Schweizer Immobilienmarkt trotzt der Unsicherheit

Während geopolitische Spannungen und wirtschaftliche Unsicherheiten vielerorts für Unruhe sorgen, erweist sich der Schweizer Immobilienmarkt wiederholt als stabiler Pfeiler.  Durch eine überraschend kräftige Wirtschaftsentwicklung und weiterhin moderate Zinsen setzen die Immobilienpreise ihren Wachstumskurs auch im dritten Quartal 2026 fort. Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum bezahlen im Vergleich zum Vorquartal um 0,8% höhere Preise. Auf Jahresbasis beträgt die Zunahme 3,9%, wie der «IAZI Private Real Estate Price Index» gestützt auf effektive Freihand-Transaktionen zeigt.

Ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – aufgeschlüsselt nach Objektkategorie zeigen sich von Juli bis September kaum Unterschiede beim Preiswachstum: Im Vergleich zum Vorquartal legen Einfamilienhäuser um 0,7% und Eigentumswohnungen um 0,8% zu. Im Jahresvergleich wird jedoch sichtbar, dass die Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen mit 3,9% stärker zunimmt als für Einfamilienhäuser mit 2,8%. Gegenüber den vorangegangenen Quartalen hat sich die Preisdynamik insgesamt leicht abgeschwächt. Dies äussert sich auch in anderen Marktindikatoren: Sowohl die Zahl der beobachteten Eigenheimtransaktionen als auch das Wachstum des Hypothekarvolumens sind leicht rückläufig.

Die Tragbarkeit von Wohneigentum bleibt eine Herausforderung. Moderate Finanzierungskosten stützen zwar die Nachfrage, doch die hohen Kaufpreise schränken den Kreis der finanzierbaren Objekte für potenzielle Käuferinnen und Käufer zunehmend ein. Auch die Banken agieren tendenziell selektiver: Angesichts gestiegener Refinanzierungskosten setzen sie im Hypothekargeschäft auf qualitatives Wachstum und bleiben bei knapp tragbaren Finanzierungen zurückhaltend. 

Eine deutlich stärkere Preisdynamik ist derzeit im Markt für Immobilien-Direktanlagen zu beobachten, wie aus dem «IAZI Investment Real Estate Price Index» hervorgeht. Wer Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Liegenschaften als Renditeobjekte erwerben möchte, muss mit 1,4% höheren Preisen rechnen als im Vorquartal. Über die vergangenen zwölf Monate ist die Zahlungsbereitschaft am Markt um 4,5% gestiegen. Grund für die ungebrochene Nachfrage nach Immobilien-Direktanlagen in der Schweiz ist neben der hohen Unsicherheit an den internationalen Kapitalmärkten auch die fortgesetzte Nullzins-Politik der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Gemäss jüngstem Entscheid vom 24. September 2026 behält sie den Leitzins von 0% bei.

Je tiefer die Leitzinsen, desto grösser ist der Renditevorteil von Immobilien gegenüber vergleichbaren Anlageformen. Auch bei der Finanzierung stützen die tiefen Zinsen die Nachfrage: Zehnjährige Festhypotheken haben sich auf einem Niveau von rund 2% eingependelt, während Geldmarkthypotheken auf SARON-Basis zu etwas über 1 % vergeben werden. Dank der moderaten inländischen Teuerung steht die SNB nicht unter Zugzwang, in absehbarer Zeit von ihrer Tiefzinspolitik abzuweichen. Anders präsentiert sich die Lage im Dollar- und im Euroraum: Bei jährlichen Teuerungsraten von deutlich über 3% dürften die jüngsten Zinsanhebungen nicht die letzten gewesen sein. Sollten die langfristigen Kapitalmarktzinsen im Zuge veränderter Inflations- und Wachstumserwartungen sowie höherer Risikoprämien weiter steigen, könnte dies indirekt auch die Konditionen von Festhypotheken in der Schweiz verteuern.

An der aktuellen Lage am Schweizer Immobilienmarkt dürfte sich kaum etwas ändern, sofern es zu keinem Kurswechsel in der Zinspolitik kommt und sich die wirtschaftlichen Perspektiven nicht substanziell eintrüben. Zwar wächst die Wohnraumnachfrage aufgrund der etwas tieferen Zuwanderung aus dem Ausland 2026 weniger rasant als in den Vorjahren. Angesichts der zurückhaltenden Wohnbautätigkeit bleibt das Angebot jedoch weiterhin knapp, wie auch die jüngste Leerwohnungszählung bestätigt: Die landesweite Leerwohnungsziffer ist per Stichtag 1. Juni 2026 zum sechsten Mal in Folge gesunken und liegt aktuell bei 0,9%. Der Rückgang der Leerstände zeigt sich vor allem bei Mietwohnungen. Von den rund 45’000 als leer gezählten Wohneinheiten entfallen knapp 11’000 auf Eigenheime, wobei sich deren Zahl im Bereich des langjährigen Durchschnitts bewegt.

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