Die Wächter der Immobilienfonds

Bei einer Investition in Immobilienfonds profitieren die Anlegerinnen und Anleger nicht zuletzt auch vom Know-how und dem Expertenwissen der Depotbank. Diese begleitet nicht nur die Produktentwicklung, sondern überwacht zudem die Tätigkeit des Fonds über dessen gesamte Lebensdauer hinweg.

Im aktuellen Negativzinsumfeld locken Immobilienfonds zahlreiche private und institutionelle Investoren an, die auf der Suche nach stabilen Renditen und einer niedrigen Volatilität sind. Über Anlagefonds in Immobilien investieren bringt viele Vorteile: Mit einem Immobilienfonds können Investoren die Vielfalt ihres Portfolios erweitern. Dies umso mehr, als sie dank einem diversifizierten Immobilienpark in den Genuss einer breiten Marktabdeckung kommen. Sie profitieren im Übrigen von einer professionellen Verwaltung, die durch die FINMA beaufsichtigt wird, sowie von einer Steueroptimierung.
 

Damit ein Anlagefonds seine Rolle in einem Portfolio erfüllen kann, muss er sich auf gesunde und kontrollierte Art und Weise entwickeln. Das bedeutet unter anderem, dass er sich innerhalb des regulatorischen Rahmens – der seit der Finanzkrise von 2008 erheblich enger geworden ist – zu bewegen hat. Die Immobilienfonds sind daher auf die Depotbanken angewiesen, denn diese verwahren nicht nur das Fondsvermögen, sondern üben auch eine Wächterrolle aus. Die Depotbanken begleiten jede Art von Vehikel für kollektive Kapitalanlagen bei deren Tagesgeschäften und kümmern sich unter anderem um das Market-Making für die Anteile von nicht börsenkotierten Fonds, Kapitalmassnahmen, die Überwachung der Anlageentscheide, die Berechnung des Nettoinventarwerts oder auch den Zahlungsverkehr.
 

Umfassendes Expertenwissen

Anlagefonds gehören zu den am stärksten regulierten Finanzprodukten. Für ihre Auflegung bedarf es eines umfassenden Expertenwissens, denn ein Fondsprojekt muss nicht nur unter dem Gesichtspunkt seiner kommerziellen, finanziellen und branchenspezifischen Aspekte analysiert werden; es gilt überdies auch, die aus steuerlicher und rechtlicher Sicht optimalen Entscheidungen zu treffen. Die Depotbank ist in dieser entscheidenden Strukturierungsphase eine wichtige Partnerin und im Anschluss für die Aufbewahrung des Fondsvermögens verantwortlich. Anhand des Grundbuchs überprüft sie die Existenz und die Eigentümerschaft der im Fondsportfolio enthaltenen Liegenschaften. Sie hat ausserdem zu kontrollieren, ob der Fonds die Bestimmungen des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) einhält. Dabei arbeitet die Depotbank eng mit den übrigen Akteuren der Kontrollkette zusammen, wie beispielsweise den externen Prüfgesellschaften, den Fondsleitungen oder den für die Schätzung der Liegenschaften zuständigen Experten.
 

Um ihre Aufgaben und Pflichten wahrnehmen zu können, benötigt eine Depotbank langjährige Erfahrung und ein Team aus hochqualifizierten Fachleuten. Rund zehn Finanzinstitute sind in der Schweiz als Depotbanken von Immobilienfonds tätig. Eine Bankenbewilligung allein reicht für diese Tätigkeit nicht aus, es bedarf einer zusätzlichen Bewilligung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA). Die FINMA verlangt, dass die Depotbanken für eine einwandfreie Geschäftstätigkeit Gewähr bieten können und über eine angemessene Organisation verfügen. Es wird unter anderem vorausgesetzt, dass die Depotbanken von der Fondsverwaltungstätigkeit komplett unabhängig sind und genug qualifiziertes Personal vorweisen können.
 

Rahmenbedingungen im Wandel

Das Immobilienfondsuniversum hat derzeit dem insbesondere auf den Renditeliegenschaften lastenden Druck Rechnung zu tragen. In der Tat befürchten die Währungs- und Aufsichtsbehörden in diesem Sektor eine Überhitzung. Ungeachtet der aktuellen Debatte über die Höhe der Immobilienpreise bleibt die Umwandlung von direktem in indirekten Immobilienbesitz mittels Verbriefung ein grundlegender Trend. Letzterer könnte durch das Vorhaben des Bundesrats, die Attraktivität des Fondsplatzes Schweiz zu erhöhen, zusätzlichen Aufwind erhalten. Die in diesem Zusammenhang 2019 in die Vernehmlassung geschickte Gesetzesvorlage sieht vor, dass eine neue Fondskategorie namens Limited Qualified Investor Fund (L-QIF) geschaffen werden soll, für die liberalere Anlagevorschriften gelten und die ohne vorherige Genehmigung durch die FINMA an qualifizierte Anleger vertrieben werden kann. Stimmt die Bundesversammlung der Einführung des L-QIF zu, würde die FINMA diese Produkte nicht mehr direkt beaufsichtigen, sondern nur noch indirekt via die Aufsicht über die Bewilligungsträger, darunter die Depotbanken. Letzteren könnte dadurch beim Schutz der Anlegerinnen und Anleger eine noch viel grössere Bedeutung zukommen.