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Immoday
Das Jahr 2024 endete mit dem Börsengang des Helvetica Swiss Living Fund. 2025 wird in der Welt der kotierten Schweizer Immobilienfonds sehr viel los sein: Der Börsengang der Comunus SICAV ist für das 1. Halbjahr geplant und auch der Helvetica Swiss Opportunity Fund soll vor seiner für Mitte 2025 geplanten Fusion mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund an die Börse gehen. Zudem werden in den nächsten Monaten mehrere Credit-Suisse-Fonds mit UBS-Fonds zusammengelegt und so Fonds geschaffen, die in ihrem Immobiliensegment wahre Giganten sein werden.
Während das Jahr 2024 bei den kotierten Immobilienfonds mit nur zwei Börsengängen (Helvetia Swiss Property Fund im Juni 2024, der 2024 um 19,4% zulegte, und Helvetica Swiss Living Fund, mehr dazu weiter unten) relativ ruhig verlief, dürfte das Jahr 2025 für diesen Sektor deutlich turbulenter werden. Tatsächlich stehen bereits zwei Börsengänge auf dem Programm und wurden schon mehrere grosse Fusionen angekündigt.
Das Schicksal der Credit-Suisse-Fonds ist nun bekannt
«Was geschieht mit den Credit-Suisse-Fonds?» so lautete wohl die grosse Frage des Jahres 2024. Werden sie verkauft, liquidiert, fusioniert? Es lagen alle Optionen auf dem Tisch. Nun hat die UBS kürzlich bekannt gegeben, dass es zu einer Reihe von Fusionen kommen wird. Die Bank plant, Fonds mit ähnlichen Anlagestrategien zusammenzuführen, mit dem Ziel, ihre Diversifizierung und Resilienz zu stärken.
Im ersten Schritt wurden die Credit-Suisse-Fonds in UBS umbenannt.
Danach wird die Bank – vorbehaltlich der Genehmigung durch die FINMA und in Abhängigkeit vom Ergebnis der Steuerrulings auf kantonaler Ebene – über einen Zeitraum von drei Jahren mehrere Fusionen durchführen und damit die Zahl ihrer Immobilienfonds von 14 auf 9 reduzieren.
Zunächst erfolgt im Jahr 2025 die Fusion der folgenden vier Fonds: CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential und Residentia. Diese Zusammenführung von hauptsächlich in Wohnimmobilien investierten Fonds wird einen Giganten schaffen, denn zusammen haben diese vier Fonds heute einen Börsenwert von über 5 Milliarden Franken und ihr gemeinsamer direkter Grundbesitz besteht aus 238 Gebäuden mit mehr als 11'000 Wohnungen in der ganzen Schweiz.
Gründung des grössten Fonds für Gewerbeimmobilien in der Schweiz
Als Zweites sollen Ende 2025 der CS REF Green Property und der UBS Direct Urban zusammengelegt werden. Dadurch soll laut UBS der grösste gemischte Immobilienfonds der Schweiz entstehen, wobei mittelfristig ein Anteil von mindestens 50% an Wohnimmobilien angestrebt wird. Heute würde der Börsenwert dieses Fonds laut UBS über 4 Milliarden betragen und es würden sich 78 Immobilien im seinem direktem Besitz befinden.
Ende 2026 soll schliesslich noch die Fusion des CS REF Interswiss und des UBS Swissreal stattfinden. Auch in diesem Fall soll der neu entstehende Fonds wiederum der schweizweit grösste in seiner Kategorie – den Gewerbeimmobilien – sein, dies, laut Berechnungen der UBS, mit einer Marktkapitalisierung von rund 5 Milliarden Franken und einem Portfolio von 152 hauptsächlich in den grossen städtischen Zentren der Schweiz gelegenen Gebäuden.
Beim CS 1a Immo PK, der 2023 nach einem gescheiterten Kotierungsversuch in die Schlagzeilen geraten war und dessen Fondsvermögen sich auf etwas mehr als 3 Milliarden Franken beläuft, dürfte sich nichts ändern, er wird voraussichtlich ein unabhängiger, nicht kotierter NAV-basierter Fonds bleiben. Ebenfalls unabhängig bleiben wird das Börsenschwergewicht UBS Swiss Sima, dessen Marktkapitalisierung 11 Milliarden Franken beträgt.
Zwei Börsengänge und eine Fusion für Helvetica
Das Universum der kotierten Schweizer Immobilienfonds hat seit Dezember 2024 ein weiteres Mitglied: den Helvetica Swiss Living Fund, der Ende 2024 an die Börse ging (Marktkapitalisierung: 400 Millionen Franken; Agio: 0,2%).
Der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) seinerseits verkaufte zwei Immobilien, um sein Portfolio im Hinblick auf den für Anfang 2025 geplanten Börsengang zu optimieren. Nach erfolgter Kotierung wird der Fonds Mitte 2025 mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund (HSC) fusionieren.
Nach Angaben der Fondsleitung konnte aufgrund der beiden Verkäufe, die mit einem Abschlag gegenüber dem Verkehrswert erfolgten, die Fremdfinanzierungsquote auf ca. 17% gesenkt und vor allem die Qualität des Portfolios verbessert werden. Heute besitzt der Fonds noch elf Liegenschaften mit einem Gesamtverkehrswert von rund 200 Millionen Franken.
Börsengang der Comunus SICAV für 2025 angekündigt
Der zweite, bereits heute für 2025 geplante Börsengang ist derjenige der Comunus SICAV. Schon vor mehreren Wochen gab sie bekannt, an die Börse gehen zu wollen. Allerdings will sie zuvor eine weitere Kapitalerhöhung – deren Ankündigung in den kommenden Wochen erfolgen soll – durchführen, um das von den Führungskräften der SICAV als kritische Grösse für einen Börsengang angesehene Nettovermögen von ca. 500 Millionen Franken zu erreichen.