Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial: «antizyklisch» investieren?

Vor allem am Schweizer Wohnungsimmobilienmarkt scheint derzeit die Musik zu spielen. Wie schätzen Sie die aktuelle Lage ein und welche Investments kommen Ihrer Meinung nach in Frage? Sie wollen mit Ihrem Produkt dem Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IF Commercial) «antizyklisch» investieren. Können Sie dies genauer erläutern?
 

Viele Investoren haben sich in der Vergangenheit auf Wohnen fokussiert. Der kommerzielle Investmentmarkt bietet dabei aufgrund verschiedener Marktfaktoren interessante Investitionsmöglichkeiten mit vergleichsweise attraktiven Rendite-Risiko-Profilen. Mit unserem SPSS IF Commercial wollen wir diese Marktopportunitäten durch antizyklische Investitionen für unsere Anleger nutzen. Unsere erfolgreiche Erstemission im Dezember 2021 in Höhe von rund CHF 145 Mio. bestätigt uns in unserem Weg, dass Investoren aktuell ebenfalls hohes Interesse an kommerziellen Immobilienanlagelösungen haben.

Wir sind überzeugt, dass bei richtiger Selektion von kommerziellen Immobilien – sei dies im Büro-, Retail-, Gewerbe-, Logistik- oder Gesundheitssegment, mittel- bis langfristig eine attraktive Anlagerendite für unsere Fondsinvestoren erwirtschaftet werden kann. Die Fundamentaldaten und Trends am Immobilienmarkt bestätigen eine zukünftig wachsende Nachfrage nach kommerziellen Flächen.

Welche wichtigen Trends erkennen Sie aktuell in den Asset-Klassen Büro und Retail?
 

Mittel- bis langfristig gehen wir von einer stabilen bis hin zu steigender Nachfrage nach Büroflächen aus. Dies einerseits da die Veränderung der Gesellschaft und der Arbeitsweisen mehr Bildschirmarbeit generiert (Digitalisierungseffekt). Andererseits auch da das Beschäftigungswachstum in der Schweiz um ca. 10% zulegen wird. Der Anteil der Büroarbeit dürfte dabei über alle Branchen von heute 45% weiter auf 60% zunehmen. Im Jahr 2000 lag dieser Anteil noch bei 34%. Diese Faktoren resultieren in einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen in der Schweiz.

Die Erholung im Detailhandelsmarkt sehen wir ebenfalls intakt, da aufgrund fallender Covid-Einschränkungen vermehrt ausländische Gäste ihr Geld wieder in der Schweiz ausgeben. Das Onlinegeschäft wird den stationären Handel weiter unter Druck setzen. Allerdings gibt es eine «natürliche Grenze», da Konsumenten weiterhin gerne das Einkaufserlebnis fordern. Daher wird nach unserer Einschätzung eine weitere Polarisierung stattfinden. Gute Standorte profitieren weiter, schlechte Standorte werden vor noch grössere Herausforderungen gestellt. Im Retail-Segment bleibt es daher entscheidend an den richtigen Lagen mit dem richtigen Branchenmix zu sein.

Als Ergänzung sehen wir im Bereich Gewerbe den Trend weg von der Globalisierung zu verkürzten Lieferketten. Zudem stimmen die starken wirtschaftlichen Aussichten der Schweiz positiv für einen zusätzlichen Flächenbedarf insbesondere in den Bereichen Produktion, Life Science und Health Care.

Dies sind die grossen Trends im Büro-, Retail- und Gewerbebereich, welche wir mit dem Immobilienfonds SPSS IF Commercial antizyklisch abdecken.

Welches Potenzial bieten kommerzielle Mietverträge, etwa auch hinsichtlich einer erwarteten stärkeren Inflationsquote?
 

Kommerzielle Immobilien bieten in Zeiten höheren Inflationsdrucks und steigender Zinsen einen kompetitiven Vorteil gegenüber Wohnimmobilien. Aufgrund indexierter Mietverträge steigen die Mieterträge mit der Inflation an. Somit bietet die Indexierung des Mietpreises an den Landesindex der Konsumentenpreise (LiK) einen zeitnah überwälzenden Inflationsschutz. Beim SPSS IF Commercial liegt die Indexierung der Mietverträge an den LiK im Durchschnitt bei 92%.
 

Im Gegensatz dazu sind Bestandsmieten in Wohnimmobilien an den eher trägen Referenzzinssatz gebunden. Im Szenario von steigenden Zinsen können Immobilienwerte von Wohn- und Kommerzliegenschaften unter Druck geraten. Ob dies tatsächlich der Fall sein wird, hängt von der Entwicklung der Cashflows des Portfolios ab. Aufgrund der Inflationsindexierung der Mietverträge erhalten Investoren in kommerzielle Immobilien eine reale Rendite für ihr Investment.
 

Gilt also noch das geflügelte Wort «Cash is King»?
 

Meines Erachtens nicht. Gerade in einem inflationären Umfeld wird Geld, das nicht produktiv angelegt ist, durch die Inflation entwertet. Vergleicht man das aktuelle Zinsumfeld respektive die erwartete Entwicklung des Leitzinses der Schweizer Nationalbank werden wir Ende 2023 / Anfang 2024 um die 0% sein. Vergleicht man dies mit den Renditen kommerzieller Realwerte in der Schweiz entspricht dies immer noch einer robusten Zusatzrendite von 5%. Für Privatinvestoren ist hierbei der Steuervorteil bei Einkommen und Vermögen hinzuzurechnen. Eine Geldanlage in Schweizer Immobilienfonds anstelle auf dem Bankkonto liegen zu lassen, erscheint weiterhin als deutlich attraktiver.

Und beim Thema Fondseinlagen: Lieber Bargeld oder Sachwerte?
 

Mit unserem Immobilienfonds SPSS IF Commercial verfolgen wir beide Lösungen. Investoren haben die Möglichkeit während der anstehenden Kapitalerhöhung vom 14. bis 25. März 2022 mittels Kapitaleinlage am Fonds zu partizipieren.
 

Immobilieneigentümer können mittels rendite-/strategie-konformer Sachwerteinlage in unseren Fonds im Gegenwert Fondsanteilsscheine erwerben. Für private Investoren stellt die Steuerbefreiung unseres Fonds (Einkommen und Vermögen) ein überzeugendes Argument dar – für Kapitalgeber wie auch Sachwert-Einbringer, welche anschliessend Fondsanteile im Gegenwert halten.
 

Fabian Linke, Head Business Development & Fundraising,
interviewt von Mathias Rinka für Immoday