Die Immobilienpreise schwanken

Mit einigen Monaten Verzögerung zeigten die steigenden Zinsen und die Inflation der Energiekosten auch auf die Immobilienpreise ihre Wirkung, und zwar in der ganzen Schweiz. In den meisten Kantonen sind die Preise für Häuser im dritten Quartal 2022 gesunken. Die Wohnungspreise leisten zwar noch Widerstand, doch auch das könnte sich bald ändern. 

In ihrem Immobilienbarometer für die Schweiz haben die Experten von RealAdvisor die neuesten Statistiken zu den Immobilienpreisen zusammengestellt und kommen zu einem klaren Ergebnis: Sie schwanken. Was keine grosse Überraschung ist, wenn man den Anstieg der Zinsen, der Inflation und der Energiekosten in den letzten Monaten bedenkt. 

Und auch wenn der Rückgang in den letzten drei Monaten noch relativ gering ausfällt und nicht die gesamte Schweiz betrifft – einige Kantone blieben davon verschont –, ist dieses Schwanken bemerkenswert, denn die Immobilienpreise lagen über acht Jahre lang auf einem konstant hohen Niveau. 

Deutlicherer Rückgang bei Häusern

In den letzten zwei Jahren erlebte die Schweiz einen Rekordanstieg der Immobilienpreise, auch wenn sich dieser Anstieg in letzter Zeit verlangsamt hat. Doch seit einigen Wochen ist die Situation – zumindest bei Häusern – völlig verändert, wie die neuesten Analysen der Experten von RealAdvisor zeigen. Tatsächlich sinken die Hauspreise in den meisten Schweizer Kantonen, nämlich um 1,9 % bis 0,1 %. «Dieser Umschwung ist bedeutsam», sagen die Experten, vor allem, wenn man den Vergleich mit dem letzten Jahr zieht. Im dritten Quartal 2021 waren die Preise in einem Kanton wie Zürich nämlich um 3,6 % gestiegen, während sie in diesem Jahr im gleichen Zeitraum um 0,5 % sanken. Dasselbe gilt für die grossen Zentren der Deutschschweiz, wie Basel-Stadt, Luzern oder Zug, die alle im dritten Quartal des letzten Jahres einen Preisanstieg von über 3 % verzeichnet hatten, während die Preise im dritten Quartal dieses Jahres nun rückläufig sind.

Die Westschweiz geht eigene Wege

Doch sinken die Preise nicht überall. So steigen sie zum Beispiel in mehreren Kantonen der Westschweiz weiter an. Sehr leicht in Genf und Waadt mit einem Plus von 0,5 %, und noch leichter in Freiburg mit einem Plus von 0,4 %. Im Wallis scheint es keine Krise zu geben: Hier sind die Hauspreise im dritten Quartal 2022 um 1,6 % gestiegen. Was übrigens der bei weitem stärkste Anstieg aller Schweizer Kantone ist. In Sitten fiel der Anstieg sogar noch höher aus. Die Hauspreise stiegen um 2,1 %. Schweizer Rekord.

Tritt man einen Schritt zurück und betrachtet den Preisanstieg über ein Jahr, lag Sitten mit 7,4 % auch hier wieder vorn. Über ein Jahr betrachtet verlief der Anstieg der Hauspreise übrigens in der ganzen Schweiz gleichmässig. 

Dies dürfte in den nächsten zwölf Monaten nicht der Fall sein, denn wie die Experten von RealAdvisor feststellen, geht die Nachfrage noch schneller zurück als die Preise. Die Bestände der zum Verkauf stehenden Immobilien sind seit Jahresbeginn um 14 % gestiegen. Laut RealAdvisor ist der Anstieg der monatlichen Kosten, die heute fast dreimal so hoch sind wie noch vor drei Jahren, ein abschreckender Faktor für potenzielle Käufer. «In diesem neuen Kontext zeigen sich die Vorteile eines Hauses auf dem Land gegenüber einer Wohnung in der Stadt nicht mehr so deutlich wie im letzten Jahr.»

Wohnungen halten sich besser 

Darüber hinaus haben sich die Preise für Wohnungen in den letzten drei Monaten besser gehalten als die Preise für Häuser. «Der Anstieg der Hypothekarzinsen hat sich zwar auch auf die Wohnungspreise ausgewirkt, aber nur sehr moderat», sagen die Immobilienexperten, die überdies nur in zwei Kantonen, Neuenburg und Uri, einen Preisrückgang von 0,3 % festgestellt haben.

Abgesehen davon zeigt eine genauere Analyse der Daten, dass der Rückgang der Wohnungspreise auch mehrere grosse Gemeinden in den Ballungsgebieten von Genf und Zürich, Winterthur, Neuenburg und Lugano betraf. Doch waren die Rückgänge mit weniger als -0,5 % jedes Mal minimal. 

Im Rest des Landes steigen die Wohnungspreise weiterhin an, wobei auch hier die Stadt Sitten mit einem Plus von 2,1 % in den letzten drei Monaten den Rekord hält. Im Jahresvergleich hingegen war die Preisentwicklung in Zug und Zürich mit 7,5 % bzw. 7,4 % am stärksten.

Und morgen?

Optimisten sehen in dieser Situation nicht wirklich ein Problem. Über ein Jahr gesehen, steigen sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen die Preise in der ganzen Schweiz weiterhin an, und das teilweise erheblich. Ihrer Meinung nach sind die wenigen Rückgänge in den letzten Monaten nur eine normale Korrektur nach zwei Jahren mit starken Anstiegen.

Pessimisten hingegen deuten den Rückgang in den letzten drei Monaten als Trendwende. Die sich fortsetzen wird.

Die Immobilienexperten von RealAdvisor gehen davon aus, dass sich der Schweizer Markt unter dem Einfluss der steigenden Zinsen auf einen ähnlichen Rhythmus wie in der Zeit vor Covid verlangsamen wird. Ihrer Meinung nach lässt sich schwer voraussagen, was in den nächsten Monaten passiert.

Die Nationalbank hat jedoch deutlich gemacht, dass weitere Zinserhöhungen wahrscheinlich sind, was sich auch auf die Immobilienpreise auswirken dürfte. Es ist also nicht unmöglich, dass wir uns auch in den nächsten Monaten auf sinkende Preise einstellen müssen.

Olivier Toublan, Immoday