wie viele Vermögensverwalter immer wieder betonen, besitzen diese Kunden bereits private Immobilien. Dabei handelt es sich in den meisten Fällen um einen Hauptwohnsitz, Zweitwohnungen und vielleicht ein oder zwei Gebäude. Diese Kunden sind daher nicht a priori an indirekten Immobilienanlagen interessiert. Ausserdem können gleich mehrere Privatbanken in Genf nicht einmal einen Spezialisten auf diesem Gebiet vorweisen. Stéphane Monier, Investmentmanager der Bank Lombard Odier, wirft ein, dass diese zum Vermögen gehörenden Immobilien jedoch nicht sehr einträglich sind. «Dabei handelt es sich oft um Prestige-Immobilien, die allerdings keine grossen Renditen abwerfen.»
Die Lage hat sich geändert
So sah die Vergangenheit aus. Doch in den letzten Jahren hat sich die Lage spürbar verändert. Nicht nur Pensionskassen, sondern auch die Kunden von Privatbanken zielen auf Rendite ab und investieren daher einen Teil ihres Vermögens in sichere Anlagen. Lange Zeit waren dies hochwertige Anleihen. Doch werfen diese Anleihen wegen der historisch niedrigen Zinssätze nichts mehr ab, wenn man nicht sogar dafür bezahlen muss, um sie in seinem Portfolio zu halten. In diesem Zusammenhang sind indirekte Immobilienanlagen bekanntlich zu einer der letzten Anlageklassen geworden, die eine stabile Rendite und kein allzu grosses Risiko bieten. Daraus erklärt sich der wachsende Anteil von Immobilienfonds, ob börsenkotiert oder nicht, in den Portfolios der Kunden von Privatbanken. Bis hier ist dies nicht überraschend.
Eine Immobilienallokation von etwa 5 %
Aber lassen Sie uns konkreter werden. Wie hoch ist der Anteil indirekter Immobilienanlagen bei diesen Kunden? Natürlich hängt alles vom Kunden, seinem Vermögen, seinen Bedürfnissen und seiner Risikobereitschaft ab. «Kleine» Kunden investieren «gute 10 %, die bis auf 20 % an indirekten Immobilienanlagen steigen können, wenn der Kunde nicht bereits private Immobilien besitzt, die er direkt verwaltet», sagt Jean-Paul Jeckelmann, Direktor Vermögensverwaltung der Privatbank Bonhôte in Neuchâtel. Bei grösseren Kunden ist der Anteil rückläufig. «In den Portfolios unserer Privatkunden beträgt der Immobilienanteil oft unter 5 %», bestätigt Zsolt Kohalmi, Immobilien-Investmentmanager bei der Bank Pictet.
Stéphane Monier gibt mehr oder weniger die gleiche Zahl an, ebenso Pierre Jacquot, Investmentmanager der Bank Edmond de Rothschild in Genf. «Ich denke aber, dieser Anteil ist zu niedrig für Privatkunden, die auf einen langfristigen Erhalt ihres Vermögens bedacht sind», so Zsolt Kohalmi weiter. «Bei Schweizer institutionellen Anlegern, die ebenfalls langfristig investieren und sich intensiv mit ihrer Vermögensallokation auseinandergesetzt haben, sehe ich einen durchschnittlichen Immobilienanteil zwischen 13 % und 19 % in ihren Portfolios. Ich denke, dieses Niveau sollten wir auch bei Privatkunden anstreben.»
Ein Aufwärtstrend
Solche Prozentsätze eines Tages für möglich zu halten, mag optimistisch sein, aber es ist unbestreitbar, dass unabhängig von der aktuellen Höhe der Allokation alle von uns befragten Privatbankiers an einen Aufwärtstrend glauben. «Unabhängig von der Art des Kunden lässt sich derzeit ein Aufwärtstrend bei Immobilienanlagen beobachten», bestätigt Stéphane Monier. Oder wie Jean-Paul Jeckelmann resümiert, «zählen diese zu den letzten Bastionen, in denen noch relativ stabile Renditen zu verzeichnen sind. Mit vielen attraktiven Vehikeln, die eine gute Liquidität bieten, und deren Besteuerung noch optimiert werden kann.» Kurz gesagt, hier gibt es eine Auswahl, alles ist flexibler und weniger restriktiv als bei direkten Immobilien. «Je nach Risikoprofil und Bedarf der Kunden bieten wir ihnen eine Ergänzung durch indirekte Immobilienanlagen an, damit sie ihr Portfolio diversifizieren können. Wenn sie also zum Beispiel viele Wohnimmobilien direkt halten, schlagen wir ihnen Gewerbeimmobilien oder Immobilieninvestitionen in anderen geografischen Regionen vor», erklärt Stéphane Monier.
Keine Performance ohne Risiko
In jedem Fall sind Immobilien mittlerweile zu einer wichtigen Anlageklasse für Privatbankkunden geworden. Was Arnaud de Jamblinne schmunzeln lässt. Der Geschäftsführer des Immobilienfonds La Foncière ist seit 40 Jahren in diesem Sektor aktiv und hat die Lektionen der Vergangenheit nicht vergessen: «In den 1990er Jahren hatten wir nach der Zinsexplosion negative Agios und in der Folge Börsenkurse, die unter den Nettoinventarwert fielen. Als wir damit zu den Vermögensverwaltern gingen, waren sie nicht an Immobilien interessiert!» Die Investoren, die sich damals auf den Markt wagten, machten die guten Geschäfte.
Der aktuelle Umschwung sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass Immobilien nach wie vor eine riskante Anlage sind. Wie ein Vermögensverwalter bereits warnte, «gibt es keine Performance ohne Risiko. Immobilien bilden da keine Ausnahme.» Zwar kann man seine Anleihen gegen Fonds mit indirekten Immobilienanlagen tauschen, um eine stabile Rendite zu erhalten, doch bergen diese Vehikel auch einige spezifische Risiken. Welche Risiken? Mit diesem Thema wird sich der nächste Beitrag befassen.
Olivier Toublan für Immoday