CSL sieht positive Überraschung am Büroimmobilienmarkt
09/02/2024
3 min
Für das Jahr 2024 erwartet die Dienstleisterin CSL Immobilien wieder einen aktiveren Markt. Dies schreibt sie ihrem jetzt publizierten neuen CSL Immobilienmarktbericht, in dem sie den Schweizer Büro- und Wohnimmobilienmarkt näher beleuchtet.
Anfang 2023 war der Schweizer Immobilienmarkt von Unsicherheiten und einem fast kompletten Stillstand geprägt – ausgelöst durch die seit dem ersten Zinsschritt im Juni 2022 rasant angestiegenen Leitzinsen. «Besonders betroffen war das Segment der börsengehandelten Immobilienfonds, das abrupt einbrach», schreibt CSL. Verschiedene Akteure seien unter grossen Liquiditätsdruck geraten und hätten Verkaufsaufträge ausgelöst.
Transaktionsmarkt: «Rückkehr zu stabileren Verhältnissen»
«Die Verkaufspreise erwiesen sich 2023 häufig als zu hoch für einen Markt, auf dem es an Nachfrage und Käufern mangelte. Deshalb sank das Volumen der abgeschlossenen Transaktionen auf dem Schweizer Immobilien-Investmentmarkt 2023 um rund die Hälfte.» Für das Jahr 2024 erwartet CSL Immobilien eine Rückkehr zu stabileren Verhältnissen. Trifft das allgemein erwartete Szenario von sinkenden Leitzinsen und einer ebenfalls rückläufigen Inflation ein, dürfte der Schweizer Immobilienmarkt positive Impulse erhalten, was verkaufswilligen Marktteilnehmer neue Chancen eröffne, so CSL.
Renditen klar im Aufwärtstrend
Die Renditen für Büroimmobilien der Top-Lageklasse A sind gemäss CSL im 2023 von 2.50 auf 2.75 Prozent angestiegen. Im Jahr 2021 hatten diese noch bei 1.90 Prozent gelegen. Auch in den meisten anderen Büroimmobilienklassen resultierten 2023 «deutliche Renditen-Anstiege, so die Dienstleisterin. Bei den Wohnliegenschaften stiegen die Netto-Anfangsrenditen 2023 für alle Klassen ebenfalls an.
Für eine Wohnüberbauung der Lageklasse A etwa von 2.30 auf 2.50 Prozent. Der grösste Anstieg resultierte in der Lageklasse C: von 3.00 auf 3.50 Prozent. In beiden Marktsegmenten – Büro- wie Wohnliegenschaften – erwarten die für den CSL-Immobilienmarktbericht befragten Akteure für 2024 eine Fortsetzung dieser Aufwärtsbewegung.
Büromarkt robust dank Beschäftigungsentwicklung
«Der Schweizer Büromarkt zeigte sich 2023 wider Erwarten robust, gestützt von der positiven Beschäftigungsentwicklung», schreibt CSL weiter. Das Flächenangebot lag 2023 bei 2.78 Mio. Quadratmeter und reduzierte sich damit gegenüber dem Vorjahr um knapp 4 Prozent. Die Abnahme an verfügbarer Fläche war in der Agglomeration Bern mit einem Minus von 19 Prozent am grössten. Auch im Wirtschaftsraum Zürich steht aktuell weniger Fläche als noch vor einem Jahr zur Verfügung. Demgegenüber waren in den beiden grossen Agglomerationen der Romandie (Genf und Lausanne) mehr Flächen ausgeschrieben als im Vorjahr.
«Generell lässt sich sagen, dass sich der Graben zwischen zentralen Lagen und peripher gelegenen Büroflächen weiter akzentuiert hat. Während Anbieter von zeitgemässen Büroflächen an Innenstadtlagen mit hervorragender ÖV-Anbindung weiterhin gute Karten haben, ihre Flächen zu vermieten, gibt es in vielen periphereren Gebieten um die Grossstädte nach wie vor ein starkes Überangebot an Büroflächen.» Der CSL-Immobilienmarktbericht nennt hier beispielhaft das Mittlere Glatttal im Kanton Zürich.
Angebotsmieten am Wohnungsmarkt steigen stärker als die Bestandesmieten
Die Nachfrage auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt war 2023 hoch und wird 2024 voraussichtlich durch die Nettozuwanderung weiter gestützt. So die Prognose von CSL Immobilien. «Insbesondere die Zentren erfuhren eine enorme Nachfrage, was die Leerstandsziffern in urbanen Gebieten weiter sinken liess.» Die hohe Nachfrage habe auch die Bestandes- und Angebotsmieten (Neubau) in einem Grossteil der Schweizer Agglomerationen ansteigen lassen. Dabei verzeichneten die Angebotsmieten das weit höhere Wachstum, so CSL. In städtischen Gebieten sei die Mietzinsdynamik durch die Nettozuwanderung, den anhaltenden Trend zu Single-Haushalten und die geringe Baudynamik verstärkt worden.
Das Phänomen Untermietmarkt
Die zunehmende Abkoppelung der Angebotsmieten führe zu einem Phänomen, das sich gerade in urbanen Zentren rasant verbreite, analysiert CSL. Wer das Glück habe, in einer günstigen Wohnung zu leben, behalte sie möglichst lange. Und dies auch teils über einen Umzug hinaus. Ziehe jemand zum Beispiel aus beruflichen Gründen um, behalte man die alte Wohnung für den Fall einer Rückkehr und suche sich einen Untermieter. Solche Konstellationen hätten sich in den vergangenen zwei bis drei Jahren in Städten wie Zürich und Genf so stark ausgebreitet, dass man von einem «Untermietermarkt» sprechen könne, so die CSL-Experten.
Auf dem Markt für Wohneigentum stiegen die Kaufpreise 2023 in einigen Agglomerationen nochmals weiter an. In anderen Gebieten tendierten sie teils seitwärts. Die vorübergehend erhöhten Hypothekarzinsen bremsten die Nachfrage. Im zweiten Halbjahr 2023 sanken zwar die Hypothekarzinsen bereits wieder, doch die Nachfrage zog nicht sofort an, so CSL. «Die unsichere wirtschaftliche und politische Lage sowie die hohen Preise schrecken viele potenzielle Nachfragende weiterhin von einem Kauf ab», resümiert CSL Immobilien.