Les prix de l'immobilier vacillent

Avec quelques mois de décalage, la hausse des taux et l'inflation des coûts énergétiques ont impacté les prix immobiliers, dans toute la Suisse. Le prix des maisons a baissé dans la majorité des cantons au troisième trimestre 2022 et si le prix des appartements résiste encore, ça pourrait n'être que temporaire. 

Dans leur baromètre de l'immobilier suisse, les experts de RealAdvisor ont compilé les dernières statistiques sur les prix de l'immobilier. Avec un constat clair: ils vacillent. Ce qui n'est pas une grande surprise, au vu de la hausse des taux d'intérêt, de l'inflation et de la progression des coûts énergétiques enregistrées ces derniers mois.

Et même si la baisse enregistrée ces trois derniers mois est encore relativement faible, même si elle n'est pas générale en Suisse, certains cantons étant épargnés, ce vacillement reste notable car cela fait quand même plus de 8 ans que les prix de l'immobilier étaient en haute constante. 

Une baisse plus importante pour les maisons

Ces deux dernières années, la Suisse avait connu une progression record des prix de l'immobilier, même si cette hausse avait ralenti ces derniers temps. Mais depuis quelques semaines, du moins pour les maisons, la situation a complètement changé, révèlent les dernières analyses des experts de RealAdvisor. En effet, depuis trois mois, le prix des maisons est en baisse dans la majorité des cantons suisses, de - 1,9 % à - 0,1 %. "Ce changement de tendance est significatif", expliquent les experts, surtout si on le compare à l'année passée. En effet, lors du troisième trimestre 2021, les prix avaient augmenté de 3,6 % dans un canton comme Zurich, alors que cette année ils ont diminué de - 0,5 % sur la même période. Même constat pour les grands centres de Suisse alémanique, comme Bâle-Ville, Lucerne ou Zoug, qui avaient tous connus des hausses de plus de 3 % au troisième trimestre de l'année dernière, alors que les prix sont désormais en baisse, au troisième trimestre de cette année.

La Suisse romande tire son épingle du jeu

Ceci dit, les prix ne baissent pas partout. Ils  continuent, par exemple, d'augmenter dans plusieurs cantons de Suisse romande. Très légèrement à Genève et Vaud, avec une progression de 0,5 %, encore plus légèrement à Fribourg, avec une hausse de 0,4 %. Quand au Valais, il ne semble pas connaître la crise, puisque le prix des maisons a progressé de 1,6 % au 3e trimestre 2022. Ce qui est d'ailleurs, et de loin, la plus forte progression de tous les cantons suisses. La hausse est encore plus importante à Sion, puisque le prix des maisons a crû de 2,1%. Record de Suisse.

Si l'on prend un peu de recul et que l'on examine la progression des prix sur un an, c'est toujours à Sion qu'elle a été le plus élevée, avec une hausse de 7,4 %. D'ailleurs, sur un an, la hausse des prix des maisons a été uniforme sur toute la Suisse. 

Ce qui ne devrait pas être le cas ces 12 prochains mois, car, comme le notent les experts de RealAdvisor, la demande régresse encore plus vite que les prix. Les stocks des biens disponibles à la vente ont augmenté de 14% depuis le début de l'année. Comme le note RealAdvisor, l'augmentation des charges mensuelles, qui sont aujourd'hui presque 3 fois plus élevés qu'il y a 3 ans, est un facteur dissuasif pour les acheteurs potentiels. "Dans ce nouveau contexte, les avantages d'une maison à la campagne par rapport à un appartement en ville ne sont plus aussi nets que l'année passée."

Les appartements résistent mieux

D’ailleurs, les prix des appartements ont mieux résisté que ceux des maisons ces trois derniers mois. "Certes, la hausse des taux hypothécaires a également affecté le prix des appartements, mais de manière très modérée" observent les experts immobiliers, qui n'ont constaté une baisse des prix, de -0,3%, que dans deux cantons, Neuchâtel et Uri.

Ceci dit, si l'on fait une analyse un peu plus précise des données, on constate que la baisse des prix des appartements a touché aussi plusieurs grandes communes des agglomérations genevoise et zurichoise, de Winterthur, de Neuchâtel et de Lugano. Mais à chaque fois les baisses sont minimes, inferieures à - 0,5 %. 

Dans le reste du pays, le prix des appartements demeure à la hausse, avec ici encore un record atteint dans la ville de Sion, de plus 2,1 % ces 3 derniers mois. Par contre, si l'on regarde l'évolution des prix sur un an, c'est à Zoug et à Zurich qu'elle a été la plus importante, de respectivement, 7,5 % et 7,4 %.

Et demain?

Pour les optimistes, la situation n'est pas vraiment problématique. Que ce soit pour les maisons ou pour les appartements, sur un an, dans toute la Suisse les prix restent à la hausse, et parfois de manière importante. Selon eux, les quelques baisses enregistrées ces derniers mois ne sont qu'une correction normale après deux ans de hausses importantes.

Pour les pessimistes, la baisse enregistrée ces 3 derniers mois indique au contraire un retournement de tendance. Qui va se poursuivre.

Pour les experts immobiliers de RealAdvisor, le marché suisse ralentit sous les effets de l'augmentation des taux pour retrouver un rythme similaire à la période pré-covid. Ils estiment difficile de prédire ce qu'il va se passer ces prochains mois.

Ceci dit, la banque nationale a fortement laissé entendre que de nouvelles hausses des taux sont probables, ce qui devrait encore impacter les prix de l'immobilier. Il n'est donc pas impossible que l'on doive s'habituer à des prix en baisse ces prochains mois encore.

Olivier Toublan, Immoday