5 minutes avec Gilles Basse, directeur financier chez Fundim

Pour l’entretien '5 minutes avec' d’aujourd’hui, nous accueillons Gilles Basse, directeur financier chez Fundim

5 minutes avec' est une série d’interviews destinées à faire connaitre les acteurs de la titrisation immobilière en Suisse.

Gilles Basse, si vous deviez vous présenter en quelques mots ?

J'ai 38 ans, je suis français d'origine, et plus précisément Normand, marié avec trois enfants. J'ai fait mes études au Canada, et toute ma carrière professionnelle en Suisse, d'abord dans la finance et aujourd'hui dans l'immobilier.

Revenons au début: pourquoi le Canada ?

Pendant mes classes préparatoires en France, j'ai postulé dans plusieurs écoles, et quand HEC Montréal a accepté ma candidature, je me suis dit que ça serait une bonne expérience.

Comment, après Montréal, se retrouve-t-on à Genève, dans la finance ?

Pendant mes études j'avais fait un stage à Genève, où j'ai appris que l'on cherchait du monde chez EIM, un gros fonds de hedge funds basé à Nyon. J'ai commencé en 2008. Ce qui était un très mauvais timing, puisque, suite à la crise financière, a éclaté l'affaire Madoff. EIM a été pris dans la tempête, et a perdu plusieurs milliards de francs en quelques mois. Ce qui a entraîné une grosse restructuration. Comme je venais d'arriver, j'ai fait partie de la charrette. Sans conséquence pour moi, puisque, au même moment, la BCV recherchait un profil avec une expérience dans les hedge funds. Elle m'a recruté.

Vous êtes ensuite rapidement passé à la gestion de fortune.

J'aime le contact avec les clients, que l'on ne voit pas beaucoup quand on travaille dans l'Asset Management, avec des hedge funds. J'ai donc changé de secteur, pour passer à la gestion de fortune. Finalement, je vais rester 5 ans à la BCV, de 2009 à 2013.

Et comment passe-t-on ensuite dans l'immobilier ?

C'est une rencontre, avec Anthony Collé, qui était à l'époque directeur et actionnaire du groupe MK, actif dans l'immobilier. Il m'a présenté l’idée de ce qui deviendra plus tard la Fondation Equitim, qui m'a beaucoup plu, et j'ai accepté de le suivre pour la développer. C'est que l'immobilier m'a toujours intéressé, car c'est un actif tangible.

C'est quoi, cette Fondation Equitim ?

C'est une fondation qui réunit cinq caisses de pension et gère une quinzaine de projets immobiliers, certains déjà en exploitation, d'autres en construction. Tous sont gérés en collaboration avec des communes vaudoises, avec comme objectif de proposer des appartements aux loyers abordables. Les communes, en général, restent propriétaires des terrains et nous accordent un droit de superficie.

Vous arrivez à intéresser des investisseurs en proposant des loyers bas ?

Sans problème. Si vous êtes une caisse de pension, vous investissez sur le très long terme et donc vous voulez de la sécurité. Alors, quand on propose des loyers modérés pour des logements de qualité, vous savez que le taux de vacance sera toujours très bas. Et puis, cela ne nous empêche pas d'avoir un rendement net entre 3% et 3,5 %, ce qui est tout à fait correct aujourd'hui pour un investissement immobilier.

En 2015, vous quittez pourtant le groupe MK.

C'est un peu plus compliqué que ça. Anthony Collé, dont je suis devenu proche, vend son groupe à la société Foncia. Par contre, il conserve les véhicules d'investissement, la Fondation Equitim, et la SCmPC Realitim. Il les intègre dans une nouvelle société, créée pour l'occasion, Fundim, qui conserve les mêmes actionnaires historiques que le groupe MK, c'est-à-dire la famille Klunge et Anthony Collé. Comme je travaillais essentiellement pour ces véhicules d'investissement, très logiquement, je me retrouve chez Fundim. Autrement dit, je change d'entreprise mais je continue à faire exactement le même travail, avec la même équipe.

Quels sont les véhicules d'investissement gérés par Fundim ?

Il y a d'abord la Fondation Equitim, dont on a parlé. Il y a ensuite trois SCmPC, des sociétés en commandite de placements collectifs. D'abord Realitim I, qui a été lancée en 2011, et pour laquelle nous avons levé 57 millions de francs. La société a été liquidée en 2021, et elle a généré un rendement de 13 % par an. Ensuite, Realitim II, lancée en 2016, avec 92 millions de francs, et qui devrait être liquidée en 2024 ou 2025. Et finalement Realitim III, que nous venons de lancer fin 2021. Ici, nous avons levé 116 million de francs.

Quelle est la stratégie de ces fonds ?

C'est très simple, nous nous occupons de mutation de friches industrielles ou de friches urbaines. Nous rénovons quand c'est possible les immeubles situés sur ces friches, sinon nous les démolissons pour en reconstruire de nouveaux, en respectant tous les critères ESG.

C'est une stratégie adoptée par un nombre de plus en plus important d'investisseurs immobiliers, non ?

En Suisse romande, contrairement à la Suisse alémanique, la concurrence n'est pas encore très forte. En outre, notre originalité, c'est que chaque SCmPC réunit entre 10 et 15 projets différents, ce qui permet de diversifier les risques.

C'est vraiment risqué de rénover une passoire énergétique ou de réhabiliter une friche ?

Disons que le risque est nettement plus important que si l'on achète un immeuble résidentiel neuf. Mais, bien évidemment, le rendement est aussi beaucoup plus élevé. Il y a d'abord le risque législatif, puisqu'il faut que la commune accepte de changer l'affectation du terrain, si c'est une friche industrielle. Ensuite, il faut obtenir les permis de construire, et gérer les oppositions. En sachant que l'on ne peut jamais prévoir d'avance comment ces oppositions seront reçues par les autorités ou même les tribunaux. Ensuite, il y a le risque de construction, élevé aujourd'hui avec des prix des matériaux et des travaux qui ont pris l'ascenseur. Et enfin, il y a le risque de commercialisation, qui a augmenté ces derniers mois avec la hausse des taux hypothécaires. Notre travail est de gérer tout ça pour amener les différents projets à terme.

Avec tous ces projets immobiliers que vous menez, vous n'avez jamais voulu lancer votre propre fonds immobilier classique ?

À vrai dire, nous y avons pensé. Mais finalement ce n'est pas dans notre ADN. Ce que nous voulons, c'est développer des projets immobiliers dans des marchés de niche, où il y a une vraie création de valeur.

Revenons un peu à vous, Gilles Basse, quels sont vos traits de caractère professionnels ?

J'aime les choses bien faites, je suis exigeant, et je suis sans cesse à la recherche d'interactions humaines. Je pense vraiment que l'on fait mieux les choses à plusieurs que tout seul.

Et vos traits de caractère personnel ?

J'ai de l'entregent, je suis optimiste, je vois toujours le verre à moitié plein.

Quant à vos passions ?

J'aime passer du temps dans la nature, me promener avec ma famille. Et puis j'aime bien manger, j'apprécie la gastronomie et les bons vins.

Finalement, notre dernière question rituelle, si vous aviez une baguette magique qu'est-ce que vous changeriez à votre parcours ?

Rien, je n'ai jamais eu de regret. Je préfère regarder devant moi que derrière moi.

Olivier Toublan, Immoday