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Immoday
Alors que l'année 2024 s'est conclue par une entrée en Bourse, celle de Helvetica Swiss Living Fund, l'année 2025 va être très active pour les fonds cotés, avec l'lPO de Comunus SICAV mais aussi celle de Helvetica Swiss Opportunity Fund, avant une fusion, mi-2025, avec Helvetica Swiss Commercial Fund. Parallèlement, ces prochains mois verront également la fusion de plusieurs fonds Credit Suisse et UBS, qui vont, à chaque fois, créer des géants dans leurs segments immobiliers respectifs.
Si l'année 2024 a été relativement tranquille pour les fonds immobiliers cotés, avec seulement deux entrées en bourse (Helvetia Swiss Property Fund, en juin 2024, en hausse de 19,4 % en 2024, et Helvetica Swiss Living Fund, sur lequel nous revenons ci-après), l'exercice 2025 risque d'être nettement plus mouvementé pour le secteur. En effet, le programme est chargé, avec au moins deux nouvelles IPO et plusieurs fusions de taille d'ores et déjà annoncées.
Le destin des fonds Credit Suisse est désormais connu
La grande interrogation de toute cette année 2024 aura été le destin des fonds Credit Suisse. Vendus, dissous, fusionnés ? Toutes les options étaient sur la table. UBS a récemment annoncé que, finalement ce sera une série de fusions. La banque prévoit de fusionner les fonds aux stratégies d'investissement similaires, «dans le but d'augmenter leur diversification, leur résilience et leur liquidité."
Première étape, les fonds Credit Suisse ont été rebaptisés UBS.
Ensuite, sous réserve d'autorisation de la FINMA et du résultat des rulings fiscaux au niveau cantonal, la banque va procéder à tout une série de fusions, étalées sur 3 ans, qui vont faire passer son portefeuille de fonds immobiliers de 14 à 9 véhicules.
Première opération, en 2025, la fusion de quatre fonds: CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential et Residentia. Cet assemblage de véhicules essentiellement investis dans l'immobilier résidentiel va créer un géant, qui pèse aujourd'hui plus de 5 milliards de francs en bourse, avec un portefeuille de 238 immeubles en propriété directe, qui représentent plus de 11000 appartements répartis dans toute la Suisse, explique UBS.
Création du plus gros fond d'immobilier commercial de Suisse
Deuxième opération, prévue pour la fin 2025, la fusion de CS REF Green Property et de UBS Direct Urban. L'opération devrait créer, selon UBS, le plus gros fonds d'immobilier mixte de Suisse, avec, précise la banque, un objectif à moyen terme d'au moins 50 % d'immobilier résidentiel. Sa capitalisation boursière actuelle s'élève à plus de 4 milliards de francs, selon UBS, pour un portefeuille de 78 immeubles, là encore en propriété directe.
Finalement, fin 2026 verra la fusion de CS REF Interswiss et de UBS Swissreal. Avec, comme résultat, à nouveau, la création du plus gros fonds suisse de sa catégorie, ici l'immobilier commercial. Avec une capitalisation boursière d'environ 5 milliards de francs, selon les calculs d'UBS, et un portefeuille de 152 immeubles, essentiellement situé dans les grands centres urbains helvétiques.
Quant à CS 1a Immo PK, qui avait défrayé la chronique en 2023 après une tentative de cotation avortée, rien ne devrait changer. Le fonds, qui pèse un peu plus de 3 milliards de francs, devrait rester indépendant, non coté et basé sur sa VNI. Quant au poids lourd de la cote, avec ses 11 milliards de francs de capitalisation boursière, UBS Swiss Sima, il va, lui aussi, rester indépendant.
Deux IPO et une fusion pour Helvetica
Depuis décembre, l'univers des fonds immobiliers cotés suisses compte un membre supplémentaire : Helvetica Swiss Living Fund, entré en bourse avec une capitalisation boursière de 400 millions de francs et un agio de 0,2 %, fin 2024.
Parallèlement, Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) continue d'optimiser son portefeuille, avec la vente de deux propriétés, en vue d'une entrée en bourse désormais prévue pour le début de l'année 2025. S'en suivra une fusion, mi-2025, avec le fonds Helvetica Swiss Commercial Fund (HSC).
Selon la direction du fond, ces ventes, avec une décote par rapport à la VNI, ont permis de réduire l'endettement de HSO à environ 17% et surtout d'améliorer la qualité du portefeuille. Aujourd'hui, le fonds comprend encore 11 propriétés d'une valeur vénale totale d'environ 200 millions de francs.
IPO de Comunus SICAV annoncée pour 2025
Deuxième IPO d'ores et déjà prévue pour 2025, Comunus. La SICAV a fait part, il y a quelques semaines déjà, de sa volonté d'entrer en bourse, après une nouvelle augmentation de capital qui devrait être annoncée ces prochaines semaines, pour atteindre une valeur nette d'environ 500 millions de francs, ce qui est considéré, par les dirigeants du fond comme la taille critique nécessaire pour une entrée en Bourse réussie.
Rédaction-Immoday