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In Kürze: Wohnen bleibt das beliebteste Segment bei institutionellen Investoren und leidet kaum unter der Krise. Während sich bei Büros die Perspektiven erst eintrüben, sieht es in Teilen des Verkaufs bereits düster aus.
Wenig Erschütterungen
Das schwache Wirtschaftswachstum der Vorjahre wurde durch Covid-19 abrupt in eine Rezession umgewandelt. Die meisten Immobilienanlagen wurden und werden durch die Krise nur wenig tangiert.
In Kürze: Wohnen bleibt das beliebteste Segment bei institutionellen Investoren und leidet kaum unter der Krise. Während sich bei Büros die Perspektiven erst eintrüben, sieht es in Teilen des Verkaufs bereits düster aus.
Nach einer anfänglichen Verunsicherung bei kotierten Immobiliengesellschaften und Fonds im März ist in diesem Segment wieder Ruhe eingekehrt. Diese Ruhe ist unter anderem den stabilen Bewertungen der Immobilien im Portfolio und den Sensitivitätsanalysen, die von den kotierten Immobiliengefässen publiziert wurden, zu verdanken.
Die situationsbedingten Mietzinsausfälle sind an den Immobilienbewertungen vorbeigegangen, und Effekte auf Renditeerwartungen respektive die Kapitalisierung können nur sehr selektiv beobachtet werden (siehe dazu Kasten).
Schlägt sich die Krise in den Bewertungen nieder?
Direkte Immobilienanlagen in den Portfolios der institutionellen Investoren werden in der Regel nur ein- bis zweimal pro Jahr bewertet. In der Bewertung geht man von prospektiven Cashflows aus. Für die Mehrheit der Anlagegefässe war die letzte Bewertung per Dezember 2019, also noch ohne jeglichen Einfluss der krisenbedingten strukturellen Veränderungen und aussergewöhnlichen Mietzinsausfälle. Nächster Bewertungstermin ist der 30. Juni, der erste Schock ist bereits überstanden, und es werden kaum noch weitere Mietzinssenkungen gewährt. Somit blieben die prospektiven Cashflows der Immobilien und die Marktwerte von den Mietzinsausfällen verschont.
Aus unserem Einblick in die vielen Portfolios, die wir entweder selber bewerten oder als Audit-Experte beurteilen, zeigen sich für die Halbjahresabschlüsse in der Immobilienwelt keine Verwerfungen. Wohnliegenschaften haben mehrheitlich nochmals an Wertgewonnen, kommerziell genutzte Liegenschaften haben im Schnitt eine leichte Abwertung erfahren. Über alles wurden stabile bis positive Aufwertungseffekte verzeichnet.
Klareres Bild zur Jahresmitte
Die Bewerter haben in den letzten Monaten keine einfache Aufgabe gehabt. Es gab kaum eine ausreichende Evidenz, um genaue Einschätzung der coronabedingten Wertschwankungen machen zu können. Das Transaktionsvolumen 2020 liegt weit unter dem bereits schwachen Vorjahr 2019. Die transaktionsarmen Monate Januar und Februar sind noch schwächer ausgefallen als 2019 und auch von März bis Mai blieb das Transaktionsvolumen bescheiden, bis auf den öffentlich bekannten Deal von Globus, der das Transaktionsvolumen als Einmaleffekt angehoben hat.
Obwohl die Transaktionstätigkeit im Juni wieder zunehmen konnte und ein deutlich aktiverer Sommer erwartet wird, gibt es kaum Fakten, die klar für eine Abwertung sprechen würden. Darauf beziehen sich auch die Bewerter in ihren Disclaimern.
Die internationale Bewertungspraxis, angeleitet von IVSC und RICS, hat den Bewertern in den turbulenten Frühlingsmonaten empfohlen, sich auf eine erhöhte, sogar signifikante oder wesentliche Unsicherheit am Markt zu berufen und die Aussagekraft der Bewertungen einzuschränken. Dies wurde in die Praxis der Bewerter auch in der Schweiz umgesetzt, besonders wenn es um Akquisitionsbewertungen im unsicheren Marktumfeld ging.
