Lancierung neuer Immobilienfonds wird schwieriger

Angesichts der höheren Zinsen, die mittlerweile keine Hypothese mehr sind, sondern Realität, werden Immobilienfonds weniger Kapital anlocken. Ausschlaggebend wird letztlich die Qualität der Fondsmanager sein. Der Markt wird jedoch nicht zusammenbrechen.

Das Wirtschaftsumfeld wandelt sich rasant, die Zinsen steigen und es ist die Rede von einer möglichen Rezession. Wie wirkt sich all dies auf die Immobilienfonds aus? Die Analyse von Laurent Clauzet, Portfoliomanager bei BCGE Asset Management, der als Leiter eines Immobiliendachfonds einen guten Überblick über den gesamten Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen hat.

Laurent Clauzet, Sie verwalten zwei Immobiliendachfonds bei der BCGE. Wäre es nicht interessant für Sie, einen echten Fonds mit direkt verwalteten Bestandsimmobilien aufzulegen? 

Diese Frage sollten Sie dem Leiter des Asset Managements der Bank stellen! Nein, im Ernst. Es handelt sich um zwei verschiedene Geschäftsbereiche, die unterschiedliche Kompetenzen erfordern. Wir ziehen es derzeit vor, unseren Kunden eine Liste mit Empfehlungen sowie unseren Dachfonds anzubieten, der geografisch und sektoriell diversifiziert ist.

Ist es angesichts des jüngsten Zinsanstiegs allenfalls etwas zu spät, um in den Markt einzusteigen? 

Das Umfeld hat sich effektiv verändert, die Zinsen steigen wieder und es wird künftig schwieriger sein, einen neuen Immobilienfonds aufzulegen. Wahrscheinlich wird weniger Kapital in verbriefte Immobilienanlagen fliessen, was zur Folge haben dürfte, dass weniger neue Vehikel aufgelegt werden und die Zahl der Kapitalerhöhungen zurückgehen wird.

Nähern wir uns der berüchtigten Trendwende, welche die gesamte Branche fürchtet?

Auch wenn die Zinsen noch weiter steigen, bleiben Immobilien eine begehrte Anlage, die ihre traditionellen Stärken bewahrt: stabile Erträge, Inflationsschutz sowie Dekorrelation von anderen Anlagekategorien. Wie bereits erwähnt, dürfte es indes schwieriger werden, bestimmte Investoren zu überzeugen. Was nicht unbedingt schlecht ist, denn es wird zu mehr Wettbewerb zwischen den Fonds und deren Managern führen, die ihr Talent und die Qualität ihres Portfolios unter Beweis stellen müssen.

Welche Kompetenzen sollte ein guter Immobilienfondsmanager haben?

Er sollte all seine Liegenschaften gut kennen – ihren aktuellen Zustand, ihren Energieverbrauch, den Sanierungsbedarf, das Verbesserungspotenzial usw. – und er sollte eine langfristige Vision haben, um den Wert der Liegenschaften zu erhalten oder sogar zu steigern. Nicht umsonst sind die Fonds, die heute die höchsten Agios aufweisen, auch die ältesten, die vor 30 oder 40 Jahren aufgelegt wurden. Sie haben bewiesen, dass sie in der Lage sind, langfristig Wert zu schöpfen. Ausserdem sollte der Manager über ein gutes Netzwerk verfügen, da es immer wichtiger wird, die Immobilien am richtigen Ort und zum richtigen Preis zu kaufen.

Sie haben meine Frage nicht beantwortet: Steht eine Trendwende an?

Ich bin kein Hellseher. Was ich weiss, ist, dass es zwei Bereiche im Immobiliengeschäft gibt. Der erste: verbriefte und kotierte Immobilienanlagen. Diese haben in einem Markt, der sowohl bei Haussen als auch bei Baissen tendenziell zu stark antizipiert, zwar den Vorteil, liquide zu sein, sind aber auch volatil. Zu beobachten war dies in den letzten Monaten, als die Agios unverhältnismässig stark anstiegen, und man sieht es jetzt an den vielleicht etwas überzogenen Kursrückgängen. Und dann gibt es den zweiten Bereich, das Geschäft mit Immobilien aus Zement und Mörtel. Hier ist trotz der anziehenden Zinsen keine Panik zu spüren. Ganz im Gegenteil: Die Immobilienpreise steigen weiter.

Wird dieser Trend anhalten?

Ich denke schon, denn am Transaktionsmarkt besteht nach wie vor ein Nachfrageüberhang. Es dürfte zu einem «Soft Landing», also einer weichen Landung, kommen. Jedenfalls zeichnet sich kein Horrorszenario für Immobilien am Horizont ab.

Einige Anleger sehen in der durch den Zinsanstieg bedingten Korrektur eine eher willkommene Entwicklung, da so die Agios sinken können, die sich in den letzten Jahren aufgebläht haben.

Völlig Unrecht haben diese Anleger nicht. Im vergangenen Sommer lag der Agiodurchschnitt der kotierten Fonds bei 46%. Das ist ein sehr hoher Wert. Ich denke, dass das Niveau dauerhaft auf den historischen Durchschnittswert, also auf 15 bis 25%, zurückgehen wird.

Die Anleger werden dadurch Verluste erleiden.

Die Anleger sind nicht wegen der Börsengewinne, sondern aufgrund der jährlich ausgeschütteten Dividenden an indirekten Immobilienanlagen interessiert. Und da diese Dividenden von den Mieten abhängen, werden sie stabil bleiben. Und genau das wollen die Anleger: eine langfristig stabile Performance, keine Börsenspekulation.

Einige Analysten sind der Ansicht, dass sich bei steigenden Zinsen die Preisunterschiede zwischen den ESG-Gebäuden und den Energieschleudern vergrössern werden. Sind auch Sie dieser Meinung?

Es ist klar, dass die Investoren die Nachhaltigkeit der Bestandsimmobilien unter die Lupe nehmen werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass man nur auf neue Immobilien setzen und auf den Kauf von Fonds mit älteren Liegenschaften verzichten sollte. Was zählt, ist die Sanierungspolitik. Was die Rendite anbetrifft, kann es durchaus vorteilhafter sein, ein altes Gebäude günstig zu kaufen und es zu sanieren, als für viel Geld eine neue Liegenschaft zu erwerben.

Bei Investitionen ist das Durchschnittsalter der Bestandsimmobilien also nicht das einzige Auswahlkriterium?

Nein, wie bereits gesagt kommt es auf die Strategie für die energetische Sanierung an: Wie hoch sind die Investitionen, in welchem Tempo wird investiert, welche Ziele werden verfolgt? Abgesehen davon ist das Vermögen, mit den Bestandsimmobilien Wert zu schöpfen, auch ein Indiz für die Qualität des Fondsmanagers.

Olivier Toublan, Immoday