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Kapitalerhöhung
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Immoday
Die StoneEdge SICAV startet im November eine Kapitalerhöhung. Vincent Milliet, der die SICAV leitet, geht auf das Timing der Kapitalerhöhung ein. Ausserdem erklärt er, wie man als mittelgrosser nicht kotierter Fonds Investoren von sich überzeugt und wie man heute noch Immobilien mit einer Bruttorendite von über 4% im Zentrum von Lausanne findet.
Das Portfolio der StoneEdge SICAV umfasst rund fünfzig Immobilien mit einem Fokus auf Wohnliegenschaften in der Genferseeregion. Der Fonds, dessen verwaltetes Bruttovermögen innert vier Jahren von 75 Millionen auf 370 Millionen Franken gestiegen ist, hat ehrgeizige Wachstumsziele. So strebt er in den nächsten Jahren eine kritische Grösse von rund 600 Millionen Franken Bruttovermögen an. Um dieses Ziel zu erreichen, hat die SICAV eine neue Kapitalerhöhung im Umfang von bis zu 40 Millionen Franken angekündigt. Die Zeichnungsfrist läuft vom 5. bis 22. November, die Liberierung erfolgt am 29. November. Vincent Milliet, Mitbegründer und CEO von StoneEdge Asset Management, erläutert die Hintergründe dieser Emission.
Herr Milliet, ist es nicht etwas spät im Jahr für eine Kapitalerhöhung? 2024 wurden, wenn man alle Arten von Immobilienanlagevehikeln zusammennimmt, bereits rund 40 Emissionen durchgeführt.
Man muss hier zwischen zwei Fällen unterscheiden. Als kotierter Fonds, insbesondere mit einem hohen Agio, ist es einfacher, frisches Kapital aufzunehmen. Denn die Anteile werden zu einem Emissionskurs herausgegeben, der unter dem Börsenkurs liegt. Diese Chance lassen sich die Anleger in der Regel nicht entgehen. Als nicht kotierter Fonds, wie in unserem Fall, kann man nur auf potenzielle Investoren zugehen, wenn man etwas Konkretes in der Hand hat. Seit sechs Monaten arbeiten wir daher mit Hochdruck daran, uns Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial zu sichern und schliessen Terminkäufe ab, um den Anlegern unsere Kapitalerhöhung mit einer gut gefüllten Pipeline schmackhaft zu machen.
Und haben Sie eine gut gefüllte Pipeline?
Wir haben diesen Sommer zwei schöne Liegenschaften mit interessantem Entwicklungspotenzial im Zentrum von Lausanne erworben. Dafür haben wir uns verschuldet. Und jetzt haben wir uns vier neue Immobilien gesichert, die ebenfalls ein konkretes Wertschöpfungspotenzial aufweisen. Drei davon befinden sich im Zentrum von Lausanne. Mit der Kapitalerhöhung wollen wir den Kauf dieser Immobilien finanzieren, unsere kurzfristige Verschuldung reduzieren und eine Reserve für künftige Akquisitionen bilden.
Werden Sie Ihre Investoren damit überzeugen können?
Ich denke, dass die Investoren uns vertrauen, weil wir qualitativ hochstehende Immobilien erwerben. Zumal wir dieses Jahr auch mehrere Liegenschaften verkauft haben, deren Potenzial wir entsprechend genutzt und so jedes Mal einen schönen Gewinn erzielt haben. Das kommt unseren Anlegern zugute.
Steht diese Kapitalerhöhung nur bestehenden oder auch neuen Anlegern offen?
Bei einem Nettovermögen von 260 Millionen Franken ist eine Kapitalerhöhung von 40 Millionen Franken schon beachtlich. Wir suchen also auch nach neuen Investoren. Wir sind in den letzten Wochen auf institutionelle Anleger, Family Offices, Vermögensverwaltungen und Privatpersonen zugegangen. In den kommenden Wochen wird sich zeigen, ob unsere Argumente und unsere Pipeline sie überzeugt haben.
Wie optimistisch sind Sie?
Im vergangenen Jahr, als der Markt für Kapitalmassnahmen ausgetrocknet war, haben wir zwei Kapitalerhöhungen im Umfang von insgesamt 87 Millionen Franken durchgeführt. Beide wurden vollständig gezeichnet. Das zeigt, dass unsere Projekte solide sind. Wir sind also optimistisch.
Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft. Wie überzeugen Sie die Anleger?
Es stimmt, dass der Markt wieder aggressiv geworden ist. Die Bruttorenditen liegen mit unter 4 % wieder auf dem Niveau von 2021 und Anfang 2022. Die Finanzierungsbedingungen sind allerdings deutlich weniger günstig. Damals konnte man sich zu 0,5 % finanzieren, heute sind es eher 1,7 % oder 1,8 %. Mit diesen Immobilien hätten wir bei unseren Anlegern keine Chance. Wir haben es geschafft, uns Liegenschaften mit überdurchschnittlichen Bruttorenditen von 4,2–4,3 % zu sichern, die Potenzial haben. Dank der intensiven Vorbereitung im Vorfeld unserer Kapitalerhöhungen gelingt es uns, diese gut im Markt zu positionieren.
Wie findet man in Lausanne noch Liegenschaften mit einer solchen Rendite?
Manchmal einfach, indem man schnell reagiert. Das war bei einer der vier Immobilien in unserer Pipeline der Fall. Da haben wir die Transaktion innert zwei Wochen abgeschlossen. Meistens jedoch mithilfe unseres Netzwerks. Dadurch können wir Immobilien kaufen, die nie auf den Markt kommen.
Redaktion-Immoday.ch