Wenig Erschütterungen
Das schwache Wirtschaftswachstum der Vorjahre wurde durch Covid-19 abrupt in eine Rezession umgewandelt. Die meisten Immobilienanlagen wurden und werden durch die Krise nur wenig tangiert.
In Kürze: Wohnen bleibt das beliebteste Segment bei institutionellen Investoren und leidet kaum unter der Krise. Während sich bei Büros die Perspektiven erst eintrüben, sieht es in Teilen des Verkaufs bereits düster aus.
Nach einer anfänglichen Verunsicherung bei kotierten Immobiliengesellschaften und Fonds im März ist in diesem Segment wieder Ruhe eingekehrt. Diese Ruhe ist unter anderem den stabilen Bewertungen der Immobilien im Portfolio und den Sensitivitätsanalysen, die von den kotierten Immobiliengefässen publiziert wurden, zu verdanken.
Die situationsbedingten Mietzinsausfälle sind an den Immobilienbewertungen vorbeigegangen, und Effekte auf Renditeerwartungen respektive die Kapitalisierung können nur sehr selektiv beobachtet werden (siehe dazu Kasten).
Schlägt sich die Krise in den Bewertungen nieder?
Direkte Immobilienanlagen in den Portfolios der institutionellen Investoren werden in der Regel nur ein- bis zweimal pro Jahr bewertet. In der Bewertung geht man von prospektiven Cashflows aus. Für die Mehrheit der Anlagegefässe war die letzte Bewertung per Dezember 2019, also noch ohne jeglichen Einfluss der krisenbedingten strukturellen Veränderungen und aussergewöhnlichen Mietzinsausfälle. Nächster Bewertungstermin ist der 30. Juni, der erste Schock ist bereits überstanden, und es werden kaum noch weitere Mietzinssenkungen gewährt. Somit blieben die prospektiven Cashflows der Immobilien und die Marktwerte von den Mietzinsausfällen verschont.
Aus unserem Einblick in die vielen Portfolios, die wir entweder selber bewerten oder als Audit-Experte beurteilen, zeigen sich für die Halbjahresabschlüsse in der Immobilienwelt keine Verwerfungen. Wohnliegenschaften haben mehrheitlich nochmals an Wertgewonnen, kommerziell genutzte Liegenschaften haben im Schnitt eine leichte Abwertung erfahren. Über alles wurden stabile bis positive Aufwertungseffekte verzeichnet.
Klareres Bild zur Jahresmitte
Die Bewerter haben in den letzten Monaten keine einfache Aufgabe gehabt. Es gab kaum eine ausreichende Evidenz, um genaue Einschätzung der coronabedingten Wertschwankungen machen zu können. Das Transaktionsvolumen 2020 liegt weit unter dem bereits schwachen Vorjahr 2019. Die transaktionsarmen Monate Januar und Februar sind noch schwächer ausgefallen als 2019 und auch von März bis Mai blieb das Transaktionsvolumen bescheiden, bis auf den öffentlich bekannten Deal von Globus, der das Transaktionsvolumen als Einmaleffekt angehoben hat.
Obwohl die Transaktionstätigkeit im Juni wieder zunehmen konnte und ein deutlich aktiverer Sommer erwartet wird, gibt es kaum Fakten, die klar für eine Abwertung sprechen würden. Darauf beziehen sich auch die Bewerter in ihren Disclaimern.
Die internationale Bewertungspraxis, angeleitet von IVSC und RICS, hat den Bewertern in den turbulenten Frühlingsmonaten empfohlen, sich auf eine erhöhte, sogar signifikante oder wesentliche Unsicherheit am Markt zu berufen und die Aussagekraft der Bewertungen einzuschränken. Dies wurde in die Praxis der Bewerter auch in der Schweiz umgesetzt, besonders wenn es um Akquisitionsbewertungen im unsicheren Marktumfeld ging.